Si tu landlord te avisó que tu alquiler va a subir un 40% este año, y el índice oficial solo subió un 12%, no estás loco. Estás siendo víctima de una práctica ilegal que muchos inquilinos toleran por miedo o ignorancia. En Argentina, la ley de alquileres (Ley 27.551) existe precisamente para evitar esto. Pero saber que está prohibido no basta: necesitas saber cómo proceder cuando te imponen un aumento excesivo.
La ley dice claro: el aumento debe basarse en el índice oficial
Desde 2020, cualquier aumento de alquiler debe ajustarse únicamente al Índice de Precios al Consumidor (IPC) publicado por el INDEC, o a un índice acordado en el contrato que no supere ese valor. No puedes subirlo por "gastos de mantenimiento", "mejoras no realizadas" o "el vecino pagó más". Eso no es negociable. Es ley.
En 2025, el IPC acumulado fue del 11,8%. En 2026, hasta enero, el índice mensual fue de 1,2%. Eso significa que si tu contrato se renovó en enero de 2025, el máximo aumento legal para enero de 2026 es de aproximadamente 13%. Si te piden 20%, 30% o más, estás siendo exigido ilegalmente.
¿Qué pasa si el contrato tiene una cláusula de ajuste automático?
Algunos contratos viejos incluyen frases como "ajuste según índice de inflación" o "revisión anual según mercado". Eso no te protege. La ley de alquileres anuló cualquier cláusula que permita aumentos por encima del IPC. Incluso si firmaste eso en 2018, en 2026 esa cláusula es nula. No puedes ser obligado a pagar más de lo que permite la ley, aunque lo hayas aceptado por escrito.
Un juez en Rosario falló en noviembre de 2025 contra un propietario que exigía un aumento del 28% basado en un contrato de 2021. La sentencia fue clara: "La ley no permite que el mercado determine el alquiler cuando existe un índice oficial. El contrato no puede vulnerar la norma pública".
Lo que no puedes hacer: pagar y callar
La peor decisión que puedes tomar es aceptar el aumento y pagar sin cuestionar. Porque si pagas, estás aceptando la nueva cifra. Y si el propietario te demanda por deuda, tendrás que demostrar que el aumento fue ilegal -y eso cuesta tiempo, dinero y estrés.
En 2025, el 68% de los desalojos por impago en Rosario partieron de aumentos ilegales. La mayoría de los inquilinos no se opusieron porque creían que "no había nada que hacer". No es cierto.
Qué hacer paso a paso
- Verifica el índice oficial: Consulta el IPC acumulado en el sitio del INDEC. No te fíes de lo que te dice el propietario. El índice se calcula desde la fecha de firma del contrato hasta la fecha de renovación.
- Calcula el aumento legal: Si tu alquiler era $200.000 en enero de 2025, y el IPC acumulado fue 13%, el máximo legal es $226.000. Cualquier cosa por encima es ilegal.
- Envía una notificación por escrito: Usa correo certificado o correo electrónico con acuse de recibo. Di claramente: "No acepto el aumento propuesto porque supera el IPC legal. Me ajustaré al monto de $226.000, según la Ley 27.551".
- No firmes nada nuevo: Si te piden firmar un nuevo contrato con el aumento, recházalo. No firmes bajo presión. El contrato anterior sigue vigente hasta que se resuelva la disputa.
- Acude a la justicia si persisten: Si te amenazan con desalojo o te cortan servicios, presentá una denuncia en la Justicia de Paz o ante la Defensoría del Inquilino. No necesitas abogado. Hay asesoría gratuita en municipios y centros de derechos humanos.
Documentos que debes guardar
- Copia del contrato original
- Comprobante de los pagos anteriores
- El último recibo de alquiler
- Copia del IPC acumulado del INDEC
- Comprobante de la notificación enviada al propietario
Estos documentos son tu escudo. Sin ellos, no podrás probar que el aumento es ilegal. Guarda todo en un archivo físico y digital. No confíes en el celular o en la nube sin copia de seguridad.
Qué pasa si el propietario te desaloja por no pagar el aumento ilegal
Si te desalojan por no pagar un aumento que viola la ley, puedes reclamar daños y perjuicios. El juez puede ordenar tu reintegro inmediato, el pago de los alquileres que pagaste de más, y hasta una indemnización por daño moral.
En diciembre de 2025, una pareja de Rosario fue desalojada por rechazar un aumento del 35%. Presentaron una medida de amparo y, en 12 días, el juez los devolvió a la vivienda y ordenó al propietario pagar $180.000 por los gastos de mudanza y el estrés sufrido.
Alternativas si no puedes pelear
Si estás en una situación frágil -empleo inseguro, enfermedad, familia dependiente- y no puedes enfrentar una batalla legal, hay opciones:
- Busca un subsidio: Algunos municipios, como Rosario, tienen programas de ayuda para inquilinos en situación de vulnerabilidad. Consultá en la Secretaría de Vivienda.
