Comprar una casa o un departamento no es solo firmar un contrato y entregar el dinero. La verdadera clave está en quién asegura que todo lo que firmas es legal, seguro y sin sorpresas después: el escribano. En Argentina, un escribano no es solo un funcionario que sella papeles. Es el garante de tu inversión. Si lo eliges mal, puedes terminar con deudas ocultas, problemas de propiedad, o incluso perder tu casa. Y no, no es lo mismo que un abogado. No todos los profesionales del derecho pueden hacer lo que hace un escribano en una compraventa inmobiliaria.
¿Qué hace realmente un escribano en una compraventa?
Un escribano público es un profesional habilitado por el Estado para autorizar actos jurídicos con plena validez legal. En una compraventa inmobiliaria, su rol es triple: verificar, garantizar y registrar.
Primero, verifica. Revisa el título de propiedad del vendedor. ¿Es realmente dueño? ¿Hay hipotecas, embargos, herencias pendientes o litigios? El escribano accede a los registros públicos, como el Registro de la Propiedad Inmueble, y revisa cada línea. No se fía de lo que te dice el vendedor o el corredor.
Segundo, garantiza. El escribano es el único que puede redactar la escritura pública, el documento que transforma un acuerdo verbal o escrito en un derecho real sobre la propiedad. Sin esta escritura, no puedes inscribir la propiedad a tu nombre. Y sin inscripción, no tienes propiedad legal. Solo tienes un papel que puede desaparecer.
Tercero, registra. Una vez firmada la escritura, el escribano la presenta ante el Registro de la Propiedad. Solo cuando se inscribe tu nombre, la propiedad pasa oficialmente a tu nombre. Todo esto lo hace con responsabilidad personal. Si comete un error, responde con su patrimonio.
¿Por qué no puedes usar a cualquier abogado?
Es una confusión común. Un abogado puede ayudarte con litigios, contratos o asesoría legal. Pero solo un escribano público, inscrito en el Colegio de Escribanos de tu provincia, puede otorgar escrituras públicas. En Argentina, esto está regulado por la Ley 17.711 y por los Colegios de Escribanos de cada jurisdicción.
Si un abogado te dice que puede hacer la compraventa, está equivocado -o te está engañando. Algunos abogados trabajan con escribanos, pero si no es el escribano quien firma la escritura, no es válida. Y si te piden pagarle a un abogado por “gestionar la compraventa”, pregúntate: ¿quién está firmando la escritura? Si no es un escribano, no es legal.
¿Cómo saber si un escribano es confiable?
No basta con que sea escribano. Hay escribanos que trabajan rápido, barato y sin revisar bien. Y otros que te cuidan como si fuera su propia casa. Aquí te decimos cómo distinguirlos:
- Verifica su inscripción: Busca su nombre en el sitio del Colegio de Escribanos de Santa Fe (o de tu provincia). Si no aparece, no es escribano legal.
- Pregunta por su experiencia: ¿Cuántas compraventas hizo el año pasado? Un escribano que hace solo 2 o 3 al año no tiene el ritmo ni la práctica necesaria.
- Revisa sus referencias: Pide nombres de clientes recientes. Llama a dos. Pregúntales: ¿Te explicó todo claramente? ¿Hubo sorpresas al final? ¿Te devolvió las llamadas?
- Observa su proceso: Un buen escribano te entrega un cronograma por escrito, con fechas claras de cada paso: verificación, firma, inscripción. Si te dice “todo se arregla en unos días”, es una bandera roja.
En Rosario, muchos escribanos tienen página web. No confíes solo en el diseño. Fíjate si mencionan su número de inscripción en el Colegio, si listan casos reales (sin nombres, claro), y si explican con palabras simples lo que hacen.
¿Cuánto cuesta un escribano para una compraventa?
El precio no es fijo. Depende del valor de la propiedad, de la complejidad del caso y de la provincia. Pero en Santa Fe, por una vivienda de $15 millones, puedes esperar pagar entre $250.000 y $450.000. Eso incluye todos los trámites: verificación, redacción, registro, impuestos y tasas.
