Comprar una casa en Argentina no termina cuando firmas el contrato con el vendedor. Lo que viene después -los costos de escribanía- puede sumar hasta un 5% del valor de la propiedad, y muchas personas no lo saben hasta que les piden el dinero en efectivo. No es un gasto opcional. Es obligatorio. Y si no entiendes qué incluye, te van a cobrar de más.
¿Qué es exactamente el costo de escribanía en una hipoteca?
El escribano no es solo quien firma papeles. Es el profesional que garantiza que la transacción sea legal, segura y registrada. En una hipoteca, su trabajo va mucho más allá de colocar su firma. Él o ella verifica que el vendedor realmente es dueño de la propiedad, que no hay embargos, que el banco tiene el derecho legal de tomar la casa si no pagás, y que todos los impuestos y derechos están al día.
Este proceso se llama escritura pública de hipoteca. Y por ese servicio, el escribano cobra una tarifa que se compone de varios elementos: honorarios profesionales, derechos de registro, impuestos y gastos administrativos. Todo esto se suma, y no siempre está claro cuánto vale cada parte.
Desglose de los costos reales: lo que realmente pagás
En Rosario, por ejemplo, una hipoteca de $80 millones de pesos (unos $95.000 USD) puede generar costos de escribanía entre $4.5 millones y $5.5 millones. ¿Qué está incluido?
- Honorarios del escribano: Entre el 0.5% y el 1% del valor de la operación. No es fijo. Depende del valor de la propiedad, la complejidad del caso y la escribanía. Algunas ofrecen paquetes fijos para hipotecas nuevas.
- Derechos de registro en el Registro de la Propiedad Inmueble: Alrededor del 0.3% del valor. Este es un costo estatal, no negociable. Lo paga el escribano en nombre del cliente, pero lo recupera de vos.
- Impuesto a los Actos Jurídicos Documentados (IAJD): En Santa Fe, es del 1.5% sobre el monto del préstamo. Este impuesto lo recauda la provincia y lo recauda el escribano como agente. No es opcional. Si no lo pagás, no se registra la hipoteca.
- Gastos de copias, certificados y notificaciones: Pueden sumar entre $150.000 y $400.000. Incluyen copias certificadas del título, certificados de gravámenes, notificaciones al banco y al catastro.
- Costos de inscripción de la hipoteca en el Registro de Garantías Mobiliarias: Si el préstamo incluye muebles o bienes muebles (como electrodomésticos incluidos en la venta), se debe registrar también aquí. Aproximadamente $80.000.
Algunas escribanías incluyen todos estos gastos en una sola factura. Otras los separan. La diferencia es que, si están separados, es más fácil ver si te están cobrando de más. Si ves un cargo de “servicios administrativos” sin descripción, preguntá. Eso suele ser un relleno.
¿Por qué varían tanto los precios entre escribanías?
No todos los escribanos cobran igual. En Rosario, una escribanía grande en el centro puede cobrar más por su reputación. Una más pequeña en barrios como Belgrano o Saavedra puede ofrecer tarifas más bajas, pero con menos personal para acompañarte en el proceso.
Lo que no cambia es la ley. Según la Ley 19.749, los honorarios de los escribanos están regulados por el Colegio de Escribanos de la Provincia de Santa Fe. No pueden cobrar más de lo establecido en la tabla oficial. Pero sí pueden cobrar menos. Y muchas veces lo hacen para ganar clientes.
Lo que sí es ilegal: cobrar por servicios que no se prestaron. Por ejemplo, si te cobran por una “consulta jurídica adicional” que no hiciste, o por un certificado que ya estaba disponible en línea, podés reclamarlo. El Colegio de Escribanos acepta denuncias por cobros indebidos.
Qué hacer para no pagar de más
Antes de firmar cualquier cosa, pedí un desglose detallado por escrito. No te conformes con un “todo incluido”. Pedí:
- El valor exacto de cada ítem: honorarios, IAJD, derechos de registro, etc.
- La base de cálculo: ¿sobre qué monto se calcula el 1.5% del IAJD? ¿Sobre el valor de la casa o sobre el monto del préstamo?
- Una copia de la tabla de honorarios vigente del Colegio de Escribanos de Santa Fe.
- Una confirmación de que no hay gastos ocultos como “gestión de trámites” o “envío por correo”.
