En febrero de 2026, el mercado de alquileres en Buenos Aires está más tensado que en los últimos cinco años. No es solo que los precios subieron: es que la oferta se está agotando mientras la demanda sigue creciendo. El índice de vacancia cayó al 2.1%, su nivel más bajo desde 2018. Eso significa que por cada 100 departamentos disponibles, solo 2 están sin alquilar. En 2023, ese número era del 4.8%. No es un pequeño cambio: es una transformación del mercado.
¿Qué significa el índice de vacancia tan bajo?
El índice de vacancia mide el porcentaje de viviendas en alquiler que están vacías. Cuando baja, no significa que más gente se mudó a la ciudad -aunque eso también pasó-, sino que hay menos departamentos disponibles para alquilar. En Buenos Aires, la construcción de nuevos inmuebles residenciales se desaceleró drásticamente desde 2022. Las licencias para construir cayeron un 37% en 2025 comparado con 2021. Al mismo tiempo, la cantidad de personas que buscan alquilar subió. ¿Por qué? Porque la compra de viviendas se volvió inalcanzable para muchos. El precio promedio de un departamento de dos ambientes en Barrio Norte supera los $1.8 millones de pesos argentinos. Eso es casi el doble del salario promedio anual de un trabajador formal.
Entonces, la gente se resigna a alquilar. Y como hay poca oferta, los dueños pueden exigir condiciones más duras: depósitos de hasta seis meses, garantías adicionales, o incluso pagar un mes de alquiler por adelantado antes de firmar el contrato. En barrios como Palermo, Recoleta o Belgrano, los anuncios de departamentos en alquiler apenas duran 48 horas antes de ser reservados.
La oferta de alquileres: dónde hay y dónde no hay
No todos los barrios están igual. El sur de la ciudad -Villa Lugano, Villa Riachuelo, Liniers- tiene una oferta más estable, pero con una calidad más baja. Muchos de esos departamentos no tienen calefacción, aislamiento térmico o ascensor. Y aún así, se alquilan rápido. En cambio, en el norte, donde los departamentos son más modernos y con mejor infraestructura, la escasez es crítica. En Palermo Soho, por ejemplo, solo el 1.3% de los departamentos en alquiler están vacíos. En Recoleta, ese número es del 1.7%.
Lo curioso es que los barrios de clase media, como Caballito, Balvanera o Saavedra, están viendo un cambio inesperado. Antes, eran zonas donde la gente buscaba alquileres más económicos. Ahora, muchos dueños de departamentos en esos barrios están decidiendo vender en vez de alquilar. Por qué? Porque los precios de venta subieron tanto que, al vender, muchos obtienen más que lo que ganarían en alquiler durante diez años. Eso reduce aún más la oferta de alquileres en zonas que antes eran más accesibles.
Precios de alquiler: ¿qué se paga hoy?
En 2026, el precio promedio de un departamento de dos ambientes en Buenos Aires es de $185.000 pesos mensuales. Eso representa un aumento del 68% en los últimos dos años. En 2024, ese mismo departamento costaba $110.000. En barrios de lujo como Puerto Madero, el promedio supera los $320.000. Y no es raro encontrar departamentos con precios de $400.000 o más, especialmente si tienen vista al río, aire acondicionado central y estacionamiento.
Los alquileres más baratos aún existen, pero están lejos del centro. En Villa del Parque o Parque Chacabuco, puedes encontrar departamentos de un ambiente por $120.000, pero con un problema: la conectividad. El transporte público está saturado. El viaje al centro puede tomar más de una hora y media. Muchos inquilinos ahora están dispuestos a pagar más por vivir cerca de una estación de subte o de una línea de colectivos rápida.
¿Quién alquila hoy en Buenos Aires?
Antes, el mercado de alquileres estaba dominado por jóvenes que salían de casa, estudiantes o parejas jóvenes. Hoy, la mitad de los inquilinos son adultos mayores que vendieron su casa y no quieren volver a comprar. Otro 30% son familias que no pueden acceder a una hipoteca. Y el 20% restante son profesionales independientes, emprendedores o trabajadores remotos que prefieren alquilar por flexibilidad.
Un dato clave: en 2025, el 42% de los contratos de alquiler se firmaron con garantías de terceros. Eso significa que el inquilino no tiene suficiente ingreso o historial crediticio para alquilar sin un aval. Las empresas de garantía -como Garantizá, Alquiler Seguro o MiVivienda- han crecido un 140% en dos años. Son ahora parte esencial del mercado.
¿Qué está pasando con los arrendadores?
Los dueños de departamentos en alquiler no están siendo los mismos de antes. En 2020, el 70% de los propietarios eran individuos que tenían una o dos propiedades. Hoy, el 45% de los alquileres en Buenos Aires están gestionados por empresas. Empresas como Inmuebles+ y CasaFácil han comprado cientos de departamentos en barrios populares y los alquilan con contratos estandarizados, servicios incluidos y cobros automáticos.
