Comprar un departamento con amenities ya no es un lujo, es una expectativa. En Rosario, Buenos Aires, Córdoba o Mendoza, los edificios nuevos no solo ofrecen cuatro paredes y un techo: tienen gimnasios, co-working spaces, jardines verticales, salas de cine privadas, incluso lavanderías automáticas y estacionamiento con carga para autos eléctricos. Pero ¿cuánto vale realmente eso? Y más importante: ¿qué amenities realmente aumentan el valor, y cuáles solo suman gastos mensuales?
Qué son los amenities y por qué importan
Los amenities son servicios o espacios comunes que vienen incluidos en el edificio. No son opcionales: están en los planos, en el contrato y en tu cuota de mantenimiento. Algunos son básicos: portero, ascensor, seguridad 24/7. Otros son premium: piscina climatizada, spa, área de juegos para niños, incluso un bar en la planta baja.
Lo que muchos no entienden es que no todos los amenities suman valor. Algunos son solo decoración. Por ejemplo, un salón de fiestas que nadie usa porque está lejos del ascensor y no tiene cocina. O una terraza con vista que no tiene sombra ni tomas de corriente. Esos espacios no aumentan tu calidad de vida, solo tu cuota de gastos comunes.
Los amenities que realmente valen la pena son los que se usan todos los días. Un gimnasio bien equipado, con máquinas nuevas y aire acondicionado, sí. Una lavandería con secadoras y detergente incluido, sí. Un área de trabajo compartida con internet rápido y salas de reunión reservables, sí. Eso sí te cambia la vida.
Qué amenities realmente aumentan el precio
No todos los amenities tienen el mismo impacto en el valor de venta. Algunos agregan entre un 10% y un 25% al precio por metro cuadrado. Otros, apenas un 2%.
Según un estudio de la Cámara Argentina de la Construcción en 2024, los amenities que más suben el precio son:
- Gimnasio con equipamiento profesional: +18% al valor del departamento
- Estacionamiento con carga para autos eléctricos: +15%
- Co-working space con internet de alta velocidad y salas de reunión: +12%
- Área de juegos infantiles segura y supervisada: +10%
- Acceso a jardines privados o terrazas verdes compartidas: +8%
En cambio, cosas como una piscina al aire libre en Rosario (donde el invierno dura 5 meses) solo agregan un 3% al valor. Una sala de cine privada, si no se usa más de dos veces al año, es un gasto innecesario. Y un spa con sauna y jacuzzi? Solo si vives en una zona de alto poder adquisitivo, como Palermo o Puerto Madero. En ciudades medianas, no se recupera.
Cuánto pagar por un departamento con amenities
En 2025, en Rosario, un departamento de 80 m² sin amenities cuesta entre $280.000 y $320.000 USD. Ese mismo departamento, con gimnasio, co-working, estacionamiento con carga y seguridad 24/7, sube a $350.000-$390.000 USD. Eso no es caro si lo mirás bien.
Pero el verdadero costo no está en el precio de compra. Está en la cuota de gastos comunes. En edificios con amenities de lujo, esa cuota puede llegar a $120-$180 USD al mes. En edificios básicos, con solo portero y ascensor, ronda los $50-$70 USD.
Entonces, si pagás $70.000 USD más por el departamento, pero tu cuota mensual sube $80 USD, necesitás 87 meses -más de 7 años- para recuperar la diferencia. ¿Vas a vivir ahí ese tiempo? Si no, estás pagando por algo que no te beneficia.
La regla simple: el aumento en la cuota mensual no debe superar el 20% del valor del departamento. Si el departamento cuesta $350.000 USD, tu cuota no debería pasar los $140 USD/mes. Si pasa, preguntate: ¿realmente uso esto todos los días?
Qué revisar antes de firmar
No te fijes solo en lo que está en el folleto. Fijate en lo que está en los papeles.
- Revisá el reglamento de propiedad horizontal. Ahí dice qué amenities son obligatorios y cuáles son opcionales. Algunos edificios te obligan a pagar por la piscina aunque nunca la uses.
- Preguntá por el estado de los equipos. Un gimnasio con máquinas de 2018 no vale lo mismo que uno con máquinas de 2024.
- Consultá los últimos 6 meses de gastos comunes. ¿Hubo aumentos brutales? ¿Se hicieron obras no anunciadas?
- Preguntá por la tasa de ocupación. Si el 70% de los departamentos están vacíos, el edificio puede tener problemas financieros. Y eso se traduce en cuotas más altas o servicios que se cortan.
- Revisá el contrato de mantenimiento. ¿Quién lo hace? ¿Es una empresa externa o el propio edificio? Si es externa, ¿tiene garantía?
