Heredar una casa, un departamento o un terreno no es solo un acto emocional. Es un proceso legal con plazos estrictos, papeles que no se pueden omitir y consecuencias fiscales que, si se ignoran, pueden costar mucho más de lo que la propiedad vale. En Argentina, la sucesión de bienes inmuebles no es un trámite que se pueda dejar para después. Si no lo haces dentro del plazo legal, multas, intereses y complicaciones se acumulan hasta hacerlo casi imposible.
¿Qué es la sucesión de bienes inmuebles?
La sucesión de bienes inmuebles es el proceso legal por el cual los bienes de una persona fallecida -como casas, terrenos o departamentos- pasan a sus herederos. No es automático. Aunque el familiar más cercano se quede en la casa, legalmente no es dueño hasta que no se complete la sucesión ante notario y se registre en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Esto aplica incluso si el fallecido dejó testamento. Si no hubo testamento, se aplica la sucesión intestada, que sigue las reglas del Código Civil y Comercial de la Nación. En ese caso, los herederos son definidos por ley: cónyuge, hijos, padres, hermanos, en ese orden. Si no hay ninguno, el Estado se queda con los bienes.
Lo que muchos no entienden es que el inmueble sigue estando a nombre del fallecido hasta que se hace el trámite. Eso impide venderlo, hipotecarlo, arrendarlo legalmente o incluso hacer reformas sin autorización judicial. En Rosario, por ejemplo, en 2024, más de 300 expedientes de sucesión se retrasaron por más de un año solo porque los herederos no se pusieron de acuerdo o no presentaron los documentos a tiempo.
Pasos para iniciar la sucesión de bienes inmuebles
El proceso tiene cinco pasos clave, y cada uno tiene un plazo y una documentación específica. No se puede saltar ninguno.
- Obtener la partida de defunción: Se saca en el Registro Civil donde ocurrió el fallecimiento. Es el primer documento que abre la puerta a todo lo demás.
- Reunir los documentos de identidad y parentesco: DNI de los herederos, certificado de nacimiento, certificado de matrimonio o unión convivencial, y en algunos casos, testamento si existe. Si hay hijos menores, se necesita autorización del juez de familia.
- Obtener el certificado de última voluntad: Se solicita en el Registro de Testamentos (Ministerio de Justicia). Este documento confirma si el fallecido dejó testamento o no. Si sí lo dejó, se necesita la copia auténtica del mismo.
- Realizar la declaración jurada de bienes: Se llena un formulario en el que se detallan todos los bienes del fallecido: inmuebles, cuentas bancarias, vehículos, acciones, deudas. Se debe presentar el certificado de dominio de cada inmueble, emitido por el Registro de la Propiedad Inmueble.
- Acudir a un notario: Con todos los documentos, se inicia el proceso sucesorio ante notario. El notario redacta la escritura de sucesión, que luego se inscribe en el Registro de la Propiedad.
El notario también calcula los impuestos que corresponden. No es un trámite barato, pero es necesario. Si lo evitas, el inmueble queda en una especie de limbo legal. Nadie puede venderlo, y si el fallecido tenía deudas, los acreedores pueden embargarlo.
Plazos legales que no puedes ignorar
En Argentina, el plazo para iniciar la sucesión es de 2 años desde la fecha de fallecimiento. Este plazo está establecido en el artículo 2486 del Código Civil y Comercial. Pero aquí está el detalle: si pasan los 2 años sin hacer nada, no se pierde el derecho a heredar. Lo que pierdes es la exención de impuestos.
La ley permite una reducción del 50% en el impuesto a las sucesiones si se inicia el trámite dentro de los primeros 12 meses. Si se hace entre el mes 13 y el mes 24, se paga el 100%. Si se retrasa más allá de los 2 años, además del impuesto completo, se aplican intereses por mora del 1,5% mensual sobre el monto adeudado.