Esto cambió la dinámica. Antes, un inquilino podía negociar el precio, pedir reparaciones o pedir un mes de gracia. Ahora, muchas de estas empresas operan con alquileres de seis meses a un año, sin posibilidad de renovación automática. Y si el inquilino se retrasa dos días en el pago, el proceso de desalojo se inicia en menos de una semana.
El impacto en la ciudad
El mercado de alquileres no es solo un tema económico. Es un tema social. Cuando la vivienda se vuelve un bien escaso, la ciudad se divide. Las personas con ingresos bajos o medios se desplazan hacia las periferias. Las que tienen más recursos se quedan en el centro. Eso genera una ciudad más desigual, más fragmentada.
Algunos barrios ya están perdiendo su identidad. En Villa Crespo, por ejemplo, los locales de barrio que antes eran frecuentados por vecinos ahora son tiendas de productos premium, cafés con wifi y oficinas de coworking. La gente que vivía allí ya no puede pagar el alquiler. Y no hay alternativas.
¿Qué se puede hacer?
Hay propuestas, pero pocas están en marcha. El gobierno de la Ciudad propuso en 2025 un programa de vivienda social para alquileres, con subsidios para inquilinos de bajos ingresos. Pero el presupuesto asignado cubre solo 2.000 departamentos al año, y la demanda supera los 150.000. Es una gota en el océano.
Otra idea es limitar las ventas de departamentos que están en alquiler. Si un dueño quiere vender, debe darle prioridad al inquilino actual. Eso ya funciona en algunos países europeos. En Buenos Aires, aún no se discute seriamente.
Lo que sí está funcionando es el alquiler de habitaciones. Muchos propietarios están dividiendo departamentos grandes en habitaciones individuales, con baños compartidos. No es ideal, pero es lo único que muchos pueden permitirse. En Barrio Norte, el alquiler de una habitación en un departamento compartido cuesta entre $75.000 y $95.000. Y hay listas de espera de hasta tres meses.
El futuro cercano
Si no cambia algo, en 2027 el índice de vacancia podría bajar al 1.5%. Eso significaría que casi todos los departamentos disponibles están alquilados. Y los precios seguirán subiendo. La inflación, la falta de construcción nueva y la presión de la demanda no van a desaparecer.
Lo que sí puede cambiar es la forma en que las personas viven. Más gente optará por vivir en grupos, compartir espacios, o incluso mudarse a otras ciudades como La Plata, Mar del Plata o Rosario. Algunos ya lo están haciendo. Y si el gobierno no actúa, la crisis de vivienda en Buenos Aires no será un problema de alquileres: será un problema de ciudad.
¿Qué es el índice de vacancia en el mercado de alquileres?
El índice de vacancia es el porcentaje de viviendas en alquiler que están vacías en un momento dado. Por ejemplo, si hay 1.000 departamentos en alquiler en Buenos Aires y 20 están sin inquilinos, el índice es del 2%. Un índice bajo (por debajo del 3%) indica escasez de oferta, lo que empuja los precios hacia arriba. En febrero de 2026, el índice en la ciudad es del 2.1%, su nivel más bajo en ocho años.
¿Por qué hay menos departamentos en alquiler ahora?
Por tres razones principales: primero, la construcción de nuevos departamentos se desaceleró mucho desde 2022 por la crisis económica y la falta de financiamiento. Segundo, muchos propietarios están vendiendo sus departamentos en vez de alquilarlos, porque los precios de venta subieron mucho. Tercero, las empresas de alquiler están comprando grandes lotes de viviendas para rentarlas, lo que reduce la cantidad de propiedades disponibles en el mercado individual.
¿Cuál es el precio promedio de un alquiler en Buenos Aires en 2026?
El precio promedio de un departamento de dos ambientes en Buenos Aires es de $185.000 pesos mensuales. En barrios populares como Caballito o Balvanera, puedes encontrar departamentos por $130.000. En barrios como Palermo, Recoleta o Puerto Madero, los precios oscilan entre $250.000 y $400.000. Estos valores son un 68% más altos que en 2024.
¿Qué alternativas tienen quienes no pueden pagar un alquiler tradicional?
Muchos recurren al alquiler de habitaciones en departamentos compartidos, que cuestan entre $75.000 y $95.000. Otros optan por vivir en zonas más alejadas del centro, aunque eso implica largos viajes. También hay programas de subsidios para inquilinos de bajos ingresos, pero son limitados. Algunas ONGs y cooperativas ofrecen viviendas temporales con arriendos flexibles, aunque la demanda supera la oferta.
¿Están las empresas de alquiler reemplazando a los propietarios individuales?
Sí, y eso está cambiando el mercado. En 2020, el 70% de los alquileres eran gestionados por particulares. Hoy, el 45% están bajo la gestión de empresas como Inmuebles+, CasaFácil o Alquiler Seguro. Estas empresas compran departamentos en masa, los modernizan y los alquilan con contratos estandarizados, lo que reduce la flexibilidad para los inquilinos, pero también aumenta la eficiencia en el cobro y mantenimiento.
