Un cambio de inquilino no es solo firmar un papel y entregar las llaves. En Argentina, es un proceso con reglas claras, papeles obligatorios y consecuencias legales si se hace mal. Muchos propietarios piensan que basta con que el nuevo inquilino pague el primer mes y ya está. Pero si saltas pasos, te puedes quedar sin el depósito, enfrentar multas o incluso perder la propiedad por una reclamación judicial. Aquí te explico paso a paso qué hacer, qué documentos exigir y qué errores cometes si no lo haces bien.
El acta de recepción: tu primera línea de defensa
Antes de que el nuevo inquilino toque una sola llave, debes firmar un acta de recepción. No es un trámite de cortesía. Es un documento legal que registra el estado exacto de la propiedad al momento del cambio. Si no lo haces, cualquier daño que aparezca después -una pared rajada, una canilla rota, el piso desgastado- se te cargará como culpa tuya, aunque el inquilino anterior lo haya hecho.
En Rosario, muchos propietarios usan plantillas de internet. No lo hagas. El acta debe incluir:
- Fecha exacta del cambio (día, mes, año)
- Nombre y DNI del inquilino saliente y entrante
- Lista de todos los elementos fijos: puertas, ventanas, grifería, electrodomésticos, cortinas, pisos
- Estado de cada elemento: "en buen estado", "con grieta en esquina sur", "no funciona"
- Fotografías adjuntas (sí, toma fotos con fecha y hora activadas)
- Firma de ambas partes y testigos (si los hay)
Este acta se firma en dos copias. Una la guarda el propietario, la otra la lleva el nuevo inquilino. Si no hay acta, en un juicio, el juez asumirá que la propiedad estaba en perfecto estado cuando entró el nuevo inquilino. Eso significa que él puede reclamar por "daños" que ya existían.
El depósito de garantía: cómo no perderlo
El depósito de garantía (también llamado caución) es el dinero que el inquilino deja como respaldo por posibles deudas o daños. En Argentina, la ley lo fija en un mes de alquiler. No puedes pedir más. Si lo haces, el inquilino puede exigirte la devolución con intereses y hasta una multa.
El depósito debe estar en una cuenta bancaria separada, a nombre del propietario, pero con la leyenda "Depósito de garantía - [dirección completa]". No lo mezcles con tus ingresos personales. Si lo haces, y el inquilino reclama, el tribunal puede ordenarte devolverlo con un 20% de recargo.
Al cambiar de inquilino, el depósito se transfiere del anterior al nuevo. No lo devuelvas al anterior hasta que el nuevo lo haya depositado. Si el nuevo no paga, no recibes nada. Si el anterior se va sin dejar el depósito, puedes retener el último mes de alquiler, pero solo si está claramente pactado en el contrato original.
El contrato de locación: lo que debe cambiar
El contrato de locación no se termina con el cambio de inquilino. Se modifica. El contrato original sigue vigente, pero con nuevos datos. No puedes simplemente tirar el viejo y firmar uno nuevo, a menos que sea un nuevo plazo o un cambio de condiciones.
Lo que debes hacer es:
- Conservar el contrato original
- Firmar un anexo modificatorio que incluya:
- Nombre, DNI y firma del nuevo inquilino
- Fecha de ingreso del nuevo inquilino
- Confirmación de que el depósito de garantía ha sido transferido
- Referencia al acta de recepción firmada
Este anexo debe ser firmado por el propietario, el nuevo inquilino y, si el contrato original lo exige, por el agente inmobiliario. Si no hay agente, dos testigos pueden firmar. Si no se firma el anexo, el nuevo inquilino puede decir más adelante que "nunca firmó nada" y exigir que se le considere como un inquilino sin contrato, lo que le da derechos adicionales bajo la ley de alquileres.
Los papeles que nunca debes olvidar
Además del acta y el anexo, hay otros documentos que no son opcionales:
- Comprobante de pago del nuevo inquilino: recibo del primer mes y el depósito. Guarda copia física y digital.
- Copia del DNI del nuevo inquilino: no basta con verlo. Pídele una fotocopia firmada y fechada.