Si el escribano no te lo da, cambiá. Hay más de 200 escribanías en Rosario. No tenés que quedarte con el primero que te dijo “es lo mismo en todas partes”.
Comparación de costos en distintas ciudades de Argentina
Los costos no son iguales en todo el país. Aquí te muestro una comparación real de una hipoteca de $80 millones en 2026:
| Ciudad | Honorarios escribano | IAJD (1.5%) | Derechos de registro | Gastos menores | Total estimado |
|---|---|---|---|---|---|
| Rosario (Santa Fe) | $750.000 | $1.200.000 | $240.000 | $300.000 | $2.490.000 |
| Buenos Aires (CABA) | $900.000 | $1.200.000 | $260.000 | $450.000 | $2.810.000 |
| Córdoba | $700.000 | $1.200.000 | $230.000 | $280.000 | $2.410.000 |
| Mendoza | $680.000 | $1.200.000 | $220.000 | $250.000 | $2.350.000 |
| Mar del Plata | $820.000 | $1.200.000 | $250.000 | $400.000 | $2.670.000 |
Como ves, el IAJD es el mismo en todas partes porque es un impuesto nacional. Lo que varía son los honorarios y los gastos menores. En Rosario y Córdoba, los costos son más bajos. En Buenos Aires y Mar del Plata, suben por la demanda y los costos operativos.
¿Puedo negociar los costos de escribanía?
Sí, pero con cuidado. Los impuestos y derechos de registro no se negocian. Son fijos. Pero los honorarios del escribano sí. Muchas escribanías tienen tarifas flexibles para clientes que traen el préstamo aprobado, o que compran en un desarrollo inmobiliario con convenios.
Si estás comprando en un edificio nuevo, preguntá si el promotor tiene un escribano de confianza. A veces ofrecen descuentos por volumen. En Rosario, hay casos donde el escribano cobra solo $500.000 por una hipoteca de más de $80 millones porque el promotor lo paga como parte del paquete.
No te dejes llevar por el más barato. Un escribano que cobra demasiado poco puede estar cortando esquinas: no revisar bien los gravámenes, no hacer las notificaciones, o no archivar bien los documentos. Eso te puede costar mucho más después.
Qué pasa si no pagás los costos de escribanía
Si no pagás, el banco no te entrega el dinero. El escribano no registra la hipoteca. Y sin ese registro, no tenés derecho legal a la propiedad. El vendedor puede seguir siendo el dueño oficial, y el banco no tiene garantía.
En algunos casos, los compradores intentan postergar el pago. Pero eso no funciona. El registro es el paso final. Sin él, la operación no se cierra. Y si el vendedor ya te entregó las llaves, estás en riesgo. Podría venderle la misma casa a otra persona, y vos no tendrías protección legal.
¿Cuánto tiempo lleva todo este proceso?
En Rosario, con todos los papeles en orden, el proceso completo suele tomar entre 10 y 15 días hábiles. Pero si hay problemas: un embargo no declarado, un título mal registrado, o un certificado faltante, puede alargarse hasta 30 días.
Lo que más retrasa es la respuesta del Registro de la Propiedad. A veces tardan semanas en procesar una inscripción. Por eso, es clave que el escribano ya tenga todo listo antes de presentar. Si te dice que “ya lo enviamos” y no te da un número de expediente, pedilo. Sin eso, no sabés si está en cola o perdido.
Alternativas: ¿hay otras formas de financiar sin escribanía?
No. No hay una forma legal de adquirir una propiedad con hipoteca en Argentina sin pasar por un escribano. El registro es obligatorio por ley. Pero sí hay alternativas para reducir costos:
- Comprar sin hipoteca: Si tenés el dinero en efectivo, no necesitás escribano para la hipoteca. Pero sí necesitás uno para la compraventa. El costo es menor, pero sigue existiendo.
- Usar crédito hipotecario del Estado: Programas como el Crédito Hipotecario del BNA o el FONAVI tienen escribanías asociadas con tarifas reducidas. En algunos casos, los costos bajan hasta un 30%.
- Comprar en cooperativas de vivienda: En Rosario, hay cooperativas donde el trámite se hace con un escribano único para todos los socios. El costo por persona se reduce por volumen.