En 2023, la AFIP cobró más de $2.800 millones en intereses por sucesiones atrasadas. Solo en la provincia de Santa Fe, el 42% de los trámites iniciados después de los 2 años terminaron con multas superiores al 30% del valor del inmueble.
El plazo no se suspende si los herederos están en desacuerdo. Si hay disputas, se puede pedir una prórroga judicial, pero eso alarga el proceso y encarece los costos. Lo más barato y rápido es acordar entre todos y empezar antes de que pase el primer año.
Impuestos que debes pagar
El principal impuesto en la sucesión de bienes inmuebles es el Impuesto a las Sucesiones y Donaciones. Pero no es nacional. Cada provincia lo regula de forma distinta. En Buenos Aires, Córdoba y Santa Fe, el impuesto varía entre el 1% y el 8% del valor de la propiedad, según el grado de parentesco y el monto heredado.
En Rosario, por ejemplo, si heredas un departamento de $12 millones y eres hijo del fallecido, pagarás un 3,5%: unos $420.000. Si eres hermano, el porcentaje sube al 5,5%: casi $660.000. Si no eres familiar directo, el impuesto puede llegar al 8%.
Además, hay otros gastos:
- Notaría: entre $80.000 y $250.000, según el valor del inmueble y la complejidad del caso.
- Registro de la Propiedad: $30.000 a $70.000 por la inscripción.
- Peritos valuadores: si el inmueble no tiene avalúo reciente, se necesita una tasación oficial. Puede costar entre $25.000 y $60.000.
- Abogado (opcional pero recomendado): entre $150.000 y $400.000, especialmente si hay testamento, deudas o herederos menores.
El total puede superar los $1 millón en un caso promedio. Pero no pagar estos impuestos no es una opción. La AFIP y los registros de propiedad comparten datos. Si intentas vender el inmueble sin la escritura sucesoria, el comprador no podrá inscribirlo. Y si lo haces sin declarar, te van a encontrar.
Qué pasa si no haces la sucesión
Si no completas la sucesión, el inmueble queda en nombre del fallecido. Eso tiene consecuencias reales:
- No puedes venderlo, ni alquilarlo legalmente. Si lo haces, el contrato no es válido y no puedes exigir pago en caso de incumplimiento.
- No puedes renovar la escritura de servicios públicos (agua, luz, gas) a tu nombre. El servicio puede cortarse por falta de titularidad.
- Si el fallecido tenía deudas, los acreedores pueden embargar el inmueble. Incluso si tú no las contraíste, el bien es parte de la herencia y puede ser usado para saldarlas.
- Si el inmueble se deteriora por falta de mantenimiento, el municipio puede intervenir y exigir reparaciones. Si no las haces, te multan. Y si no eres el titular legal, no puedes presentar recursos.
- Si el fallecido tenía un hijo menor, el Estado puede intervenir y designar un tutor. Eso puede llevar a que el inmueble se venda por decisión judicial, sin tu consentimiento.
En Rosario, en 2024, se registraron 17 casos de expropiación forzosa por abandono de inmuebles en sucesión pendiente. Las familias perdieron sus casas porque no se ocuparon del trámite.
Alternativas y recomendaciones
Si el inmueble es pequeño o el valor es bajo, y todos los herederos están de acuerdo, se puede hacer una declaración jurada de herederos ante notario. Es más rápida y barata, pero solo funciona si no hay testamento, deudas ni menores. No sirve para vender el inmueble, pero sí para usarlo y pagar servicios.
Si hay desacuerdos entre herederos, lo mejor es acudir a un mediador familiar. En muchos municipios, como en Rosario, hay oficinas de mediación gratuita en el Poder Judicial. Es mucho más barato que un juicio. Un litigio por herencia puede durar 3 a 5 años y costar más que el valor del inmueble.
Si el fallecido tenía muchos bienes o una empresa, lo ideal es hacer un plan sucesorio antes de morir. Un testamento bien redactado, con un asesor legal, puede ahorrar años y millones. Pero si ya murió, no hay tiempo que perder. Empieza ahora.