- Constancia de CUIT/CUIL: si el inquilino es una empresa o autónomo, necesitas su número de identificación fiscal.
- Comprobante de seguro de alquiler: en muchas ciudades, como Rosario, es obligatorio tener un seguro contra daños o impago. Pídele al nuevo inquilino que te entregue la póliza.
- Actualización del padrón municipal: en Rosario, debes notificar al municipio el cambio de inquilino dentro de los 30 días. Si no lo haces, puedes recibir multas por no actualizar los datos de ocupación.
Estos papeles no son "para tenerlos". Son tu prueba en caso de una reclamación. Si el nuevo inquilino no paga y te demanda por "no tener contrato", tú le muestras el anexo, el acta, el recibo y la póliza. Sin eso, pierdes.
Errores comunes que te pueden costar miles de pesos
Los propietarios más experimentados aún cometen estos errores:
- No verificar el historial crediticio: no te basta con que pague en efectivo. Pídele un certificado de no deuda o una referencia de su antiguo propietario. Un inquilino que no pagó en su lugar anterior puede repetirlo.
- Dejar que el inquilino saliente se lleve las llaves sin firmar nada: si no firmó el acta de salida, no puedes probar que dejó la propiedad en buen estado. Y si luego aparece un daño, tú eres el responsable.
- Confundir depósito con adelanto de alquiler: el depósito no es el primer mes. Es un fondo de garantía. Si lo usas como pago, pierdes su protección legal.
- No actualizar el contrato de seguro: si el seguro está a nombre del inquilino anterior, no cubre al nuevo. Debes exigir que lo renueve o que te lo transfiera.
- Ignorar el padrón municipal: en Rosario, el municipio puede multarte hasta $150.000 por no notificar el cambio de inquilino en 30 días.
¿Qué pasa si el inquilino anterior no se va?
Es raro, pero ocurre. A veces, el inquilino saliente se queda un par de días más por problemas de mudanza. No lo permitas sin un acuerdo por escrito. Si se queda sin autorización, puedes denunciarlo por usurpación.
Si el inquilino anterior no se va y el nuevo ya pagó, tienes un problema legal grave. En ese caso, debes:
- Notificar por escrito al inquilino saliente que debe abandonar la propiedad en 48 horas
- Enviar copia de esa notificación al nuevo inquilino
- Si no se va, iniciar un proceso de desalojo por vía judicial
En ningún caso debes usar la fuerza, cortar servicios o cambiar las cerraduras sin orden judicial. Eso te convierte en el infractor.
¿Y si el nuevo inquilino no paga?
Si el nuevo inquilino no paga el primer mes, no lo dejes entrar. No importa si te dice que "mañana te lo traigo". Si no pagó, no hay contrato válido. La ley protege al propietario si no se entrega la propiedad sin el pago inicial.
Si ya lo dejaste entrar y no paga:
- Envía una notificación de mora por escrito (carta certificada o correo electrónico con acuse de recibo)
- Si pasan 15 días sin pago, puedes iniciar un juicio de desalojo por incumplimiento
- Usa el depósito de garantía para cubrir el alquiler atrasado, pero solo después de notificarlo por escrito y darle 10 días para pagar
Si el depósito no alcanza, puedes reclamar el saldo en juicio. Pero no lo uses sin aviso previo. Eso puede ser considerado como retención ilegal.
Qué hacer después del cambio
Una vez que todo esté en orden, no olvides:
- Guardar todos los documentos en una carpeta física y digital (nube o disco externo)
- Actualizar tu registro de inquilinos en tu sistema de gestión (aunque sea un Excel)
- Programar una inspección a los 3 meses: así detectas problemas antes de que se vuelvan costosos
- Informar al servicio de luz, agua y gas del cambio de titularidad, si aplica
El cambio de inquilino no es un trámite. Es una operación legal. Si lo haces bien, te ahorras juicios, pérdidas de dinero y estrés. Si lo haces mal, te conviertes en el propietario que "siempre tiene problemas".
¿Puedo cobrar más de un mes de depósito de garantía?
