Un cambio de inquilino no es solo firmar un papel y entregar las llaves. En Argentina, es un proceso con reglas claras, papeles obligatorios y consecuencias legales si se hace mal. Muchos propietarios piensan que basta con que el nuevo inquilino pague el primer mes y ya está. Pero si saltas pasos, te puedes quedar sin el depósito, enfrentar multas o incluso perder la propiedad por una reclamación judicial. Aquí te explico paso a paso qué hacer, qué documentos exigir y qué errores cometes si no lo haces bien.
El acta de recepción: tu primera línea de defensa
Antes de que el nuevo inquilino toque una sola llave, debes firmar un acta de recepción. No es un trámite de cortesía. Es un documento legal que registra el estado exacto de la propiedad al momento del cambio. Si no lo haces, cualquier daño que aparezca después -una pared rajada, una canilla rota, el piso desgastado- se te cargará como culpa tuya, aunque el inquilino anterior lo haya hecho.
En Rosario, muchos propietarios usan plantillas de internet. No lo hagas. El acta debe incluir:
- Fecha exacta del cambio (día, mes, año)
- Nombre y DNI del inquilino saliente y entrante
- Lista de todos los elementos fijos: puertas, ventanas, grifería, electrodomésticos, cortinas, pisos
- Estado de cada elemento: "en buen estado", "con grieta en esquina sur", "no funciona"
- Fotografías adjuntas (sí, toma fotos con fecha y hora activadas)
- Firma de ambas partes y testigos (si los hay)
Este acta se firma en dos copias. Una la guarda el propietario, la otra la lleva el nuevo inquilino. Si no hay acta, en un juicio, el juez asumirá que la propiedad estaba en perfecto estado cuando entró el nuevo inquilino. Eso significa que él puede reclamar por "daños" que ya existían.
El depósito de garantía: cómo no perderlo
El depósito de garantía (también llamado caución) es el dinero que el inquilino deja como respaldo por posibles deudas o daños. En Argentina, la ley lo fija en un mes de alquiler. No puedes pedir más. Si lo haces, el inquilino puede exigirte la devolución con intereses y hasta una multa.
El depósito debe estar en una cuenta bancaria separada, a nombre del propietario, pero con la leyenda "Depósito de garantía - [dirección completa]". No lo mezcles con tus ingresos personales. Si lo haces, y el inquilino reclama, el tribunal puede ordenarte devolverlo con un 20% de recargo.
Al cambiar de inquilino, el depósito se transfiere del anterior al nuevo. No lo devuelvas al anterior hasta que el nuevo lo haya depositado. Si el nuevo no paga, no recibes nada. Si el anterior se va sin dejar el depósito, puedes retener el último mes de alquiler, pero solo si está claramente pactado en el contrato original.
El contrato de locación: lo que debe cambiar
El contrato de locación no se termina con el cambio de inquilino. Se modifica. El contrato original sigue vigente, pero con nuevos datos. No puedes simplemente tirar el viejo y firmar uno nuevo, a menos que sea un nuevo plazo o un cambio de condiciones.
Lo que debes hacer es:
- Conservar el contrato original
- Firmar un anexo modificatorio que incluya:
- Nombre, DNI y firma del nuevo inquilino
- Fecha de ingreso del nuevo inquilino
- Confirmación de que el depósito de garantía ha sido transferido
- Referencia al acta de recepción firmada
Este anexo debe ser firmado por el propietario, el nuevo inquilino y, si el contrato original lo exige, por el agente inmobiliario. Si no hay agente, dos testigos pueden firmar. Si no se firma el anexo, el nuevo inquilino puede decir más adelante que "nunca firmó nada" y exigir que se le considere como un inquilino sin contrato, lo que le da derechos adicionales bajo la ley de alquileres.
Los papeles que nunca debes olvidar
Además del acta y el anexo, hay otros documentos que no son opcionales:
- Comprobante de pago del nuevo inquilino: recibo del primer mes y el depósito. Guarda copia física y digital.
- Copia del DNI del nuevo inquilino: no basta con verlo. Pídele una fotocopia firmada y fechada.
- Constancia de CUIT/CUIL: si el inquilino es una empresa o autónomo, necesitas su número de identificación fiscal.
- Comprobante de seguro de alquiler: en muchas ciudades, como Rosario, es obligatorio tener un seguro contra daños o impago. Pídele al nuevo inquilino que te entregue la póliza.
- Actualización del padrón municipal: en Rosario, debes notificar al municipio el cambio de inquilino dentro de los 30 días. Si no lo haces, puedes recibir multas por no actualizar los datos de ocupación.
Estos papeles no son "para tenerlos". Son tu prueba en caso de una reclamación. Si el nuevo inquilino no paga y te demanda por "no tener contrato", tú le muestras el anexo, el acta, el recibo y la póliza. Sin eso, pierdes.