¿Por qué tanta diferencia? Porque algunos escribanos cobran por hora, otros por porcentaje del valor, y otros por paquetes fijos. El que cobra menos puede estar omitiendo costos. Pídele un desglose por escrito. Si no lo da, no lo contrates.
Evita los escribanos que dicen: “Te hago la compraventa por $100.000”. Eso no es posible. No hay forma de cubrir los gastos legales, las tasas del Registro y los impuestos con ese monto. O te están estafando, o están haciendo mal el trabajo.
Errores que casi todos cometen al elegir escribano
La mayoría de los compradores hacen tres errores graves:
- Dejan que el vendedor elija al escribano. ¿Por qué? Porque el vendedor quiere que el proceso sea rápido y barato. Pero el escribano trabaja para quien lo contrata. Si el vendedor lo elige, su lealtad puede estar con él, no contigo.
- Confían en el corredor inmobiliario. Muchos corredores tienen escribanos de confianza. Pero esos escribanos pueden ser los que más rápido hacen las cosas, no los que mejor las hacen. El corredor gana su comisión al cerrar la venta. No le interesa que estés protegido, solo que firmes.
- No leen la escritura. La firman porque “es un papel grande y aburrido”. Pero la escritura contiene las condiciones reales de la propiedad: límites, servidumbres, restricciones de uso, deudas pendientes. Si no la lees, no sabes lo que compras.
Si el escribano no te explica la escritura palabra por palabra, pide que lo haga. Si se molesta, cámbialo. Tu casa vale más que su ego.
¿Qué documentos necesita el escribano?
El escribano no te pide cosas arbitrarias. Cada documento tiene un propósito. Aquí te decimos lo básico:
- DNI del comprador y vendedor. Para verificar identidad.
- Última escritura de la propiedad. Para rastrear la historia de la propiedad.
- Certificado de no deuda de impuestos municipales. Para confirmar que no hay patentes o contribuciones pendientes.
- Certificado de no deuda de servicios públicos. Agua, luz, gas. Si el vendedor no pagó, tú puedes terminar pagando.
- Certificado de no deuda de la AFIP. Para asegurar que no hay retenciones o deudas fiscales vinculadas a la propiedad.
- Acta de matrimonio o certificado de unión civil. Si estás casado, tu cónyuge debe firmar, porque la propiedad puede ser ganancial.
Si te piden algo que no entiendes, pregunta. Un buen escribano te explica por qué lo necesita. Uno malo te lo pide y te dice “es obligatorio” sin dar más detalles.
¿Cuánto tiempo tarda una compraventa con escribano?
En promedio, entre 30 y 60 días. Pero puede demorar más si hay problemas. Por ejemplo:
- Si la propiedad tiene herederos que no firman, se necesita un proceso de sucesión.
- Si hay una hipoteca, hay que cancelarla y liberar la garantía.
- Si el Registro de la Propiedad está saturado, puede demorar semanas en inscribir.
Un buen escribano te avisa de antemano si hay riesgos de demora. Uno malo te dice “todo va a estar listo en 15 días” y luego desaparece.
¿Qué pasa si el escribano se equivoca?
Los errores pasan. Pero en el caso de un escribano, no son errores menores. Si olvida una hipoteca, tú la pagas. Si no detecta un embargo, el banco puede reclamar la casa. Si no inscribe tu nombre, no eres dueño.
Por eso, todo escribano público está obligado a tener una póliza de responsabilidad civil. Pídele el número de la póliza y verifícala en la aseguradora. No es un extra: es una protección esencial.
En 2024, el Colegio de Escribanos de Santa Fe sancionó a 17 escribanos por negligencia grave en compraventas. Algunos perdieron su licencia. Eso no pasa con cualquier profesional. El escribano tiene una responsabilidad única.
¿Y si la propiedad es de una empresa?