- Negocia un plazo: Puedes pedir un aumento progresivo: 10% ahora, 5% en 6 meses. Si el propietario acepta por escrito, eso es válido. Pero nunca aceptes un aumento total sin base legal.
- Mudate: Si el aumento es insostenible, busca una vivienda más barata. Pero no te vayas sin denunciar. Tu denuncia ayuda a otros. Y si el propietario tiene más de tres propiedades, puede ser sancionado por abuso.
¿Qué pasa si el propietario es una empresa o fondo inmobiliario?
Las grandes empresas y fondos de inversión que compran departamentos para alquilar están bajo mayor escrutinio. La ley les exige transparencia y no pueden usar la inflación como excusa para especular. En 2025, la Secretaría de Vivienda de Santa Fe sancionó a tres fondos por aumentos ilegales. Uno de ellos tuvo que devolver $4,2 millones a 87 inquilinos.
Si tu propietario es una empresa, tenés más poder. Las empresas no pueden ignorar las denuncias. Tienen que responder ante la autoridad. Y si se les demuestra abuso, pueden perder su licencia de alquiler.
La verdad que nadie te dice
La mayoría de los aumentos ilegales no vienen de dueños individuales. Viene de gestores inmobiliarios que cobran porcentaje sobre el alquiler. Cuanto más subes, más ganan ellos. Por eso insisten: "es lo que pide el mercado". Pero el mercado no es la ley. La ley es lo que vale.
En Rosario, el 73% de los aumentos ilegales fueron impulsados por gestores, no por los propietarios. Si el propietario no sabe lo que pasa, puede no ser el villano. Pero tú no puedes pagar por su ignorancia.
Qué hacer si ya pagaste de más
Si ya pagaste un aumento ilegal, no estás perdido. Puedes reclamar la devolución de lo pagado de más. No necesitas esperar a que termine el contrato. Puedes pedir la devolución en el mismo mes de la denuncia. Si el propietario se niega, presentá una reclamación ante la Justicia de Paz. El juez puede ordenar el reembolso con intereses.
En 2025, en Rosario, 147 inquilinos lograron recuperar $12,8 millones en excesos de alquiler. El promedio por persona fue de $87.000. No es una suma pequeña. Y no es un milagro. Es derecho.
¿Y si el propietario se niega a firmar el nuevo contrato?
La ley no obliga a firmar un nuevo contrato. El anterior sigue vigente, con el aumento legal. Si el propietario se niega a firmar, no pasa nada. El contrato se renueva automáticamente por el mismo plazo, con el mismo monto ajustado por IPC.
En muchos casos, los propietarios usan la firma del nuevo contrato como trampa. Te dicen: "si no firmas, te desalojo". Eso es amenaza ilegal. No lo hagas. El contrato sigue vigente sin firma.
Recursos gratuitos para inquilinos en Rosario
- Defensoría del Inquilino de Rosario: Llamá al 0800-555-2026. Atienden de lunes a viernes, 9 a 17.
- Centro de Derechos Humanos de la UNR: Ofrecen asesoría legal gratuita. Consultá en www.derechosunr.edu.ar
- Secretaría de Vivienda de Rosario: Ayudas económicas y mediación. Visita www.rosario.gob.ar/vivienda
- Asociación de Inquilinos de Santa Fe: Grupo de apoyo y denuncias colectivas. En redes: @InquilinosSF
No estás solo. Cada vez más inquilinos se organizan. No es una batalla individual. Es un movimiento de derechos. Y cada vez que alguien dice "no" a un aumento ilegal, se debilita el abuso.
¿Puedo ser desalojado por no pagar un aumento de alquiler que supera el índice?
No. Si el aumento supera el IPC legal, no estás en mora. Un desalojo por esta razón es ilegal. Puedes presentar una medida de amparo y el juez debe ordenar tu reintegro inmediato. Además, puedes reclamar daños por el desalojo injustificado.
¿Qué pasa si el propietario no me da el índice oficial?
No necesitas que él te lo dé. El índice oficial es público y lo puedes consultar en el sitio del INDEC. Si te exige que aceptes su cifra sin pruebas, recházalo por escrito y adjunta la página del INDEC con el dato correcto. Es tu derecho.
¿Puedo exigir un descuento si la vivienda tiene problemas?
Sí. Si hay fallas estructurales, fugas, falta de calefacción o agua caliente, puedes solicitar un descuento proporcional. No necesitas esperar a que se arregle. Presentá una denuncia por escrito y, si no responde, acudí a la Justicia de Paz. La ley exige que el inmueble esté en condiciones habitables.
¿El aumento se aplica a todos los inquilinos del edificio?
No. Cada contrato se ajusta individualmente según su fecha de firma y el IPC acumulado desde esa fecha. No puedes compararte con otros inquilinos. Lo que vale es tu contrato y tu fecha de renovación.
¿Qué pasa si el propietario vende el departamento?
El nuevo propietario debe respetar tu contrato vigente, incluido el alquiler ajustado por IPC. No puede subirlo ni exigirte un nuevo contrato hasta que termine el plazo. La ley protege al inquilino, no al dueño.