La única forma de evitar los costos de escribanía es no comprar una propiedad con financiamiento. Pero si querés una casa y no tenés el dinero completo, no hay escape. Lo mejor que podés hacer es entenderlo, comparar y negociar.
¿Qué pasa si el escribano se equivoca?
Los errores sí ocurren. Un certificado mal emitido, un gravamen olvidado, un monto mal registrado. Si eso pasa, el escribano tiene una obligación legal de corregirlo. Pero también tiene una póliza de responsabilidad civil que cubre daños por negligencia.
En 2024, el Colegio de Escribanos de Santa Fe resolvió 37 reclamos por errores en hipotecas. En el 80% de los casos, el escribano cubrió los costos de corrección. En los otros, el cliente tuvo que recurrir a la justicia.
Por eso, siempre pedí el número de la póliza de responsabilidad civil del escribano. Y guardá una copia del desglose firmado. Si algo sale mal, eso es tu prueba.
¿El costo de escribanía se puede incluir en el préstamo?
Sí, en muchos casos. Algunos bancos, como el BNA o el Banco de la Nación, permiten que los costos de escritura se financien dentro del monto total del préstamo. Pero eso aumenta el capital prestado, y por lo tanto, los intereses a largo plazo. Calculá si vale la pena: si pagás $2.5 millones de gastos y los financiás a 20 años, terminás pagando casi $6 millones por esos costos. A veces es mejor pagarlos de contado.
¿Quién elige al escribano: el comprador o el banco?
El comprador elige. El banco no puede imponerte uno. Pero sí puede rechazar a un escribano si no está autorizado o tiene antecedentes de irregularidades. Si el banco te dice que “no puede trabajar con ese escribano”, pedí la razón por escrito. Si no te la dan, es probable que estén intentando orientarte hacia un escribano con el que tienen convenio -y que tal vez cobra más.
¿Puedo usar el mismo escribano para la compraventa y la hipoteca?
Sí, y es lo más común. Muchas veces se hace en una sola escritura: la compraventa y la hipoteca se registran juntas. Esto ahorra tiempo y costos. Pero asegurá que el escribano lo haga bien. No todos saben manejar ambas operaciones al mismo tiempo. Preguntá si ya lo hizo antes.
¿Qué documentos necesito para que el escribano empiece el trámite?
Necesitás: tu DNI, el título de propiedad del vendedor, el certificado de dominio actualizado (menos de 30 días), el contrato de compraventa firmado, la aprobación del préstamo del banco, y el certificado de no deuda del municipio (impuestos inmobiliarios). Si no tenés todos, el proceso se detiene.
¿Cuánto tiempo tengo para pagar los costos de escribanía?
Normalmente, se pagan antes de la firma de la escritura. El escribano te da un plazo de 3 a 5 días hábiles desde que te entrega el desglose. Si no pagás en ese plazo, puede suspender el trámite. No hay forma de postergarlo sin afectar la fecha de entrega de la propiedad.
Conclusión: no es un gasto, es una inversión en seguridad
Los costos de escribanía en una hipoteca no son un impuesto injusto. Son el precio de que tu casa sea tuya, legalmente. Sin ellos, no tenés protección. No tenés garantía. Y si algo sale mal -un vendedor fraudulento, un embargo oculto, un error en el registro- no tenés dónde acudir.
Lo que sí podés hacer es controlarlos. Pedí desgloses. Compará. Negociá los honorarios. Evitá los cobros vagos. Y nunca firmes sin entender cada ítem. En Rosario, ya hay familias que lograron reducir estos costos hasta en un 25% solo por preguntar. No te quedes callado. Tu casa lo vale.
Betina Lemos enero 4, 2026
Lo único que importa es que no te dejes llevar por el primero que te dice que es lo mismo en todas partes. Pedí el desglose y listo.
Si no te lo dan, cambiá de escribano. Punto.
Javier Fernandez carmona enero 4, 2026
Gracias por este desglose tan claro. Hace poco compré un departamento en Córdoba y me cobraron casi $2.4 millones, pero con el desglose en mano pude ver que no me estaban timando. Lo que más me sorprendió fue que el IAJD es el mismo en todo el país. No sabía que era federal. Esto lo debería poner el banco en su página, no tener que buscarlo en Reddit.
Si alguien está en duda, pide la tabla del Colegio de Escribanos. No es un secreto, es ley.