¿Cuánto tarda el trámite?
En promedio, una sucesión simple -sin testamento, sin deudas, con todos los herederos de acuerdo- tarda entre 3 y 6 meses. Si hay complicaciones, puede extenderse hasta 18 meses o más.
Los retrasos más comunes son:
- Falta de documentación (partidas, certificados, títulos de propiedad)
- Herencia con hijos menores, que requieren autorización judicial
- Deudas pendientes que deben ser aclaradas
- Hereditarios que viven en el exterior y no pueden firmar en persona
Si todos los documentos están en orden y no hay disputas, el notario puede emitir la escritura en menos de 60 días. Pero el registro en el Registro de la Propiedad puede tardar otros 30 a 90 días.
¿Qué hacer si vives en el exterior?
Si eres heredero y vives fuera de Argentina, puedes autorizar a alguien por poder notarial. No necesitas volver. El poder debe ser otorgado ante notario en el país donde estés, y luego apostillado por el Ministerio de Relaciones Exteriores. Después, se envía a Argentina y se registra en el notario que lleva la sucesión.
Si no puedes hacerlo, el trámite se detiene. Y cada mes que pasa, el impuesto crece. No esperes a que alguien más lo haga por ti. Si no actúas, otros pueden perder el inmueble.
¿Puedo vender un inmueble sin hacer la sucesión?
No. Legalmente, el inmueble sigue a nombre del fallecido. Si intentas venderlo, el comprador no podrá inscribirlo en el Registro de la Propiedad. El contrato no es válido y no te protege. Además, la AFIP puede sancionarte por ocultar una transacción inmobiliaria.
¿Qué pasa si uno de los herederos no quiere participar?
Si un heredero se niega a firmar, el trámite se detiene. Puedes pedir una mediación o, si no hay acuerdo, iniciar un juicio sucesorio. Esto alarga el proceso y encarece los costos. Lo mejor es intentar negociar antes de ir a juicio. En muchos casos, el heredero que se opone acepta una compensación económica.
¿Se paga impuesto si heredo un inmueble de mi cónyuge?
Sí, pero con beneficios. En la mayoría de las provincias, el cónyuge tiene una reducción del 50% en el impuesto a las sucesiones. En Buenos Aires, por ejemplo, el impuesto baja de 8% a 4%. Además, si el inmueble era la vivienda familiar, hay exenciones adicionales. Consulta con un asesor local.
¿Puedo hacer la sucesión si el fallecido tenía deudas?
Sí, pero debes asumir esas deudas. La herencia incluye bienes y obligaciones. Si las deudas superan el valor del inmueble, puedes renunciar a la herencia. Para hacerlo, debes presentar una declaración ante notario dentro de los 10 días siguientes a conocer el fallecimiento. Si no lo haces, asumes todas las deudas.
¿Cuánto cuesta un asesor legal para una sucesión?
En una sucesión simple, un abogado cobra entre $150.000 y $300.000. En casos complejos, con testamento, deudas o herederos en el exterior, puede llegar a $600.000. Pero el costo de no contratarlo puede ser mucho mayor: errores en los papeles, multas por retraso, o perder el inmueble por un detalle técnico.
La sucesión de bienes inmuebles no es un trámite que se puede posponer. Es una responsabilidad legal, fiscal y familiar. Cada día que esperas aumenta el costo y el riesgo. No esperes a que alguien más lo haga. Empieza ahora, con los documentos en mano, y evita que el legado de quien se fue se convierta en una carga para quienes quedan.
Hector Fuentes noviembre 18, 2025
¡Hermano, si no haces la sucesión ahora, tu tía va a terminar viviendo en la casa de sus abuelos hasta que la derrumben por falta de mantenimiento! No es solo papeleo, es salvar tu herencia antes de que se convierta en una ruina con multas.
Empieza hoy, no mañana. El tiempo no perdona, y la AFIP sí recuerda.
