Compraste tu casa o departamento. Firmaste los papeles, pagaste el enganche, y pensaste que ya terminaste con los gastos. Pero unas semanas después, la caldera se rompe, el techo empieza a gotear, o el cableado antiguo hace saltar los fusibles. ¿Dónde está el dinero para arreglarlo? Muchos dueños de viviendas en Argentina no lo saben hasta que les duele. Y la culpa no es de la mala suerte: es de no tener un fondo de contingencia.
¿Qué es realmente un fondo de contingencia para propiedades?
Es dinero guardado, apartado, solo para emergencias en tu propiedad. No es un ahorro para un viaje. No es para comprar un nuevo televisor. Es para cuando algo se rompe y no estaba en el presupuesto. En una casa de 1970 en Rosario, por ejemplo, un sistema de calefacción obsoleto puede fallar en pleno invierno. En un departamento en Córdoba, una tubería rota puede inundar tres pisos. Si no tienes un fondo de contingencia, te quedas con la factura en la mano y sin opciones.
Este fondo no es opcional. Es una herramienta de supervivencia financiera. Según datos de la Cámara Argentina de la Construcción, el 68% de los propietarios que no tenían reserva para emergencias tuvieron que pedir préstamos personales o retrasar reparaciones críticas, lo que terminó aumentando los costos un 40% en promedio.
¿Cuánto debes tener en tu fondo de contingencia?
No hay una regla mágica que funcione para todos, pero hay una fórmula simple que sí funciona en la práctica: 1% del valor de tu propiedad al año.
Si tu casa vale 15 millones de pesos, deberías guardar al menos 125.000 pesos al mes. Sí, eso suena mucho. Pero no lo tienes que juntar de golpe. Empieza con 20.000 pesos al mes. En seis meses ya tienes un colchón de 120.000 pesos. En un año, 240.000. En tres años, más de 700.000. Eso es suficiente para cubrir un nuevo calentador, un sistema de agua potable, o incluso un techo nuevo si se necesita.
Esta regla del 1% viene de décadas de experiencia en mercados inmobiliarios estables. En Estados Unidos, la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios la recomienda desde los años 90. En Argentina, donde los materiales y mano de obra fluctúan más, incluso se recomienda subirlo al 1,2% si tu propiedad tiene más de 25 años.
¿Qué cubre exactamente el fondo de contingencia?
No es para todo. No sirve para decorar, cambiar el piso por uno más lujoso, o comprar muebles nuevos. Solo para lo que se rompe, se desgasta, o se vuelve peligroso. Aquí va una lista real de lo que sí entra:
- Reparación o reemplazo de calderas, termotanques y sistemas de calefacción
- Fugas en techos, cañerías o impermeabilizaciones
- Reemplazo de ventanas rotas o con perdida de aislamiento térmico
- Reparación de instalaciones eléctricas obsoletas o inseguras
- Revisión y limpieza de pozos ciegos o sistemas de desagüe
- Reparación de escaleras, barandas o estructuras dañadas por humedad
- Reemplazo de bombas de agua o sistemas de presión
- Costos de emergencia por inundaciones, cortes de luz o desastres menores
Lo que no entra: pintar por gusto, cambiar el piso de cerámica por madera, instalar aire acondicionado nuevo, o pagar multas por vecinos quejones. Eso es gasto de mejora, no de emergencia.
¿Qué pasa si no tienes fondo de contingencia?
Te quedas en una situación de estrés financiero constante. Imagina esto: es julio, hace frío, y tu termotanque se rompe. No hay agua caliente. Tus hijos no pueden bañarse. El plomero te dice que el reemplazo cuesta 850.000 pesos. No lo tienes guardado. ¿Qué haces?
La mayoría pide un préstamo personal. Con intereses del 80% anual, terminas pagando más de 1.200.000 pesos en dos años. O peor: pospones la reparación. El agua empieza a filtrarse por el techo. La humedad daña el yeso, la madera, y hasta el aire que respiras. En seis meses, el costo sube a 2 millones. Por no haber guardado 125.000 pesos al mes.
En un estudio de la Universidad de Buenos Aires en 2024, los propietarios sin fondo de contingencia tuvieron un 73% más de deudas por reparaciones que los que sí lo tenían. Y el 41% de ellos terminó vendiendo su propiedad antes de lo planeado, porque no podían afrontar los gastos.
¿Cómo empezar si no tienes nada guardado?
No importa cuánto tengas ahora. Lo importante es empezar. Aquí tienes un plan real, paso a paso:
- Abre una cuenta de ahorro separada, solo para esto. Nada más. Ni siquiera el banco debe poder moverlo sin tu autorización.
- Calcula el 1% del valor de tu propiedad. Si no lo sabes, usa el valor de tasación del año pasado o el valor de mercado estimado en la web de la AFIP.
- Divide ese monto entre 12. Eso es lo que debes ahorrar cada mes. Si es demasiado, empieza con la mitad. Pero no pares.
- Automatiza el ahorro. Pon una transferencia automática cada 5 de cada mes. Que el dinero salga antes de que lo notes.
- Revisa tu fondo cada año. Si el valor de tu propiedad subió, ajusta el ahorro. Si lo bajaste, no lo reduzcas. Mejor sobrar que faltar.
En Rosario, muchos propietarios de departamentos en edificios antiguos empiezan con 30.000 pesos al mes. En dos años, ya tienen 720.000 pesos. Eso les permitió reemplazar las ventanas de aluminio por doble vidrio sin pedir un préstamo. El ahorro en calefacción fue de 40% en el invierno siguiente.
¿Y si vivo en un departamento con fondo de contingencia del edificio?