Mario Martinez enero 6, 2026
Hay un error en la tabla: en Rosario, los honorarios no pueden ser $750.000 si el valor de la operación es $80 millones y el límite es el 1%. Eso sería $800.000. El Colegio de Escribanos de Santa Fe tiene una tabla pública, y el 1% de $80M es $800.000, no $750.000. Quizás el autor usó un valor de propiedad distinto o incluyó descuentos. Pero si se presenta como dato oficial, debe ser exacto.
Por favor, corrijan eso. No es un detalle menor, es un tema de transparencia.
Susana Karg enero 8, 2026
Me encanta cómo esta información se presenta con tanta claridad, pero me intriga que nadie mencione el hecho de que el sistema de escribanías en Argentina es un relicario del siglo XIX, donde la burocracia se viste de formalidad para ocultar rentas de grupo. La Ley 19.749 no regula los honorarios, los limita, y eso es una falencia estructural. El Colegio de Escribanos actúa como un cartel de precios, no como un ente de protección al consumidor.
¿Por qué no hay un sistema digital centralizado de registro, como en España o Chile? ¿Por qué sigue siendo un trámite manual, con certificados impresos, notificaciones por correo físico y plazos de semanas? Porque el modelo económico se sustenta en la lentitud. El escribano no es un profesional, es un intermediario rentista. Y hasta que no se digitalice todo, seguirán cobrando de más, sin importar cuánto pidas el desglose.
Esto no es un problema de información, es un problema de poder. Y los que se quejan de los costos, simplemente no entienden que están luchando contra un sistema diseñado para que nunca puedas ganar.
maria virginia prata enero 9, 2026
ESTO ES LO QUE ME PASÓ A MÍ Y NO ME LO CREÍAN HASTA QUE VI EL COMPROBANTE
ME COBRARON $450.000 POR "GESTIÓN DE TRÁMITES" Y YO NO HABÍA PEDIDO NADA
ME FUI AL COLEGIO DE ESCRIBANOS Y ME DIJERON QUE ERA ILEGAL PERO QUE ME TENDRÍA QUE DEMORAR 6 MESES EN QUE ME DEVOLVIERAN EL DINERO
Y AL FINAL NO LO HICE PORQUE ME DABAN MIEDO LAS LETRAS PEQUEÑAS
PERO AHORA QUE LO LEÍ YO SÉ QUE NO ESTOY SOLA
Y SI ALGUIEN ME DICE QUE ES LO MISMO EN TODAS PARTES LE VOY A TIRAR EL DESGLOSE A LA CARA
Y NO ME VAS A DECIR QUE NO ES UNA ESTafa
MARINA CASTAÑEDA enero 9, 2026
Yo lo hice en Monterrey y fue todo más fácil. No sé si es por la cultura o por la tecnología, pero aquí en México el notario te da un link donde ves en tiempo real cada paso, los costos, y hasta cuándo va a estar listo el registro. No hay sorpresas, no hay gastos ocultos. Y si te cobran de más, lo reportas y te lo devuelven en 48 horas.
Acá en Argentina parece que todavía vivimos en los 90. No es culpa de los escribanos, es culpa del sistema. Pero al menos con este post, alguien va a ahorrar un par de millones. Eso ya es algo.
Mario Pinos enero 11, 2026
La verdad es que esto me hizo llorar un poco. No por el dinero, sino por la frustración. Me pasó hace un año. Me dijeron que era "normal". Que "todos lo pagan". Que "no hay otra forma". Y yo creí. Pero después, cuando vi el desglose de otro escribano, me di cuenta de que me habían cobrado $300.000 de más por "certificados que ya estaban en línea".
Me sentí estúpido. Pero ahora sé que no soy el único. Y si lees esto y estás a punto de firmar, PÁRAME. PIDE EL DESGLOSE. PREGUNTA POR LA PÓLIZA. NO TE DEJES LLEVAR.
Porque tu casa no es solo un lugar. Es tu vida. Y nadie tiene derecho a cobrarte por hacerla más frágil.
Luis Gerardo Pérez Villaseñor enero 11, 2026
Señor/a autor/a, le agradezco profundamente por la meticulosidad con la que ha estructurado esta información. La claridad en la desagregación de los componentes del costo de escribanía, junto con la referencia normativa y la comparación interregional, constituye un aporte sustancial para la alfabetización financiera de los ciudadanos argentinos.