En un edificio de 2023 en Barrio Norte, Rosario, un comprador descubrió que el gimnasio tenía un contrato con una empresa que se iba en 12 meses. Sin renovación, el gimnasio se cerraba. El vendedor no lo había mencionado. Ese detalle le costó $40.000 USD en pérdida de valor.
Alternativas a los edificios con amenities
No todos los que quieren amenities necesitan vivir en un edificio de lujo. Hay otras opciones:
- Barrios con servicios públicos integrados: En Rosario, el barrio de Villa Gobernador Gálvez tiene parques, ciclovías, bibliotecas públicas y centros deportivos municipales. Vivir allí con un departamento más barato y usar esos servicios es más económico que pagar cuotas de lujo.
- Co-living en edificios compartidos: Empresas como CoHabitat es un modelo de vivienda compartida que combina alojamiento con servicios comunes como limpieza, internet y áreas de trabajo ofrecen departamentos con amenities por un precio fijo, sin cuotas ocultas.
- Comprar un departamento sin amenities y agregarlos después: Si tenés presupuesto, podés instalar una máquina de lavado en tu departamento, o contratar un entrenador personal. Es más flexible y no te atas a un edificio.
La clave no es tener amenities. Es tener los que te sirven. Y pagar solo por lo que usás.
Qué hacer si ya compraste y te arrepentís
Si ya firmaste y te diste cuenta de que las cuotas son demasiado altas o los amenities no te sirven, no estás atrapado.
- Preguntá si podés renunciar a servicios opcionales. Algunos edificios permiten eximirse de la piscina o el spa si lo aprobás en asamblea.
- Organizá una reunión con otros vecinos. Si el 60% no usa el salón de fiestas, pueden votar para cerrarlo y bajar la cuota.
- Si el edificio está mal administrado, podés denunciarlo ante la Dirección Nacional de Propiedad Horizontal. Muchos edificios cobran de más por servicios que no existen.
En 2024, un grupo de vecinos en Villa Urquiza logró reducir su cuota de $160 a $95 USD por año, cerrando un spa que nadie usaba y reemplazando el servicio de limpieza por un contrato más barato.
Conclusión: no compres amenities, compre valor
Los amenities no son un plus. Son una decisión financiera. No te dejes llevar por la imagen de lujo. Fijate en lo que realmente usás. Un gimnasio que abres todos los días vale más que una piscina que nunca usás. Un espacio de trabajo que te ayuda a ganar dinero vale más que una sala de cine que se usa dos veces al año.
El mejor departamento no es el que tiene más amenities. Es el que tiene los que te hacen la vida más fácil, sin hacerte pagar de más.
¿Qué amenities son obligatorios por ley en Argentina?
Por ley, solo son obligatorios: portero, ascensor (si el edificio tiene más de 3 plantas), sistema de seguridad básico (cámara y acceso controlado), y mantenimiento de instalaciones comunes. Todo lo demás -gimnasio, piscina, co-working- es opcional y debe estar claro en el reglamento de propiedad horizontal.
¿Vale la pena pagar más por un departamento con estacionamiento con carga eléctrica?
Sí, si planeás comprar un auto eléctrico en los próximos 3 años. En 2025, ya hay más de 12.000 autos eléctricos registrados en Rosario y Córdoba. Los edificios con carga eléctrica tienen un 20% más de demanda. Si no tenés auto eléctrico ahora, pero podés usarlo en el futuro, es una buena inversión.
¿Cómo saber si la cuota de gastos comunes está bien calculada?
Dividí el total de gastos comunes entre el número de departamentos. Si el promedio por metro cuadrado supera los $1,80 USD/m²/mes, está por encima del promedio. En Rosario, el promedio es $1,10 USD/m²/mes. Si tu departamento es de 80 m² y pagás $150 USD, estás pagando un 36% más de lo normal.
¿Puedo negociar el precio si el edificio tiene muchos amenities?
Sí, pero no por los amenities. Negocia por el estado del edificio. Si el gimnasio tiene máquinas viejas, si el techo tiene filtraciones, si el sistema de seguridad no funciona bien, esos son puntos de negociación. Los amenities no te dan derecho a rebaja, pero los problemas sí.
¿Qué pasa si el edificio no tiene fondos de reserva?
Si no hay fondo de reserva, cualquier obra importante -reemplazar el ascensor, arreglar el techo, renovar el sistema eléctrico- se paga con un aumento repentino en la cuota. En 2024, más del 40% de los edificios nuevos en Argentina no tenían fondo de reserva. Eso es un riesgo. Preguntá por el estado del fondo antes de firmar.
