Estimador de gastos de compraventa de inmuebles: Cómo calcular todos los costos antes de comprar una casa

Comprar una casa no es solo elegir el barrio, el tamaño o el balcón. Lo que realmente te sorprende, y muchas veces te deja sin aire, son los gastos de compraventa. Mucha gente piensa que el precio de venta es todo lo que tiene que pagar. Pero la realidad es otra: después del precio acordado, vienen una serie de costos ocultos que pueden sumar hasta un 10% o más del valor total. En Argentina, en 2026, esos gastos no son triviales. Si no los calculas antes, puedes terminar sin dinero para mudarte, sin fondos para reparaciones, o incluso sin poder cerrar la operación.

¿Qué incluyen realmente los gastos de compraventa?

No es un solo impuesto. No es una sola cuota. Son al menos seis componentes distintos, y cada uno tiene su propia lógica, su propia tasa y su propio momento de pago. Olvidar uno puede hacer que tu transacción se retrase, se anule, o que termines pagando multas.

• Impuesto de Ganancias: Si el vendedor es una persona física y la vivienda no es su única propiedad, debe pagar un impuesto sobre la ganancia obtenida. Pero tú, como comprador, no lo pagas directamente. Sin embargo, si el vendedor no lo paga, el notario puede retener parte del dinero de la venta hasta que se resuelva. Esto puede retrasar la entrega de llaves.
• Impuesto de Sellos: Este es el más grande. Se paga en la provincia donde se ubica la propiedad. En Santa Fe, por ejemplo, es del 2% del valor de la transacción. En Córdoba, es del 1.5%. En Buenos Aires, puede llegar al 2.5%. Se calcula sobre el valor declarado, no necesariamente sobre el precio de venta real. Si el contrato dice $10.000.000, pero el avalúo oficial dice $12.000.000, el impuesto se calcula sobre $12.000.000.
• Honorarios de notaría: El notario no es un simple testigo. Él redacta la escritura, verifica que la propiedad esté libre de gravámenes, registra el cambio de dominio y asegura que todos los impuestos estén pagados. Sus honorarios varían según el valor de la propiedad. Para una casa de $8.000.000, puedes esperar pagar entre $120.000 y $200.000. No hay tarifas fijas, pero todas las notarías usan una tabla pública que puedes consultar en su sitio web.
• Registro de la propiedad: Antes de que la propiedad sea tuya, debe registrarse en el Registro de la Propiedad Inmueble. Este trámite cuesta entre $15.000 y $40.000, dependiendo de la complejidad del caso. Si hay hipotecas, herencias o particiones, el costo sube.
• Impuesto de Inmobiliario (contribución inmobiliaria): No es un impuesto de compra, pero lo debes pagar desde el primer día que tomas posesión. Es un impuesto anual, pero muchas veces el vendedor te pide que asumas el pago del año en curso. Si no lo haces, el municipio puede exigírtelo directamente, y con intereses.
• Gastos de inspección y peritaje: No es obligatorio, pero es inteligente. Un técnico puede revisar la estructura, las instalaciones eléctricas, la plomería o la presencia de humedades. En Rosario, una inspección básica cuesta entre $15.000 y $30.000. Si la casa tiene más de 20 años, vale la pena.

Un ejemplo real: ¿Cuánto pagaría por una casa de $8.000.000 en Santa Fe?

Imagina que encontraste una casa en Barrio Alberdi, Rosario, por $8.000.000. Aquí está el desglose real que deberías esperar:

Es decir: por una casa de $8 millones, tienes que tener preparados otros $430.000. Eso es casi un 5,4% extra. Si no los tienes, no puedes cerrar. Y si los tienes, pero los guardas para la mudanza, te vas a arrepentir cuando el notario te pida el dinero en efectivo el día de la escritura.

¿Cómo evitar sorpresas?

No confíes en lo que te dice el vendedor. Ni en lo que te dice el corredor. Ni siquiera en lo que te dice tu amigo que "compró una casa hace dos años". Las reglas cambian. Las tasas cambian. Los municipios cambian.