¡Vamos, tú puedes!
JOEL CARILLO noviembre 19, 2025
Me dieron ganas de llorar leyendo esto… Mi papá murió en 2021, y hasta hoy no he podido hacer nada… Cada vez que intento, me siento como si estuviera traicionándolo por tener que tratar su casa como un activo, no como su memoria.
¿Cómo se hace para no odiar el sistema que te obliga a convertir el amor en trámites?
Estoy roto.
Nohelia Zidoun noviembre 20, 2025
El texto está bien estructurado, pero tiene errores gramaticales graves: 'se saca en el Registro Civil donde ocurrió el fallecimiento' - debería ser 'donde se produjo el fallecimiento'.
Además, 'la AFIP cobró más de $2.800 millones' - no se usa el símbolo de dólar en Argentina, se usa '$' solo como abreviatura del peso, pero no se antepone. ¿Quién revisó esto?
Y no mencionan el artículo 2486 del CCyC en su versión actualizada… ¡Esto es irresponsable!
Erick Hdez noviembre 21, 2025
Si no haces la sucesión no eres heredero, eres un estúpido que deja que el estado se quede con lo que era de su familia. Punto.
Alejandra Curcio noviembre 21, 2025
Me parece fundamental destacar que la sucesión no es solo un proceso legal, sino un acto de respeto hacia quienes nos precedieron. A menudo, la procrastinación en estos trámites refleja una negación emocional del duelo.
Además, en contextos multiculturales -como el de muchas familias argentinas con raíces latinoamericanas-, el miedo a los trámites burocráticos se intensifica por la desconfianza histórica en las instituciones.
Por eso, la empatía en la comunicación legal es tan importante: no basta con informar, hay que acompañar.
Y sí, el impuesto a las sucesiones es injusto para quienes heredan bienes modestos, pero la solución no es ignorarlo, sino exigir reformas progresivas.
Este post, aunque técnico, toca una herida social profunda: la desigualdad en el acceso a la justicia.
Gracias por arrojar luz sobre esto, con claridad y rigor.
Espero que quienes lo lean, no solo lo lean, sino que actúen -y que, en el camino, encuentren también un poco de paz.
Sebastian Zacarias noviembre 23, 2025
Claro, claro, 2 años para hacerlo… ¿Y si te mueres antes de terminar los trámites? ¿Quién paga ahora? ¿El fantasma del abuelo?
Esto es una trampa legal disfrazada de deber familiar.
La única forma de evitar esto es no tener hijos. O vender todo antes de morir. O morir sin nada. Menos mal que yo no tengo bienes… ni familia.
¿Alguien más siente que el sistema quiere que te mueras en paz… pero no te deje?
laura malinoski noviembre 24, 2025
Como española, debo decir que este nivel de burocracia es inaceptable en el siglo XXI. En España, tras un fallecimiento, el proceso sucesorio se agiliza con el certificado de últimas voluntades digital y la transmisión automática de bienes mediante la figura del ‘heredero universal’ en muchos casos.
Argentina, con todo respeto, parece atrapada en una época de fichas de papel y notarios que cobran por cada coma.
¿Por qué no se digitaliza el Registro de la Propiedad? ¿Por qué no hay una plataforma única nacional? ¿Por qué cada provincia tiene su propio impuesto, como si fuéramos 24 países distintos?
Esto no es justicia, es caos organizado.
Y encima, los ciudadanos son los que pagan el precio de la ineficiencia estatal.
¡Es vergonzoso!
Paloma Basbayon noviembre 26, 2025
Yo hice la sucesión de mi abuela en Córdoba… y fue un infierno, pero lo hice. Lo que me salvó fue un notario que me explicó todo como si fuera una abuela contando un cuento.
Lo que no te dicen es que si tenés un hermano que vive en Uruguay y no responde… te van a cobrar intereses por su silencio.
Así que si tu hermano no contesta los mensajes… mandale un WhatsApp con el título ‘DOCUMENTOS HERENCIA – URGENTE’ y no te lo vuelvas a olvidar.
