Comprar una casa no es solo elegir entre dos o tres ambientes o ver si tiene patio. Es un compromiso que puede durar décadas, y muchas veces, la peor parte no es el precio, sino lo que no ves hasta que ya es demasiado tarde. En Rosario, donde el mercado inmobiliario se mueve rápido y no todos los vendedores son honestos, hay propiedades que parecen ideales... hasta que empiezas a reparar fugas, lidiar con vecinos que te demandan por ruidos o descubres que el título no está en orden. No todos los problemas se ven en las fotos de la web. Algunos se esconden tras paredes pintadas de blanco, en papeles mal firmados o en silencios que no debieron existir.
La fachada perfecta que esconde humedad crónica
Te encanta el departamento con balcón, vista al parque y cocina moderna. Pero cuando pones la mano en la pared del baño, sientes que el yeso está blando. O notas manchas oscuras en el techo del dormitorio que el vendedor llamó "efecto decorativo". La humedad no es un detalle menor. Es un problema estructural que se alimenta de grietas en la fachada, tuberías rotas dentro de la pared o un drenaje mal hecho. En Rosario, donde los inviernos son húmedos y los edificios antiguos no fueron diseñados para resistir décadas de lluvia, la humedad puede arruinar pisos, moho en la ropa y hasta afectar tu salud. Un inspector no lo ve en una visita rápida. Lo que sí puedes hacer: revisar las esquinas de las paredes, especialmente en baños y cocinas, con una linterna al atardecer. Si ves manchas amarillentas o peladuras en la pintura que no coinciden con el resto de la pared, no compres. Pide un informe de humedad de un profesional. No te dejes engañar por un aire acondicionado nuevo o un piso de porcelanato que tapa el problema.
El título que no existe o está en litigio
El vendedor te muestra el contrato de compraventa, te dice que todo está en orden, y que el propietario está urgido por una mudanza. Pero si no verificas el título en la Oficina de Registro de la Propiedad, estás jugando con fuego. En Argentina, hay miles de propiedades con títulos falsos, herencias sin repartir, o que fueron embargadas y no se notificó. Una vez conocí a una pareja que compró un departamento en Belgrano Río. Dos meses después, apareció un hijo del anterior dueño, que nunca había firmado la venta. Lo que pensaban era su hogar, se convirtió en una causa judicial que duró dos años. La solución es simple: pide el certificado de dominio y gravámenes. Lo sacas en minutos en la página del Registro de la Propiedad de Santa Fe. Fíjate en tres cosas: si el nombre del vendedor coincide con el del título, si hay hipotecas pendientes, y si hay embargos o juicios vinculados. Si el vendedor se niega, camina. No hay precio que valga perder tu dinero y tu tranquilidad.
Vecinos que no son solo ruidosos, sino legales
La casa tiene jardín, te encanta el barrio, y el precio está por debajo del promedio. Pero cuando preguntas por los vecinos, el vendedor cambia de tema. Esa es la primera señal. En Rosario, muchos edificios antiguos tienen problemas de convivencia que no aparecen en las redes. Un vecino que usa el patio como depósito de chatarra, otro que hace fiestas todos los fines de semana, o una asociación de propietarios que cobra cuotas ocultas. Pregunta por el reglamento de copropiedad. Pídelo por escrito. Revisa si hay multas pendientes, si hay proyectos de obra que no se financiaron y que ahora te van a cobrar a vos. En algunos edificios, el fondo de reserva está vacío y la próxima reparación del ascensor te va a costar 150.000 pesos. Habla con al menos tres vecinos. No en el ascensor. En la vereda, con un café en mano. Pregúntales: "¿Alguna vez tuvieron que pagar algo extra? ¿Hay problemas con el administrador?". Si te miran con cara de cansancio, ya tienes la respuesta.
La reforma que no está autorizada
Te enamoraste de la casa porque tiene una cocina abierta, un baño ampliado y una terraza que antes era un cuarto. Todo parece legal. Pero si el dueño hizo cambios sin permiso municipal, estás comprando un problema legal. En Rosario, las autoridades han intensificado los controles desde 2023. Si no tienes la licencia de obra, no puedes vender, hipotecar o incluso asegurar la propiedad. Y si la municipalidad lo descubre, te obligan a volver todo como estaba. Eso cuesta más que la reforma original. Lo que debes hacer: pedir el certificado de obra finalizada. Si no lo tienen, no compres. O si insisten en que "todo está en trámite", pide ver el número de expediente y llamas al área de urbanismo. No te dejes convencer por una foto de un plan de obra. Lo que importa es el papel oficial, con sello y firma. Sin eso, es una casa con una bomba de tiempo.