No. Según la Ley 27.551 de Alquileres, el depósito de garantía no puede exceder un mes de alquiler. Si lo haces, el inquilino puede reclamarlo judicialmente y exigirte una multa del 20% sobre el monto excedente. Además, el juez puede anular cláusulas del contrato que lo incluyan.
¿El acta de recepción debe ser notariada?
No es obligatorio, pero sí altamente recomendable. Muchos propietarios en Rosario y Córdoba la firman ante dos testigos y la guardan con copias digitales. Si hay disputa, un acta firmada por ambas partes y con fotos tiene más peso que un simple recibo. La notaría solo se usa si hay dudas graves o si el valor de la propiedad es muy alto.
¿Qué pasa si el nuevo inquilino no firma el anexo del contrato?
Si no firma el anexo, el contrato original sigue vigente, pero solo con el inquilino anterior como parte. El nuevo inquilino no tiene derechos legales ni obligaciones. Puedes exigirle que firme, o pedirle que se vaya. Si no firma y vive en la propiedad, puedes iniciar un proceso de desalojo por ocupación ilegal.
¿Puedo pedir un aval para el nuevo inquilino?
Sí, pero solo si el contrato original lo permite. La ley no obliga a tener aval, pero tampoco lo prohíbe. Si el contrato original no lo menciona, no puedes exigirlo de forma unilateral. Si lo pides, debe estar claro en el anexo modificatorio y firmado por ambas partes.
¿Necesito avisar al municipio si cambio de inquilino?
Sí, en Rosario y en la mayoría de las ciudades de Argentina. El padrón municipal debe reflejar quién vive en cada propiedad. Debes presentar el acta de recepción y el DNI del nuevo inquilino en la oficina de Catastro o en el portal municipal online. El plazo es de 30 días. Si no lo haces, puedes recibir multas de hasta $150.000.
Nerea Ramírez Mellado diciembre 9, 2025
¡OJO con lo del depósito! En mi ciudad, un vecino perdió 3 meses de alquiler porque dejó que el nuevo inquilino entrara sin firmar el acta. El tipo se fue sin pagar, y cuando el anterior volvió a reclamar por "daños" que él mismo hizo, el juez le creyó porque no había documento. Ahora uso plantillas de la asociación de propietarios, con fotos y todo. No es exageración, es supervivencia.
Y sí, las fotos con fecha activada son clave. No vale cualquier screenshot. Tengo un truco: pongo una moneda de 1 euro en cada habitación al tomarlas. Así nadie puede decir que son de otro momento.
El anexo del contrato? Ni lo pienses. Si no lo firmas, el nuevo inquilino puede decir que "no sabía que estaba sujeto al contrato viejo". Y ahí te quedas con un inquilino sin contrato, pero con todos los derechos. Juro que esto lo vi en un juicio real en Valencia.
Lo del padrón municipal? En Barcelona ya multaron a 4 propietarios este año. No lo subestimen. Es como no pagar el IBI, pero en pequeño. Y no, no te van a avisar. Te llega la multa y ya.
Y por favor, no confundan depósito con primer mes. Eso es un error de principiantes. El depósito es tu red de seguridad. No lo gastes en pagar facturas. Si lo haces, te quedas sin protección cuando más la necesitas.
El seguro de alquiler? Si no lo tienen, no los dejes entrar. Punto. En mi caso, el anterior tenía uno, pero lo canceló. No me di cuenta, y cuando el nuevo no pagó, el seguro no cubrió nada. Me costó 8.000€ en abogados. Nunca más.
¿Y lo de los testigos? Si no hay agente, pide a dos vecinos. Que firmen. Que escriban su DNI. Que no sean familiares. Así el acta tiene más peso. Yo lo hago con el de al lado y la dueña de la panadería. Nadie se lo cuestiona.
Y por favor, no dejes que el anterior se lleve las llaves sin firmar. Lo vi en un foro: un tipo se fue, dejó las llaves en la mesa, y el nuevo entró. Dos semanas después, apareció el anterior diciendo que "no se había ido oficialmente". El juez le dio la razón. Porque no había acta. No seas tú el siguiente.