Entonces tienes suerte. Pero no confíes. Muchos fondos de edificios están mal administrados. Algunos solo sirven para pintar el hall o cambiar las luces del ascensor. No para arreglar la tubería principal que pasa por debajo de tu baño.
Pregunta: ¿Cuánto tiene el fondo? ¿Cómo se decide qué se gasta? ¿Hay reuniones abiertas donde se presentan los gastos? Si la respuesta es ‘no’ o ‘no sé’, entonces tu fondo no es confiable. Y deberías seguir ahorrando en tu cuenta personal. Porque si el edificio se queda sin dinero y hay una emergencia, tú y tus vecinos terminan pagando una cuota extraordinaria. Y eso puede ser el doble de lo que hubieras ahorrado en dos años.
¿Cuándo usar el fondo y cuándo no?
Una buena regla: si no puedes esperar dos semanas sin que afecte tu salud, seguridad o habitabilidad, entonces es emergencia. Si puedes esperar, no lo es.
Usa el fondo cuando:
- El agua se corta por una rotura y no hay solución temporal
- El techo gotea y empieza a manchar el techo del living
- La instalación eléctrica salta cada vez que enciendes la cocina
- El sistema de calefacción deja de funcionar en invierno
No lo uses cuando:
- Quieres cambiar el color de las paredes
- Te gustaría tener una cocina más moderna
- El piso de la terraza está desgastado, pero no hay fugas
- Quieres instalar un sistema de seguridad que no es obligatorio
Si no estás seguro, hazte esta pregunta: ¿Si no lo arreglo ahora, se va a volver más caro o peligroso en el futuro? Si la respuesta es sí, entonces es momento de usar el fondo.
¿Qué pasa si tu propiedad vale poco?
Que el 1% no te sirve. Si tu departamento vale 5 millones, el 1% son 41.666 pesos al mes. Eso puede ser imposible. Entonces ajusta la regla: guarda el 1% del valor de tu propiedad dividido entre 10. Eso te da 4.166 pesos al mes. Sí, es menos. Pero es realista. Y en cinco años, tendrás 250.000 pesos. Eso te alcanza para un termotanque nuevo, un arreglo de cañerías, o un sellado de impermeabilización.
Lo que importa no es el monto absoluto. Es la disciplina. El hábito de guardar. Porque en Argentina, donde los costos de reparación pueden saltar 200% en un año, tener algo guardado es lo único que te mantiene en tu casa.
El fondo de contingencia no es un gasto. Es una inversión en tu tranquilidad.
No es un gasto que se va. Es un seguro. Un seguro que no necesitas hasta que lo necesitas. Y cuando lo necesitas, no quieres estar preguntándote cómo lo vas a pagar. Quieres estar tranquilo. Saber que tienes el dinero. Que no tendrás que pedir prestado. Que no tendrás que vender tu casa por una fuga en el baño.
La mayoría de los dueños de propiedades en Argentina no lo entienden hasta que pierden. No por falta de dinero, sino por falta de planificación. El fondo de contingencia no es un lujo. Es lo que separa a quien duerme tranquilo de quien pasa la noche con la luz encendida, mirando el techo y pensando en cómo va a pagar el arreglo.
Empieza hoy. No mañana. No cuando se rompa algo. Ahora. Guarda lo que puedas. Hazlo automático. Y en unos años, cuando la caldera se rompa, tú sonreirás. Porque ya lo tenías listo.
¿Cuánto tiempo tarda en construirse un fondo de contingencia útil?
Depende de cuánto puedas ahorrar cada mes y el valor de tu propiedad. Si ahorrás el 1% anual (dividido en 12 meses), en 2 años ya tendrás suficiente para una reparación importante. En 5 años, podrás cubrir dos o tres emergencias grandes sin tocar tu ahorro personal. Lo importante no es la velocidad, sino la constancia.
¿Puedo usar el fondo de contingencia para mejorar mi propiedad?
No. El fondo es solo para emergencias: cosas que se rompen, se desgastan o ponen en riesgo tu seguridad. Mejorar tu casa -como poner piso de madera, cambiar la cocina o pintar por gusto- no es una emergencia. Eso se paga con otro ahorro o con tu ingreso mensual. Usar el fondo para mejoras lo debilita y te deja vulnerable cuando realmente lo necesites.
¿Qué pasa si no tengo dinero para ahorrar nada?
Empieza con lo mínimo: 1.000 pesos al mes. Sí, es poco. Pero si lo haces todos los meses, en tres años tendrás 36.000 pesos. Eso puede cubrir un termotanque nuevo de entrada o un arreglo de fuga menor. Lo que no puedes hacer es esperar a tener ‘más dinero’. El fondo se construye con pequeños hábitos, no con grandes sumas. Cada peso guardado es un paso menos hacia el estrés financiero.
¿Es mejor tener un fondo personal o confiar en el del edificio?
Siempre es mejor tener tu propio fondo. Los fondos de edificios suelen estar mal manejados, con falta de transparencia y prioridades equivocadas. Incluso si el edificio tiene un fondo, no garantiza que lo usarán para lo que tú necesitas. Tu fondo personal es tu seguridad absoluta. El del edificio es un extra, no una garantía.
¿Cómo sé si mi propiedad necesita más fondo porque es vieja?
Si tu propiedad tiene más de 25 años, es muy probable que necesites más fondo. Sistemas eléctricos, cañerías, aislamientos y techos de esa época están cerca o ya pasaron su vida útil. En esos casos, sube tu meta a 1,2% del valor anual. Y revisa cada dos años si hay signos de desgaste: manchas en el techo, ruidos en las paredes, fallas en el agua o la electricidad. Son señales de que el fondo debe crecer.
