Comprar una casa en Argentina no termina cuando firmas el contrato con el vendedor. Lo que viene después -los costos de escribanía- puede sumar hasta un 5% del valor de la propiedad, y muchas personas no lo saben hasta que les piden el dinero en efectivo. No es un gasto opcional. Es obligatorio. Y si no entiendes qué incluye, te van a cobrar de más.
¿Qué es exactamente el costo de escribanía en una hipoteca?
El escribano no es solo quien firma papeles. Es el profesional que garantiza que la transacción sea legal, segura y registrada. En una hipoteca, su trabajo va mucho más allá de colocar su firma. Él o ella verifica que el vendedor realmente es dueño de la propiedad, que no hay embargos, que el banco tiene el derecho legal de tomar la casa si no pagás, y que todos los impuestos y derechos están al día.
Este proceso se llama escritura pública de hipoteca. Y por ese servicio, el escribano cobra una tarifa que se compone de varios elementos: honorarios profesionales, derechos de registro, impuestos y gastos administrativos. Todo esto se suma, y no siempre está claro cuánto vale cada parte.
Desglose de los costos reales: lo que realmente pagás
En Rosario, por ejemplo, una hipoteca de $80 millones de pesos (unos $95.000 USD) puede generar costos de escribanía entre $4.5 millones y $5.5 millones. ¿Qué está incluido?
- Honorarios del escribano: Entre el 0.5% y el 1% del valor de la operación. No es fijo. Depende del valor de la propiedad, la complejidad del caso y la escribanía. Algunas ofrecen paquetes fijos para hipotecas nuevas.
- Derechos de registro en el Registro de la Propiedad Inmueble: Alrededor del 0.3% del valor. Este es un costo estatal, no negociable. Lo paga el escribano en nombre del cliente, pero lo recupera de vos.
- Impuesto a los Actos Jurídicos Documentados (IAJD): En Santa Fe, es del 1.5% sobre el monto del préstamo. Este impuesto lo recauda la provincia y lo recauda el escribano como agente. No es opcional. Si no lo pagás, no se registra la hipoteca.
- Gastos de copias, certificados y notificaciones: Pueden sumar entre $150.000 y $400.000. Incluyen copias certificadas del título, certificados de gravámenes, notificaciones al banco y al catastro.
- Costos de inscripción de la hipoteca en el Registro de Garantías Mobiliarias: Si el préstamo incluye muebles o bienes muebles (como electrodomésticos incluidos en la venta), se debe registrar también aquí. Aproximadamente $80.000.
Algunas escribanías incluyen todos estos gastos en una sola factura. Otras los separan. La diferencia es que, si están separados, es más fácil ver si te están cobrando de más. Si ves un cargo de “servicios administrativos” sin descripción, preguntá. Eso suele ser un relleno.
¿Por qué varían tanto los precios entre escribanías?
No todos los escribanos cobran igual. En Rosario, una escribanía grande en el centro puede cobrar más por su reputación. Una más pequeña en barrios como Belgrano o Saavedra puede ofrecer tarifas más bajas, pero con menos personal para acompañarte en el proceso.
Lo que no cambia es la ley. Según la Ley 19.749, los honorarios de los escribanos están regulados por el Colegio de Escribanos de la Provincia de Santa Fe. No pueden cobrar más de lo establecido en la tabla oficial. Pero sí pueden cobrar menos. Y muchas veces lo hacen para ganar clientes.
Lo que sí es ilegal: cobrar por servicios que no se prestaron. Por ejemplo, si te cobran por una “consulta jurídica adicional” que no hiciste, o por un certificado que ya estaba disponible en línea, podés reclamarlo. El Colegio de Escribanos acepta denuncias por cobros indebidos.
Qué hacer para no pagar de más
Antes de firmar cualquier cosa, pedí un desglose detallado por escrito. No te conformes con un “todo incluido”. Pedí:
- El valor exacto de cada ítem: honorarios, IAJD, derechos de registro, etc.
- La base de cálculo: ¿sobre qué monto se calcula el 1.5% del IAJD? ¿Sobre el valor de la casa o sobre el monto del préstamo?