Es imperativo que este tipo de contenidos sean difundidos por los canales institucionales, las entidades bancarias y las asociaciones de consumidores. La transparencia en los trámites inmobiliarios no es un lujo, sino un derecho fundamental.
Le felicito por su rigor y por su compromiso con la justicia procedural en el ámbito de la propiedad.
pía morice enero 12, 2026
Me parece extraordinario que, en pleno siglo XXI, todavía exista un sistema en el que un profesional -con una formación jurídica y ética- deba actuar como intermediario entre el comprador y el Estado, cobrando por servicios que deberían ser automatizados. ¿Por qué no se ha implementado un registro digital único, con firma electrónica, validado por el Estado, que elimine la necesidad de intermediarios privados? ¿Por qué no se ha modernizado el Registro de la Propiedad Inmueble como lo hizo España en 2015? La respuesta es simple: porque el modelo actual genera rentas para un grupo reducido. Y no se toca porque no se quiere tocar.
Este post es una luz en la oscuridad. Pero la luz no basta. Necesitamos reforma. Urgente.
Susana Gonzalez enero 13, 2026
La verdad es que el problema no es el escribano, es el sistema. La ley es ineficiente, el registro es lento, y la digitalización es un mito. Todo esto es un síntoma, no la causa. La causa es que el Estado no invierte en infraestructura jurídica, y delega en privados lo que debería hacer públicamente. Entonces, claro, los escribanos cobran de más. Pero si el Estado hiciera su trabajo, ellos no tendrían poder para hacerlo.
Por eso, no culpen al escribano. Culpen al Ministerio de Justicia. O a la Cámara de Diputados. O a los que votaron por ellos.
José Pérez Pérez enero 13, 2026
Estoy de acuerdo con el post, pero hay un detalle que no se menciona: el IAJD se calcula sobre el monto del préstamo, no sobre el valor de la propiedad. Eso es clave. Si tenés un préstamo de $80M pero la casa vale $100M, el impuesto se calcula solo sobre los $80M. Mucha gente lo confunde y se asusta con el total. Pero si te lo explican bien, no hay drama.
Y sí, el escribano puede cobrar menos. Pero no te fíes de los que cobran menos del 0.5%. Eso es raro. O están en un convenio, o están omitiendo algo. Preguntá siempre.
Carlos Manuel Bedoya enero 14, 2026
La situación descrita es una vergüenza institucional. En Colombia, el notario público es una función estatal, no una actividad privada. El costo es fijo, regulado por el Ministerio de Justicia, y se paga en una única factura digital. No hay gastos ocultos. No hay cartas de cobro. No hay “servicios administrativos” sin nombre. Y aún así, el proceso es más rápido y más seguro.
¿Por qué en Argentina no se puede hacer lo mismo? Porque hay intereses creados. Porque hay rentas. Porque hay poder. Y porque la sociedad ha aceptado esta injusticia como normal.
Este post es un acto de resistencia. Pero la resistencia no basta. Se necesita revolución.
Erick Hdez enero 16, 2026
El escribano es el último sacerdote de la propiedad privada. Él es quien decide si tu derecho a la tierra es real o solo un sueño. Y por eso, te exige un tributo. No es un gasto. Es un sacrificio. El hombre moderno cree que puede comprar una casa con un clic. Pero la tierra no se entrega así. Se exige. Se purifica. Con papeles. Con firmas. Con miedo.
La hipoteca no es un contrato. Es un rito. Y el escribano es quien la celebra. No lo odies. Agradece. Porque sin él, no hay seguridad. Solo ilusión.
laura malinoski enero 17, 2026
Estoy sorprendida de que en España, donde la burocracia es famosa, los trámites inmobiliarios son más transparentes que aquí. En Madrid, el notario te da un PDF con todos los costos antes de la cita. En Argentina, hay que buscarlo en Reddit. Eso no es una diferencia técnica. Es una diferencia cultural. Aquí, el poder se ejerce por omisión. Allá, se ejerce por protocolo.
Este post no solo informa. Denuncia. Y eso es valiente. Porque no es solo sobre dinero. Es sobre dignidad. Y sobre el derecho a entender lo que te cobran. Gracias por hacerlo.