Errores comunes que te pueden costar miles de pesos
Los propietarios más experimentados aún cometen estos errores:
- No verificar el historial crediticio: no te basta con que pague en efectivo. Pídele un certificado de no deuda o una referencia de su antiguo propietario. Un inquilino que no pagó en su lugar anterior puede repetirlo.
- Dejar que el inquilino saliente se lleve las llaves sin firmar nada: si no firmó el acta de salida, no puedes probar que dejó la propiedad en buen estado. Y si luego aparece un daño, tú eres el responsable.
- Confundir depósito con adelanto de alquiler: el depósito no es el primer mes. Es un fondo de garantía. Si lo usas como pago, pierdes su protección legal.
- No actualizar el contrato de seguro: si el seguro está a nombre del inquilino anterior, no cubre al nuevo. Debes exigir que lo renueve o que te lo transfiera.
- Ignorar el padrón municipal: en Rosario, el municipio puede multarte hasta $150.000 por no notificar el cambio de inquilino en 30 días.
¿Qué pasa si el inquilino anterior no se va?
Es raro, pero ocurre. A veces, el inquilino saliente se queda un par de días más por problemas de mudanza. No lo permitas sin un acuerdo por escrito. Si se queda sin autorización, puedes denunciarlo por usurpación.
Si el inquilino anterior no se va y el nuevo ya pagó, tienes un problema legal grave. En ese caso, debes:
- Notificar por escrito al inquilino saliente que debe abandonar la propiedad en 48 horas
- Enviar copia de esa notificación al nuevo inquilino
- Si no se va, iniciar un proceso de desalojo por vía judicial
En ningún caso debes usar la fuerza, cortar servicios o cambiar las cerraduras sin orden judicial. Eso te convierte en el infractor.
¿Y si el nuevo inquilino no paga?
Si el nuevo inquilino no paga el primer mes, no lo dejes entrar. No importa si te dice que "mañana te lo traigo". Si no pagó, no hay contrato válido. La ley protege al propietario si no se entrega la propiedad sin el pago inicial.
Si ya lo dejaste entrar y no paga:
- Envía una notificación de mora por escrito (carta certificada o correo electrónico con acuse de recibo)
- Si pasan 15 días sin pago, puedes iniciar un juicio de desalojo por incumplimiento
- Usa el depósito de garantía para cubrir el alquiler atrasado, pero solo después de notificarlo por escrito y darle 10 días para pagar
Si el depósito no alcanza, puedes reclamar el saldo en juicio. Pero no lo uses sin aviso previo. Eso puede ser considerado como retención ilegal.
Qué hacer después del cambio
Una vez que todo esté en orden, no olvides:
- Guardar todos los documentos en una carpeta física y digital (nube o disco externo)
- Actualizar tu registro de inquilinos en tu sistema de gestión (aunque sea un Excel)
- Programar una inspección a los 3 meses: así detectas problemas antes de que se vuelvan costosos
- Informar al servicio de luz, agua y gas del cambio de titularidad, si aplica
El cambio de inquilino no es un trámite. Es una operación legal. Si lo haces bien, te ahorras juicios, pérdidas de dinero y estrés. Si lo haces mal, te conviertes en el propietario que "siempre tiene problemas".
¿Puedo cobrar más de un mes de depósito de garantía?
No. Según la Ley 27.551 de Alquileres, el depósito de garantía no puede exceder un mes de alquiler. Si lo haces, el inquilino puede reclamarlo judicialmente y exigirte una multa del 20% sobre el monto excedente. Además, el juez puede anular cláusulas del contrato que lo incluyan.
¿El acta de recepción debe ser notariada?
No es obligatorio, pero sí altamente recomendable. Muchos propietarios en Rosario y Córdoba la firman ante dos testigos y la guardan con copias digitales. Si hay disputa, un acta firmada por ambas partes y con fotos tiene más peso que un simple recibo. La notaría solo se usa si hay dudas graves o si el valor de la propiedad es muy alto.
¿Qué pasa si el nuevo inquilino no firma el anexo del contrato?
Si no firma el anexo, el contrato original sigue vigente, pero solo con el inquilino anterior como parte. El nuevo inquilino no tiene derechos legales ni obligaciones. Puedes exigirle que firme, o pedirle que se vaya. Si no firma y vive en la propiedad, puedes iniciar un proceso de desalojo por ocupación ilegal.
¿Puedo pedir un aval para el nuevo inquilino?
Sí, pero solo si el contrato original lo permite. La ley no obliga a tener aval, pero tampoco lo prohíbe. Si el contrato original no lo menciona, no puedes exigirlo de forma unilateral. Si lo pides, debe estar claro en el anexo modificatorio y firmado por ambas partes.
¿Necesito avisar al municipio si cambio de inquilino?
Sí, en Rosario y en la mayoría de las ciudades de Argentina. El padrón municipal debe reflejar quién vive en cada propiedad. Debes presentar el acta de recepción y el DNI del nuevo inquilino en la oficina de Catastro o en el portal municipal online. El plazo es de 30 días. Si no lo haces, puedes recibir multas de hasta $150.000.