Y sí, el abogado vale la pena. No lo intentes solo. Yo lo intenté y terminé con tres errores y una multa de $80k.
La vida es corta. No la pierdas en papeles.
Gabriel Cisneros noviembre 26, 2025
Escuchá, si tu viejo te dejó la casa y vos la estás arreglando con pintura de 500 pesos, no te hagas ilusiones: si no hacés la sucesión, el municipal te va a venir con una multa por ‘inmueble en estado de abandono’.
Yo le hice caso a mi tío que me dijo ‘no te preocupes, cuando quieras la vendés’… y cuando quise vender, me dijeron que el título estaba en nombre de un muerto.
Me pasé 8 meses intentando arreglarlo.
La moraleja: no esperes a que te lo digan. Hacelo. Hoy. Ahora. No mañana.
Y si no sabés cómo, vas a un notario y le decís ‘tengo un problema con mi viejo que se murió’… y te van a ayudar.
Te lo digo con el corazón.
Josue Aristu noviembre 27, 2025
El plazo de 2 años es ridículo. ¿Qué pasa si estás en el exterior, trabajando, y no tenés acceso a los documentos? ¿Te castigan por no tener internet en tu pueblo de la sierra?
La ley no debería ser un arma contra quienes no tienen recursos para navegar el sistema.
Esto no es justicia. Es exclusión con papeles.
Gracias por publicar esto, pero ahora… ¿qué hacemos para cambiarlo?
MARITZA HUANCA CUTIPA noviembre 28, 2025
¿Y si el testamento fue firmado por alguien que no era notario? ¿Y si el certificado de última voluntad fue emitido por un funcionario corrupto? ¿Y si el Registro de la Propiedad tiene errores de digitación desde 1998?
¿Alguien ha pensado que todo esto puede ser una farsa diseñada para que los ricos se queden con más?
No me digan que es solo ‘trámite’. Es un sistema diseñado para que los pobres pierdan sus casas sin darse cuenta.
Yo no confío en nada de esto.
Mari Carmen Marquez noviembre 29, 2025
¡Qué desastre! ¿Realmente creen que una persona promedio puede entender esto? El lenguaje es tan técnico que parece escrito por un notario que odia a los humanos.
Además, ¿por qué no se menciona que en Buenos Aires, el 70% de los notarios exigen ‘gastos de gestión’ no oficiales? ¿Y por qué nadie habla de la corrupción encubierta en estos trámites?
Este post es un ejercicio de propaganda estatal. No es información, es manipulación con formato de guía.
¿Quién lo escribió? ¿Un funcionario de la AFIP?
Natália Pickler noviembre 29, 2025
¿Alguien más cree que esto es parte de un plan para que la gente se quede sin casas y luego las compren los fondos de inversión?
Todo esto… los plazos, los impuestos, los notarios… ¿no es para que la gente se rinda y venda a bajo precio?
Yo tengo un tío que perdió su casa así… y después apareció una empresa de ‘soluciones sucesorias’ que se la compró por 30% del valor.
¿Coincidencia? No lo creo.
Esto es una trampa. Y te están animando a caer en ella con este post.
Oriana Ferraro diciembre 1, 2025
Yo soy de España, y lo que leo aquí me da un poco de esperanza… porque, aunque es un caos, al menos hay una estructura.
En muchos países, ni siquiera existe un marco claro.
Me encantó cómo explican el paso a paso, aunque el tono sea serio, es necesario.
Y lo que más me conmovió fue lo de los hijos menores y el Estado interviniendo… eso es algo que no se dice lo suficiente.
Por favor, si alguien está leyendo esto y tiene dudas, no se sienta solo.
Busquen ayuda. Hablen con alguien. No se queden paralizados.
La herencia no es solo un bien, es una historia. Y merece ser cuidada.
Gracias por este post. Es uno de los pocos que realmente importa.