- Una copia de la tabla de honorarios vigente del Colegio de Escribanos de Santa Fe.
- Una confirmación de que no hay gastos ocultos como “gestión de trámites” o “envío por correo”.
Si el escribano no te lo da, cambiá. Hay más de 200 escribanías en Rosario. No tenés que quedarte con el primero que te dijo “es lo mismo en todas partes”.
Comparación de costos en distintas ciudades de Argentina
Los costos no son iguales en todo el país. Aquí te muestro una comparación real de una hipoteca de $80 millones en 2026:
| Ciudad | Honorarios escribano | IAJD (1.5%) | Derechos de registro | Gastos menores | Total estimado |
|---|---|---|---|---|---|
| Rosario (Santa Fe) | $750.000 | $1.200.000 | $240.000 | $300.000 | $2.490.000 |
| Buenos Aires (CABA) | $900.000 | $1.200.000 | $260.000 | $450.000 | $2.810.000 |
| Córdoba | $700.000 | $1.200.000 | $230.000 | $280.000 | $2.410.000 |
| Mendoza | $680.000 | $1.200.000 | $220.000 | $250.000 | $2.350.000 |
| Mar del Plata | $820.000 | $1.200.000 | $250.000 | $400.000 | $2.670.000 |
Como ves, el IAJD es el mismo en todas partes porque es un impuesto nacional. Lo que varía son los honorarios y los gastos menores. En Rosario y Córdoba, los costos son más bajos. En Buenos Aires y Mar del Plata, suben por la demanda y los costos operativos.
¿Puedo negociar los costos de escribanía?
Sí, pero con cuidado. Los impuestos y derechos de registro no se negocian. Son fijos. Pero los honorarios del escribano sí. Muchas escribanías tienen tarifas flexibles para clientes que traen el préstamo aprobado, o que compran en un desarrollo inmobiliario con convenios.
Si estás comprando en un edificio nuevo, preguntá si el promotor tiene un escribano de confianza. A veces ofrecen descuentos por volumen. En Rosario, hay casos donde el escribano cobra solo $500.000 por una hipoteca de más de $80 millones porque el promotor lo paga como parte del paquete.
No te dejes llevar por el más barato. Un escribano que cobra demasiado poco puede estar cortando esquinas: no revisar bien los gravámenes, no hacer las notificaciones, o no archivar bien los documentos. Eso te puede costar mucho más después.
Qué pasa si no pagás los costos de escribanía
Si no pagás, el banco no te entrega el dinero. El escribano no registra la hipoteca. Y sin ese registro, no tenés derecho legal a la propiedad. El vendedor puede seguir siendo el dueño oficial, y el banco no tiene garantía.
En algunos casos, los compradores intentan postergar el pago. Pero eso no funciona. El registro es el paso final. Sin él, la operación no se cierra. Y si el vendedor ya te entregó las llaves, estás en riesgo. Podría venderle la misma casa a otra persona, y vos no tendrías protección legal.
¿Cuánto tiempo lleva todo este proceso?
En Rosario, con todos los papeles en orden, el proceso completo suele tomar entre 10 y 15 días hábiles. Pero si hay problemas: un embargo no declarado, un título mal registrado, o un certificado faltante, puede alargarse hasta 30 días.
Lo que más retrasa es la respuesta del Registro de la Propiedad. A veces tardan semanas en procesar una inscripción. Por eso, es clave que el escribano ya tenga todo listo antes de presentar. Si te dice que “ya lo enviamos” y no te da un número de expediente, pedilo. Sin eso, no sabés si está en cola o perdido.
Alternativas: ¿hay otras formas de financiar sin escribanía?
No. No hay una forma legal de adquirir una propiedad con hipoteca en Argentina sin pasar por un escribano. El registro es obligatorio por ley. Pero sí hay alternativas para reducir costos:
- Comprar sin hipoteca: Si tenés el dinero en efectivo, no necesitás escribano para la hipoteca. Pero sí necesitás uno para la compraventa. El costo es menor, pero sigue existiendo.