El precio demasiado bajo que no tiene sentido
¿Cuántas veces has visto una propiedad con precio un 30% más bajo que las demás del barrio? "Vende por urgencia", "dueño mudándose al exterior", "herencia complicada". Suena tentador. Pero en el mercado inmobiliario, el precio es la primera señal de alerta. Si algo está demasiado barato, hay una razón. Puede ser que el terreno esté en zona de riesgo por inundaciones, que la casa tenga un problema de accesibilidad legal, o que esté en un barrio donde los delitos aumentaron y nadie quiere vivir allí. En Rosario, en 2024, hubo más de 40 casos de propiedades vendidas a precios bajos que luego resultaron estar en zonas de inundación no declaradas. El vendedor no te lo dice porque no quiere que te vayas. Lo que puedes hacer: compara el precio por metro cuadrado con otras 5 propiedades similares en el mismo barrio. Usa el portal de la Cámara de Propietarios de Rosario. Si el precio es un 20% o más abajo, pregunta por qué. Si la respuesta es vaga, camina. No es una ganga. Es una trampa.
El contrato que no explica lo esencial
Firmas el contrato, pagas el depósito, y te dicen que el resto lo arreglas con el notario. Pero el contrato no menciona el estado del techo, ni la antigüedad de las instalaciones eléctricas, ni que el agua no llega después de las 8 de la noche. Eso no es un detalle. Es un fraude. En Argentina, el contrato de compraventa debe incluir un estado de la propiedad firmado por ambas partes. Si no lo tiene, no lo firmes. Pide un anexo técnico donde se detallen: fecha de instalación del gas, estado de la calefacción, si hay certificado de instalación eléctrica vigente, y si se incluyen muebles o electrodomésticos. Si el vendedor se niega, busca otra casa. No es una cuestión de confianza. Es una cuestión de ley. Y si te dicen que "todos lo hacen así", recuerda: los que pierden dinero son los que confían sin ver.
Lo que nadie te dice: la inspección no es un gasto, es una inversión
No compres una casa sin una inspección profesional. No una visita rápida del agente. Una inspección completa, con termografía, medición de humedad, prueba de presión de agua, chequeo de instalaciones eléctricas y estructura. En Rosario, un buen inspector cuesta entre 15.000 y 25.000 pesos. Suena mucho, pero es menos que una reparación de una fuga en el techo o un sistema eléctrico que se incendia. Los mejores inspectores no trabajan con agentes inmobiliarios. Busca uno independiente, con certificación de la Asociación Argentina de Inspectores de Propiedades. Pídele que te entregue un informe en PDF con fotos, fechas y recomendaciones. Si te dice que "todo está bien" sin explicar por qué, cambia de inspector. Una buena inspección te ahorra años de dolores de cabeza. Y si te dice que hay problemas, no te asustes. Te da poder de negociación. Puedes pedir que lo arreglen antes de firmar, o bajar el precio. Eso es lo que hace un comprador inteligente.
¿Qué hacer si ya compraste y descubriste el problema?
Si ya firmaste y ahora ves que la casa tiene humedad, un título problemático o una reforma ilegal, no te quedes callado. En Argentina, tienes derecho a reclamar por vicios ocultos dentro de los seis meses posteriores a la compra. No necesitas un juicio. Puedes iniciar una mediación ante la Cámara de la Propiedad. Lleva todas las pruebas: fotos, informes, mensajes con el vendedor, recibos de pagos. Muchos casos se resuelven con una simple carta notarial. Pero si no actúas rápido, pierdes tu derecho. No esperes a que el problema empeore. Actúa en los primeros 30 días. Tu tranquilidad vale más que tu orgullo.
¿Qué debo revisar primero al visitar una propiedad?
Primero revisa las paredes, techos y pisos en busca de humedad, grietas o hundimientos. Luego pregunta por el estado de las instalaciones: electricidad, gas, agua y drenaje. Pide ver los certificados de instalación vigentes. Finalmente, pregunta por el reglamento de copropiedad y si hay cuotas ocultas o deudas pendientes.
¿Es seguro comprar una propiedad que no tiene título?
Nunca. Sin título registrado en la Oficina de Registro de la Propiedad, no tienes derechos legales sobre la vivienda. Puedes perder tu dinero y tu hogar sin posibilidad de reclamo. El título es la única prueba de propiedad. Si el vendedor no lo tiene, no compres.
¿Puedo confiar en el agente inmobiliario?
Confía, pero verifica. Los agentes están obligados a informar, pero muchos priorizan la comisión. Nunca te bases solo en lo que te dicen. Pide documentos por escrito, verifica los datos en fuentes oficiales y consulta con un abogado antes de firmar cualquier contrato.
¿Qué pasa si la propiedad está en una zona de riesgo?
Si está en zona de inundación, deslizamiento o contaminación, no puedes obtener seguro hipotecario ni venderla fácilmente. Además, en Rosario, desde 2023, los municipios exigen declarar estos riesgos. Si no se hizo, puedes reclamar por fraude. Verifica el mapa de riesgos en la página del municipio antes de comprar.
¿Cuánto cuesta una inspección profesional de propiedad?
En Rosario, una inspección completa cuesta entre 15.000 y 25.000 pesos, dependiendo del tamaño y antigüedad de la vivienda. Es un gasto pequeño comparado con los costos de una reparación no anticipada, que puede superar los 200.000 pesos.