Lo único que funciona es usar un estimador confiable. No un app cualquiera. Un estimador que:

• Use los valores oficiales de la provincia (no estimaciones genéricas)
• Actualice sus tasas mensualmente (el impuesto de sellos subió un 15% en 2025)
• Permita ingresar el valor real del inmueble (no el valor declarado)
• Calcule el prorrateo del impuesto inmobiliario según la fecha de cierre

En Santa Fe, el Colegio de Escribanos tiene un estimador público en su página web. Es gratuito, no requiere registro, y te da el desglose paso a paso. Puedes probarlo con cualquier propiedad. Solo ingresas el valor, la ubicación y la fecha estimada de compra. En menos de 3 minutos, te dice exactamente cuánto necesitas.

¿Y si compro con hipoteca?

Si vas a financiar la compra, los gastos aumentan. Porque ahora sumas:

• Seguro de desgravamen: Obligatorio. Cuesta entre $10.000 y $20.000 anuales, dependiendo del monto del préstamo.
• Seguro de incendio y daños: También obligatorio. Puedes elegir entre aseguradoras, pero el banco te impone el mínimo. Suele costar $15.000 por año.
• Costos de estudio de crédito: Algunos bancos cobran entre $5.000 y $15.000 por analizar tu historial.
• Notaría para la hipoteca: Si la hipoteca se registra en la misma escritura, no hay costo extra. Pero si se hace por separado, puedes pagar otros $50.000.

En total, con hipoteca, los gastos pueden llegar a $500.000 o más. No lo olvides. El banco te aprueba el préstamo, pero no te dice que tienes que tener otro 5% en efectivo para los trámites. Eso lo tienes que sacar de otro lado.

¿Qué pasa si no pago uno de estos gastos?

Si no pagás el impuesto de sellos, la escritura no se firma. Punto. No hay excepciones.

Si no pagás el registro, la propiedad no pasa a tu nombre. El vendedor sigue siendo el dueño legal, aunque tú ya vivas allí.

Si no pagás el impuesto inmobiliario, el municipio te cobra con intereses del 3% mensual. Y si no lo pagás por dos años, pueden embargar la propiedad.

Estos no son trámites burocráticos. Son obligaciones legales que, si se ignoran, te pueden quitar la casa.

¿Cuándo debes tener el dinero listo?

La regla es simple: antes de la firma de la escritura. El notario te pedirá los comprobantes de pago de todos los impuestos antes de firmar. Si no los traes, la operación se suspende. Y si se suspende, el vendedor puede exigirte una penalidad por incumplimiento.

Lo ideal es tener todo listo al menos 10 días antes. Porque los trámites no son instantáneos. El impuesto de sellos se paga en la administración de rentas, y tarda 3 días en emitir el comprobante. El registro tarda 5 días en procesar tu solicitud. Si esperas hasta el último momento, te quedás sin tiempo.

¿Hay formas de reducir estos costos?

Sí, pero son limitadas.

• Comprar en zona rural: En algunos municipios del interior, el impuesto de sellos es más bajo. Por ejemplo, en Reconquista, es del 1,2%. Pero la propiedad puede estar lejos del trabajo o de los servicios.
• Comprar en herencia: Si heredás una propiedad, los impuestos son mucho menores. Pero no puedes elegir la vivienda, y a veces viene con problemas legales.
• Negociar el prorrateo: Puedes pedirle al vendedor que pague su parte del impuesto inmobiliario. Muchos lo hacen, especialmente si la venta se cierra en mitad del año.

Lo que no funciona es intentar declarar un valor menor. La administración de rentas tiene acceso a los registros de transacciones anteriores. Si comprás una casa por $8.000.000 y decís que valía $5.000.000, te van a exigir la diferencia + multa. Y te van a reportar.

Conclusión: No compres sin estimar

Comprar una casa es una de las decisiones más importantes de tu vida. No la arriesgues por no hacer un cálculo simple. Usa un estimador real. Pregunta por los valores oficiales. Pide los comprobantes. No confíes en palabras. Confía en números.

Si tienes $8.000.000 para la casa, tenés que tener al menos $500.000 extra. No más, no menos. Eso es lo que te permite cerrar la operación sin estrés, sin sorpresas, y sin perder el tiempo.