- Usar crédito hipotecario del Estado: Programas como el Crédito Hipotecario del BNA o el FONAVI tienen escribanías asociadas con tarifas reducidas. En algunos casos, los costos bajan hasta un 30%.
- Comprar en cooperativas de vivienda: En Rosario, hay cooperativas donde el trámite se hace con un escribano único para todos los socios. El costo por persona se reduce por volumen.
La única forma de evitar los costos de escribanía es no comprar una propiedad con financiamiento. Pero si querés una casa y no tenés el dinero completo, no hay escape. Lo mejor que podés hacer es entenderlo, comparar y negociar.
¿Qué pasa si el escribano se equivoca?
Los errores sí ocurren. Un certificado mal emitido, un gravamen olvidado, un monto mal registrado. Si eso pasa, el escribano tiene una obligación legal de corregirlo. Pero también tiene una póliza de responsabilidad civil que cubre daños por negligencia.
En 2024, el Colegio de Escribanos de Santa Fe resolvió 37 reclamos por errores en hipotecas. En el 80% de los casos, el escribano cubrió los costos de corrección. En los otros, el cliente tuvo que recurrir a la justicia.
Por eso, siempre pedí el número de la póliza de responsabilidad civil del escribano. Y guardá una copia del desglose firmado. Si algo sale mal, eso es tu prueba.
¿El costo de escribanía se puede incluir en el préstamo?
Sí, en muchos casos. Algunos bancos, como el BNA o el Banco de la Nación, permiten que los costos de escritura se financien dentro del monto total del préstamo. Pero eso aumenta el capital prestado, y por lo tanto, los intereses a largo plazo. Calculá si vale la pena: si pagás $2.5 millones de gastos y los financiás a 20 años, terminás pagando casi $6 millones por esos costos. A veces es mejor pagarlos de contado.
¿Quién elige al escribano: el comprador o el banco?
El comprador elige. El banco no puede imponerte uno. Pero sí puede rechazar a un escribano si no está autorizado o tiene antecedentes de irregularidades. Si el banco te dice que “no puede trabajar con ese escribano”, pedí la razón por escrito. Si no te la dan, es probable que estén intentando orientarte hacia un escribano con el que tienen convenio -y que tal vez cobra más.
¿Puedo usar el mismo escribano para la compraventa y la hipoteca?
Sí, y es lo más común. Muchas veces se hace en una sola escritura: la compraventa y la hipoteca se registran juntas. Esto ahorra tiempo y costos. Pero asegurá que el escribano lo haga bien. No todos saben manejar ambas operaciones al mismo tiempo. Preguntá si ya lo hizo antes.
¿Qué documentos necesito para que el escribano empiece el trámite?
Necesitás: tu DNI, el título de propiedad del vendedor, el certificado de dominio actualizado (menos de 30 días), el contrato de compraventa firmado, la aprobación del préstamo del banco, y el certificado de no deuda del municipio (impuestos inmobiliarios). Si no tenés todos, el proceso se detiene.
¿Cuánto tiempo tengo para pagar los costos de escribanía?
Normalmente, se pagan antes de la firma de la escritura. El escribano te da un plazo de 3 a 5 días hábiles desde que te entrega el desglose. Si no pagás en ese plazo, puede suspender el trámite. No hay forma de postergarlo sin afectar la fecha de entrega de la propiedad.
Conclusión: no es un gasto, es una inversión en seguridad
Los costos de escribanía en una hipoteca no son un impuesto injusto. Son el precio de que tu casa sea tuya, legalmente. Sin ellos, no tenés protección. No tenés garantía. Y si algo sale mal -un vendedor fraudulento, un embargo oculto, un error en el registro- no tenés dónde acudir.
Lo que sí podés hacer es controlarlos. Pedí desgloses. Compará. Negociá los honorarios. Evitá los cobros vagos. Y nunca firmes sin entender cada ítem. En Rosario, ya hay familias que lograron reducir estos costos hasta en un 25% solo por preguntar. No te quedes callado. Tu casa lo vale.