Si la propiedad está a nombre de una sociedad (S.A., S.R.L.), el proceso es más complejo. El escribano debe verificar:
- El estatuto social y sus reformas.
- Que la venta esté autorizada por los socios.
- Que no haya cláusulas de preferencia o prohibiciones de enajenación.
- Que no haya deudas fiscales o laborales de la empresa.
En estos casos, el escribano debe ser aún más riguroso. No te ahorres el costo de una revisión profunda. Una empresa con deudas puede transferirte esos problemas sin que tú lo sepas hasta que te embarguen.
¿Qué debes hacer después de firmar?
La firma no es el final. Es el principio de tu propiedad.
- Pide una copia certificada de la escritura. Guárdala en un lugar seguro.
- Verifica que tu nombre esté inscrito en el Registro de la Propiedad. Puedes pedir un certificado de dominio. Tarda 5 a 10 días hábiles.
- Actualiza los servicios: agua, luz, gas, internet. No dejes que sigan a nombre del anterior dueño.
- Guarda todos los recibos de impuestos y gastos. Los necesitarás si vendes en el futuro.
Si no haces esto, puedes tener problemas años después. Por ejemplo, si alguien reclama que la propiedad no fue vendida legalmente, y no tienes la inscripción, pierdes todo.
Consejo final: no elijas por precio, elige por confianza
Una casa es la inversión más grande que harás en tu vida. No la arriesgues por ahorrar $50.000 en el escribano. Un buen escribano no es caro. Es una inversión. Te protege. Te da tranquilidad. Te evita perder tu hogar.
En Rosario, hay más de 800 escribanos inscritos. No elijas al más cercano. Elige al que te haga sentir seguro. Al que te responda. Al que te explique. Al que no te presione. Ese es el que vale la pena.
¿Puedo elegir mi propio escribano aunque el vendedor ya tenga uno?
Sí, absolutamente. El vendedor puede tener un escribano de confianza, pero tú tienes derecho a contratar al tuyo. De hecho, es lo más recomendable. El escribano que elige el vendedor trabaja para él. El tuyo trabaja para ti. No hay conflicto si ambos escribanos colaboran. Lo que no puedes aceptar es que el vendedor te imponga su escribano como única opción.
¿El escribano se encarga de los impuestos de la compraventa?
Sí, el escribano calcula y gestiona el pago de los impuestos, como el impuesto de transferencia inmobiliaria (ITI) y el impuesto sobre los actos jurídicos documentados (IAJD). Él prepara los formularios, los presenta y paga en tu nombre, pero tú debes acreditar los fondos. No te deja en la luna. Te avisa con tiempo cuánto necesitas tener disponible.
¿Qué pasa si la propiedad tiene una hipoteca y yo la compro con financiación?
Es común. El escribano coordina todo: cancela la hipoteca anterior con el dinero del préstamo nuevo, libera la garantía del banco anterior y registra la nueva hipoteca a tu nombre. Todo en un solo acto. No te preocupes por los detalles técnicos. Tu escribano maneja el flujo de dinero y los trámites con los bancos. Solo debes asegurarte de que el préstamo esté aprobado antes de firmar.
¿El escribano puede rechazar una compraventa?
Sí, y debe hacerlo. Si detecta un problema legal -como un embargo, una herencia no resuelta, o un vendedor que no es dueño-, el escribano está obligado por ley a no firmar. Eso no es un obstáculo. Es una protección. Si te dice que la operación no se puede hacer, escúchalo. Es mejor perder una compra que perder tu casa.
¿Puedo hacer una compraventa sin escribano si es entre familiares?
No. Ni siquiera entre hermanos o padres e hijos. La ley exige que toda compraventa inmobiliaria se formalice con escritura pública ante escribano. Si lo hacen sin él, no es legal. No puedes inscribir la propiedad. Y si después hay una disputa, no tendrás derechos. La relación familiar no anula la ley. Lo que parece un trato simple puede convertirse en una pesadilla jurídica.