Guarda todo en la nube. Yo uso Google Drive con carpetas por propiedad. Acta, anexo, recibos, DNI, seguro. Todo. Y lo comparto con mi abogado. Así, cuando necesitas, lo tienes al instante. No confíes en el papel. El papel se pierde. La nube no.
Y si el nuevo no paga? No lo dejes entrar. Ni un día. Ni un hora. No importa si te dice que "es su hermana la que paga" o "mañana te traigo el cheque". No. Si no hay pago, no hay entrada. Punto final.
Esto no es trámite. Es guerra civil de propietarios. Y tú, si no te armas bien, pierdes.
¡Salud y papeles firmados!
Juan Alemany diciembre 11, 2025
Esto es lo que pasa cuando los propietarios se creen abogados. Todo esto es un circo. La ley de alquileres es una mierda y tú la estás convirtiendo en un manual de terror. ¿Quién te crees que eres? ¿El juez de Rosario? El depósito es un mes, sí, pero si el inquilino es un vago, el propietario se queda sin nada y tú aquí con tu acta de recepción como si fuera el Decálogo. ¿Y si el inquilino se va sin dejar nada y no firmó nada? ¿Tú crees que el juez va a creer en tus fotos de una pared con grieta? JAJAJA. No, el juez va a ver que no hay contrato firmado por el nuevo y va a decir que el propietario es el que rompió el contrato. Así de simple. Tu "protección legal" es un espejismo. La ley está hecha para proteger al inquilino, no a ti. Si quieres vivir tranquilo, vende el piso y ponte en un hotel. Es más barato.
Y lo del padrón municipal? ¿En serio? ¿Te van a multar por no actualizar un papel? Eso es lo que pasa cuando los municipios quieren dinero y no tienen nada mejor que hacer. Estás haciendo de tu vida un infierno burocrático por un alquiler. No es sano. Ni legal. Ni real.
Y lo de las fotos con moneda? Eso es un acto de paranoia, no de legalidad. Estás tratando a tus inquilinos como criminales. ¿Y si el nuevo inquilino es un abogado? Te demanda por acoso. Y tú te quedas sin casa, sin dinero y con un historial de loco.
Esto no es vivir. Es encarcelarte a ti mismo.
Deja de leer foros y vuelve a la realidad.
Juan Fernandes diciembre 11, 2025
En México no hacemos esto. Aquí si no paga, lo echas con la policía. No hay actas, no hay anexos, no hay seguro. Solo un puño en la puerta y un "salga o lo cargamos". Y funciona. ¿Por qué los argentinos se complican tanto? Porque tienen leyes que protegen a los vagos y no a los que trabajan. Ustedes no tienen cultura de propiedad. Tienen cultura de victimización. Si no quieres que te roben, no le des la llave. Punto. No necesitas 12 documentos. Necesitas un arma y un poco de coraje.
Y lo del padrón? ¿En serio? ¿En Argentina tienen que notificar a quién vive en cada casa? Eso es una dictadura. No es vivir, es ser vigilado. ¿Y si el inquilino es un político? ¿También lo notifican? ¿Y si es un fugitivo? ¿Tú eres el policía ahora? No. No lo eres. Deja de ser el ayudante del Estado.
Esto no es inmobiliario. Es fascismo administrativo.
Keith Gomez diciembre 13, 2025
Me encantó el detalle de las fotos con fecha activada 😊
Yo hago lo mismo, pero con un pequeño truco: uso la app de la cámara de mi teléfono y activo el GPS en las fotos. Así, además de la fecha, tengo la ubicación exacta. No sé si es legal, pero en un juicio, eso es oro puro.
Y lo del depósito en cuenta separada? Sí, lo hago, pero con un nombre raro: "Fondo de Garantía - Casa de la Esquina". Así nadie lo confunde con mis ahorros. Aunque... ¿alguien más lo hace así? 😅
Lo de los testigos... ¿y si no tienes vecinos que quieran firmar? ¿Qué haces? ¿Invitas a un extraño a firmar? Jajaja.
Gracias por esto. Me salvaste de un desastre. 🙏
Dani Perez diciembre 14, 2025
El acta de recepción no es opcional. Es la base del contrato. Sin ella, no hay contrato válido. Punto.
