Heredar una casa, un departamento o un terreno no es solo un acto emocional. Es un proceso legal con plazos estrictos, papeles que no se pueden omitir y consecuencias fiscales que, si se ignoran, pueden costar mucho más de lo que la propiedad vale. En Argentina, la sucesión de bienes inmuebles no es un trámite que se pueda dejar para después. Si no lo haces dentro del plazo legal, multas, intereses y complicaciones se acumulan hasta hacerlo casi imposible.
¿Qué es la sucesión de bienes inmuebles?
La sucesión de bienes inmuebles es el proceso legal por el cual los bienes de una persona fallecida -como casas, terrenos o departamentos- pasan a sus herederos. No es automático. Aunque el familiar más cercano se quede en la casa, legalmente no es dueño hasta que no se complete la sucesión ante notario y se registre en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Esto aplica incluso si el fallecido dejó testamento. Si no hubo testamento, se aplica la sucesión intestada, que sigue las reglas del Código Civil y Comercial de la Nación. En ese caso, los herederos son definidos por ley: cónyuge, hijos, padres, hermanos, en ese orden. Si no hay ninguno, el Estado se queda con los bienes.
Lo que muchos no entienden es que el inmueble sigue estando a nombre del fallecido hasta que se hace el trámite. Eso impide venderlo, hipotecarlo, arrendarlo legalmente o incluso hacer reformas sin autorización judicial. En Rosario, por ejemplo, en 2024, más de 300 expedientes de sucesión se retrasaron por más de un año solo porque los herederos no se pusieron de acuerdo o no presentaron los documentos a tiempo.
Pasos para iniciar la sucesión de bienes inmuebles
El proceso tiene cinco pasos clave, y cada uno tiene un plazo y una documentación específica. No se puede saltar ninguno.
- Obtener la partida de defunción: Se saca en el Registro Civil donde ocurrió el fallecimiento. Es el primer documento que abre la puerta a todo lo demás.
- Reunir los documentos de identidad y parentesco: DNI de los herederos, certificado de nacimiento, certificado de matrimonio o unión convivencial, y en algunos casos, testamento si existe. Si hay hijos menores, se necesita autorización del juez de familia.
- Obtener el certificado de última voluntad: Se solicita en el Registro de Testamentos (Ministerio de Justicia). Este documento confirma si el fallecido dejó testamento o no. Si sí lo dejó, se necesita la copia auténtica del mismo.
- Realizar la declaración jurada de bienes: Se llena un formulario en el que se detallan todos los bienes del fallecido: inmuebles, cuentas bancarias, vehículos, acciones, deudas. Se debe presentar el certificado de dominio de cada inmueble, emitido por el Registro de la Propiedad Inmueble.
- Acudir a un notario: Con todos los documentos, se inicia el proceso sucesorio ante notario. El notario redacta la escritura de sucesión, que luego se inscribe en el Registro de la Propiedad.
El notario también calcula los impuestos que corresponden. No es un trámite barato, pero es necesario. Si lo evitas, el inmueble queda en una especie de limbo legal. Nadie puede venderlo, y si el fallecido tenía deudas, los acreedores pueden embargarlo.
Plazos legales que no puedes ignorar
En Argentina, el plazo para iniciar la sucesión es de 2 años desde la fecha de fallecimiento. Este plazo está establecido en el artículo 2486 del Código Civil y Comercial. Pero aquí está el detalle: si pasan los 2 años sin hacer nada, no se pierde el derecho a heredar. Lo que pierdes es la exención de impuestos.
La ley permite una reducción del 50% en el impuesto a las sucesiones si se inicia el trámite dentro de los primeros 12 meses. Si se hace entre el mes 13 y el mes 24, se paga el 100%. Si se retrasa más allá de los 2 años, además del impuesto completo, se aplican intereses por mora del 1,5% mensual sobre el monto adeudado.
En 2023, la AFIP cobró más de $2.800 millones en intereses por sucesiones atrasadas. Solo en la provincia de Santa Fe, el 42% de los trámites iniciados después de los 2 años terminaron con multas superiores al 30% del valor del inmueble.
El plazo no se suspende si los herederos están en desacuerdo. Si hay disputas, se puede pedir una prórroga judicial, pero eso alarga el proceso y encarece los costos. Lo más barato y rápido es acordar entre todos y empezar antes de que pase el primer año.
Impuestos que debes pagar
El principal impuesto en la sucesión de bienes inmuebles es el Impuesto a las Sucesiones y Donaciones. Pero no es nacional. Cada provincia lo regula de forma distinta. En Buenos Aires, Córdoba y Santa Fe, el impuesto varía entre el 1% y el 8% del valor de la propiedad, según el grado de parentesco y el monto heredado.
En Rosario, por ejemplo, si heredas un departamento de $12 millones y eres hijo del fallecido, pagarás un 3,5%: unos $420.000. Si eres hermano, el porcentaje sube al 5,5%: casi $660.000. Si no eres familiar directo, el impuesto puede llegar al 8%.
Además, hay otros gastos:
- Notaría: entre $80.000 y $250.000, según el valor del inmueble y la complejidad del caso.
- Registro de la Propiedad: $30.000 a $70.000 por la inscripción.
- Peritos valuadores: si el inmueble no tiene avalúo reciente, se necesita una tasación oficial. Puede costar entre $25.000 y $60.000.
- Abogado (opcional pero recomendado): entre $150.000 y $400.000, especialmente si hay testamento, deudas o herederos menores.
El total puede superar los $1 millón en un caso promedio. Pero no pagar estos impuestos no es una opción. La AFIP y los registros de propiedad comparten datos. Si intentas vender el inmueble sin la escritura sucesoria, el comprador no podrá inscribirlo. Y si lo haces sin declarar, te van a encontrar.
