Impuestos que impactan al inversor inmobiliario en Argentina: ganancias, bienes personales e IVA

Comprar un departamento en Buenos Aires, un terreno en Córdoba o una casa en Rosario no es solo una decisión de ubicación o precio. Detrás de cada inversión inmobiliaria hay una serie de impuestos que pueden arruinar tu rentabilidad si no los entiendes desde el principio. Muchos inversores pierden miles de dólares porque creen que el alquiler o la reventa son ganancias netas, cuando en realidad, el Estado se lleva una buena parte antes de que tú veas el dinero. Aquí te explico en detalle qué impuestos te afectan realmente: ganancias, bienes personales e IVA.

Impuesto a las Ganancias: lo que realmente te queda después de vender

Si vendes una propiedad y ganas dinero, el Estado te pide una parte. Eso es el impuesto a las Ganancias. Pero no todos los que venden lo pagan. Solo quienes obtienen una ganancia neta superior a los $1.200.000 (pesos argentinos) en un año fiscal tienen que declarar. ¿Cómo se calcula? Restas el costo de adquisición (más gastos de compra, notaría, impuestos pagados al comprar, mejoras autorizadas) del precio de venta. Lo que queda es la ganancia gravable.

Por ejemplo: compraste un departamento en 2020 por $8.000.000. Gastaste $600.000 en reformas con permiso municipal. Lo vendiste en 2025 por $15.000.000. Tu ganancia bruta es $6.400.000. Si no tenías otras ganancias ese año, y estás en el tramo más bajo, pagarás alrededor del 15% sobre esa cifra, es decir, cerca de $960.000. Eso es más de un 12% del valor total de la venta. No es un impuesto menor.

Hay una excepción importante: si la propiedad fue tu vivienda habitual y la vendiste después de dos años de vivir allí, no pagas Ganancias. Pero si la compraste para alquilar o especular, no aplica. También, si reinviertes el 100% de la ganancia en otra propiedad dentro de los 12 meses, puedes postergar el pago. Pero eso requiere documentación impecable: contratos, recibos, escrituras.

Bienes Personales: el impuesto que no ves hasta que te lo cobran

Este es el que más sorprende. Cada año, en marzo, recibís una notificación del AFIP: tenés que declarar todos tus bienes, incluyendo propiedades inmobiliarias. No importa si las compraste hace 10 años o si no las alquilaste. Si son tuyas, están en la lista. El impuesto se calcula sobre el valor fiscal de la propiedad, que suele ser mucho menor que el de mercado, pero aún así puede sumar.

En Rosario, por ejemplo, un departamento de 80 m² con dos dormitorios tiene un valor fiscal promedio de $4.500.000. Si tu patrimonio total (propiedades, autos, cuentas bancarias, inversiones) supera los $320.000.000, pagas el 0.5% sobre lo que excede ese límite. Si tenés tres propiedades y un auto, es fácil que te pase. En 2025, muchos inversores con cinco o más propiedades pagaron entre $80.000 y $250.000 solo por Bienes Personales.

Lo peor es que no es un impuesto anual que se paga una sola vez. Es recurrente. Y si no lo declaras, te multan. Y si lo declaras mal, te revisan. El AFIP ya cruzó datos de registros de propiedad con declaraciones de patrimonio. No hay escapatoria.

IVA: el impuesto que nadie te avisa que te puede afectar

El IVA es el más confuso. La mayoría cree que solo se aplica a los alquileres o a las obras nuevas. Pero no es así. Si vendés una propiedad que no es tu vivienda habitual y la compraste como inversión, el IVA puede aplicarse si el vendedor es una empresa o si la propiedad fue construida o reformada por una empresa registrada como responsable inscripto.

Por ejemplo: compraste un local comercial en 2023 por $12.000.000 de una constructora que facturó con IVA. Al venderlo en 2025, tenés que cobrar IVA (21%) al comprador. Eso significa que el comprador debe pagar $14.520.000, y vos tenés que declarar y pagar esa diferencia al Estado. Pero si no cobrás IVA, el comprador no puede acreditarlo, y eso hace que tu propiedad sea menos atractiva. Muchos inversores pierden compradores por no saber esto.