El depósito no es un adelanto. Es garantía. Diferencia clave.
El anexo modifica el contrato. No lo reemplaza. Entender eso evita juicios.
El padrón municipal es obligatorio. No es burocracia. Es ley.
Todo lo demás es ruido.
Felipe Losada diciembre 14, 2025
Yo empecé a hacer esto después de que un inquilino me dejó una pared llena de hongos y se fue sin pagar. No tenía acta. No tenía fotos. No tenía nada. Me costó 6 meses y 12.000€ en abogados. Ahora lo hago todo como dice el post. No es mucho trabajo, pero te ahorra un infierno.
Lo de las fotos con moneda? Genial. Lo voy a probar.
Y lo del seguro? Sí, lo pido. Pero si el inquilino no lo tiene, le digo: "te lo presto, pero lo pagas en cuotas". Así no lo pierdo. Y él se siente ayudado, no atacado.
Esto no es miedo. Es inteligencia.
Gracias por el post. Me sirvió mucho.
yeraldin martinez botero diciembre 15, 2025
Esto es lo que pasa cuando la gente no sabe nada de leyes. Todo esto es basura. El depósito es un mes, sí, pero si el inquilino es un estafador, no importa cuántas actas firmes. Él va a mentir y el juez lo va a creer. Porque en Argentina, el inquilino siempre tiene razón. Tú eres el rico, tú tienes la casa, tú tienes el dinero. Por eso te juzgan. No es tu culpa. Es el sistema. Así que no te molestes. Deja el piso vacío. No lo alquiles. Es más fácil.
Y lo del padrón? ¿En serio? ¿Te van a multar por eso? Eso es lo que hacen los gobiernos para controlar a la gente. No caigas en la trampa. No notifiques. Si te multan, no pagues. Lucha. No te rindas.
Esto no es legal. Es sumisión.
Sergio Henriquez diciembre 16, 2025
Me encanta que haya alguien que explique esto con claridad 😊
Yo hago casi todo lo que dice, pero me falta lo de los testigos. Siempre me da vergüenza pedírselo a alguien. ¿Alguien tiene un truco para que alguien firme sin que se sienta incómodo?
Y lo de la nube? Yo uso Dropbox, pero me da miedo que se caiga. ¿Alguien usa algo más seguro? ¿Google Drive o OneDrive?
Gracias por este post. Me hizo ver que no estoy loco por hacer todo esto. 😅
Itzel Nuñez diciembre 17, 2025
El acta de recepción debe ser firmada por ambas partes y conservarse como documento legal. El depósito debe estar en cuenta separada. El contrato debe modificarse mediante anexo. El padrón municipal debe actualizarse dentro de los treinta días. Estos son requisitos legales, no sugerencias. Su incumplimiento genera responsabilidad civil y administrativa. Se recomienda asesoría legal previa.
Susana Karg diciembre 17, 2025
Qué desastre. Qué desesperación. Qué necesidad de controlar cada milímetro de la vida ajena. ¿Tú crees que con una moneda en la pared y un anexo firmado estás protegido? No. Estás creando una cultura de desconfianza. Estás tratando a los seres humanos como potenciales delincuentes. ¿Y si el inquilino es un anciano que vive solo? ¿Un estudiante? ¿Una madre soltera? ¿Tú les pides fotos con moneda? ¿Les exiges testigos? ¿Les exiges un seguro que no pueden pagar? ¿Y si no tienen CUIT? ¿Los expulsas? ¿Eso es ser propietario? ¿O es ser un tirano con papeles?
La ley de alquileres existe para proteger a los vulnerables. No para que tú, con tu Excel y tus fotos y tus testigos, te sientas superior. Tú no eres un abogado. Tú eres un propietario. Y si no puedes convivir con eso, vende la casa. No la conviertas en una cárcel con contrato.
Esto no es legalidad. Es psicosis de control. Y no me vengas con que "es para protegerme". No. Estás protegiendo tu ego. No tu patrimonio.
La verdadera protección no está en los papeles. Está en la empatía. En la confianza. En la humanidad. Pero tú, claro, prefieres la moneda en la pared.
Qué pena.