Qué pasa si no haces la sucesión
Si no completas la sucesión, el inmueble queda en nombre del fallecido. Eso tiene consecuencias reales:
- No puedes venderlo, ni alquilarlo legalmente. Si lo haces, el contrato no es válido y no puedes exigir pago en caso de incumplimiento.
- No puedes renovar la escritura de servicios públicos (agua, luz, gas) a tu nombre. El servicio puede cortarse por falta de titularidad.
- Si el fallecido tenía deudas, los acreedores pueden embargar el inmueble. Incluso si tú no las contraíste, el bien es parte de la herencia y puede ser usado para saldarlas.
- Si el inmueble se deteriora por falta de mantenimiento, el municipio puede intervenir y exigir reparaciones. Si no las haces, te multan. Y si no eres el titular legal, no puedes presentar recursos.
- Si el fallecido tenía un hijo menor, el Estado puede intervenir y designar un tutor. Eso puede llevar a que el inmueble se venda por decisión judicial, sin tu consentimiento.
En Rosario, en 2024, se registraron 17 casos de expropiación forzosa por abandono de inmuebles en sucesión pendiente. Las familias perdieron sus casas porque no se ocuparon del trámite.
Alternativas y recomendaciones
Si el inmueble es pequeño o el valor es bajo, y todos los herederos están de acuerdo, se puede hacer una declaración jurada de herederos ante notario. Es más rápida y barata, pero solo funciona si no hay testamento, deudas ni menores. No sirve para vender el inmueble, pero sí para usarlo y pagar servicios.
Si hay desacuerdos entre herederos, lo mejor es acudir a un mediador familiar. En muchos municipios, como en Rosario, hay oficinas de mediación gratuita en el Poder Judicial. Es mucho más barato que un juicio. Un litigio por herencia puede durar 3 a 5 años y costar más que el valor del inmueble.
Si el fallecido tenía muchos bienes o una empresa, lo ideal es hacer un plan sucesorio antes de morir. Un testamento bien redactado, con un asesor legal, puede ahorrar años y millones. Pero si ya murió, no hay tiempo que perder. Empieza ahora.
¿Cuánto tarda el trámite?
En promedio, una sucesión simple -sin testamento, sin deudas, con todos los herederos de acuerdo- tarda entre 3 y 6 meses. Si hay complicaciones, puede extenderse hasta 18 meses o más.
Los retrasos más comunes son:
- Falta de documentación (partidas, certificados, títulos de propiedad)
- Herencia con hijos menores, que requieren autorización judicial
- Deudas pendientes que deben ser aclaradas
- Hereditarios que viven en el exterior y no pueden firmar en persona
Si todos los documentos están en orden y no hay disputas, el notario puede emitir la escritura en menos de 60 días. Pero el registro en el Registro de la Propiedad puede tardar otros 30 a 90 días.
¿Qué hacer si vives en el exterior?
Si eres heredero y vives fuera de Argentina, puedes autorizar a alguien por poder notarial. No necesitas volver. El poder debe ser otorgado ante notario en el país donde estés, y luego apostillado por el Ministerio de Relaciones Exteriores. Después, se envía a Argentina y se registra en el notario que lleva la sucesión.
Si no puedes hacerlo, el trámite se detiene. Y cada mes que pasa, el impuesto crece. No esperes a que alguien más lo haga por ti. Si no actúas, otros pueden perder el inmueble.
¿Puedo vender un inmueble sin hacer la sucesión?
No. Legalmente, el inmueble sigue a nombre del fallecido. Si intentas venderlo, el comprador no podrá inscribirlo en el Registro de la Propiedad. El contrato no es válido y no te protege. Además, la AFIP puede sancionarte por ocultar una transacción inmobiliaria.
¿Qué pasa si uno de los herederos no quiere participar?
Si un heredero se niega a firmar, el trámite se detiene. Puedes pedir una mediación o, si no hay acuerdo, iniciar un juicio sucesorio. Esto alarga el proceso y encarece los costos. Lo mejor es intentar negociar antes de ir a juicio. En muchos casos, el heredero que se opone acepta una compensación económica.
¿Se paga impuesto si heredo un inmueble de mi cónyuge?
Sí, pero con beneficios. En la mayoría de las provincias, el cónyuge tiene una reducción del 50% en el impuesto a las sucesiones. En Buenos Aires, por ejemplo, el impuesto baja de 8% a 4%. Además, si el inmueble era la vivienda familiar, hay exenciones adicionales. Consulta con un asesor local.
¿Puedo hacer la sucesión si el fallecido tenía deudas?
Sí, pero debes asumir esas deudas. La herencia incluye bienes y obligaciones. Si las deudas superan el valor del inmueble, puedes renunciar a la herencia. Para hacerlo, debes presentar una declaración ante notario dentro de los 10 días siguientes a conocer el fallecimiento. Si no lo haces, asumes todas las deudas.
¿Cuánto cuesta un asesor legal para una sucesión?
En una sucesión simple, un abogado cobra entre $150.000 y $300.000. En casos complejos, con testamento, deudas o herederos en el exterior, puede llegar a $600.000. Pero el costo de no contratarlo puede ser mucho mayor: errores en los papeles, multas por retraso, o perder el inmueble por un detalle técnico.
La sucesión de bienes inmuebles no es un trámite que se puede posponer. Es una responsabilidad legal, fiscal y familiar. Cada día que esperas aumenta el costo y el riesgo. No esperes a que alguien más lo haga. Empieza ahora, con los documentos en mano, y evita que el legado de quien se fue se convierta en una carga para quienes quedan.