Y si alquilás: si el inquilino es una empresa, y vos sos responsable inscripto (lo cual es común si tenés más de una propiedad), también debés cobrar IVA en el alquiler. Eso hace que el alquiler sea más caro para el inquilino, y a veces pierdes clientes. Pero si no lo cobrás, no podés deducir los gastos de mantenimiento, impuestos o servicios que pagaste. Es un círculo vicioso.

La solución: si tenés más de una propiedad y la vendés o alquilás, registrate como responsable inscripto. Aunque parezca un trámite extra, te permite deducir gastos y cobrar IVA correctamente. Sin eso, te quedás con menos dinero y más problemas.

¿Y qué pasa con las propiedades que solo alquilás?

Si no vendés, pero alquilás, el impuesto a las Ganancias sigue aplicando. Cada año, el alquiler que recibís es ingreso gravable. Restás los gastos: mantenimiento, impuestos, seguros, amortización del 2% anual sobre el valor fiscal de la propiedad. Lo que queda, lo declarás. Si tu alquiler mensual es de $1.200.000, eso son $14.400.000 al año. Si tus gastos son $4.000.000, tu ganancia neta es $10.400.000. Eso te pone en el tramo más alto de Ganancias: 35%.

Y no te olvides del IVA. Si el inquilino es una empresa, y vos sos responsable inscripto, debés cobrar IVA. Si es una persona, no. Pero si cobrás IVA sin ser responsable inscripto, te metés en problemas. Es un límite muy fino.

Errores comunes que te cuestan dinero

• No guardar recibos de mejoras. Si no tenés comprobantes de una cocina nueva o un baño remodelado, no podés restarlos del costo de adquisición. Eso sube tu ganancia y tu impuesto.
• Declarar la propiedad con un valor menor al real. El AFIP ya tiene datos de catastros, tasaciones y ventas recientes. Si decís que tu casa vale $3.000.000 y en el barrio todos las vendieron por $5.000.000, te van a revisar.
• No registrar el alquiler. Si cobrás en efectivo y no lo declarás, podés evitar el impuesto por un tiempo, pero si el inquilino lo declara como gasto, te denuncian.
• Usar la vivienda habitual como excusa para no pagar Ganancias. Si viviste 10 meses en la propiedad y la alquilaste 2 meses, no calificás. La ley exige vivir allí al menos 2 años consecutivos.

¿Cómo minimizar el impacto de los impuestos?

Hay estrategias legales, no trampas.

1. Usá la reinversión: si vendés y comprás otra propiedad dentro de 12 meses, postergás el pago de Ganancias. Necesitás hacerlo con el mismo nombre y en el mismo año fiscal.
2. Formá una sociedad. Si tenés más de tres propiedades, ponerlas en una sociedad (S.A. o S.R.L.) puede reducir tu carga impositiva. Las sociedades pagan Ganancias al 30%, pero podés deducir más gastos y no pagás Bienes Personales.
3. Contratá a un contador especializado en inmobiliario. No te ahorras $50.000 en honorarios si te cobran $800.000 en impuestos mal pagados.
4. Usá el sistema de amortización. Cada año podés deducir el 2% del valor fiscal de la propiedad como gasto. Eso reduce tu ganancia neta y tu impuesto.

La inversión inmobiliaria en Argentina sigue siendo atractiva. Pero solo si la hacés con los ojos abiertos. Los impuestos no son un obstáculo, son parte del juego. Entenderlos no te hace menos inversor. Te hace más inteligente.

La clave no es evitar los impuestos. Es saber cuándo pagar, cuánto y cómo. En el mercado inmobiliario argentino, el que entiende los impuestos, gana. El que los ignora, se queda con menos de lo que creía.