Compraste una casa, un departamento o un terreno. Todo parecía en orden. Pero semanas después, aparece una grieta en la pared que no estaba antes, el sistema de calefacción no funciona, o el techo gotea cada vez que llueve. ¿Quién paga por eso? ¿El vendedor tiene que arreglarlo? ¿O ya te quedaste con el problema?
El vendedor no puede esconder defectos
En Argentina, la ley no permite que un vendedor oculte problemas graves en una propiedad. No importa si lo hizo sin intención o si simplemente no lo notó. Si el defecto afecta la habitabilidad, la seguridad o el valor del inmueble, y no fue señalado antes de la venta, el vendedor es legalmente responsable. Esto no es una regla de buena fe. Es una obligación impuesta por el Código Civil y Comercial de la Nación (artículo 440).
Los defectos que cuentan no son los pequeños detalles como un grifo que gotea o una puerta que chirría. Son los que hacen que la propiedad no cumpla con lo que se prometió o con lo que se espera razonablemente. Por ejemplo: humedad estructural, filtraciones que dañan el entramado, problemas en la instalación eléctrica que generan riesgo de incendio, falta de acceso legal a la propiedad, o construcciones ilegales que podrían ser demolidas.
La clave está en el defecto oculto: algo que no se veía a simple vista, que el comprador no podía detectar con una inspección normal, y que afecta el uso normal del inmueble. Si el vendedor sabía de ese problema y no lo dijo, está incumpliendo su deber legal. Y si no lo sabía, igual puede ser responsable, porque la ley exige que el vendedor entregue algo que esté libre de vicios ocultos.
¿Qué pasa si el defecto se descubre después de la compra?
La ley te da un plazo para reclamar. Ese plazo es de seis meses desde que recibiste la propiedad. No desde que firmaste el contrato, sino desde que te entregaron las llaves y pudiste usarla. Si pasó más de seis meses, casi siempre pierdes el derecho a reclamar, a menos que puedas probar que el vendedor actuó con dolo -es decir, que sabía y te engañó intencionalmente.
En ese caso, el plazo se extiende hasta cuatro años. Pero probar dolo es difícil. Necesitas pruebas: mensajes, testimonios, informes técnicos anteriores, o incluso declaraciones del vendedor que contradicen lo que dijo en la venta. Sin pruebas, el plazo de seis meses es el límite.
Lo que sí puedes hacer dentro de esos seis meses es pedir una de tres cosas:
- Que el vendedor arregle el defecto a su costo.
- Que te devuelva parte del dinero proporcional al daño (reducción del precio).
- Que te devuelva todo el dinero y te devuelva la propiedad (rescisión del contrato).
La elección depende del daño. Si es pequeño, lo más lógico es que arregle. Si es grande y afecta el valor, pides una rebaja. Si la propiedad es inhabitable o peligrosa, puedes pedir que te devuelvan el dinero. Pero no puedes exigir lo que quieras. La ley establece un orden: primero se intenta la reparación, luego la rebaja, y solo si eso no es posible, se rescinde el contrato.
La inspección técnica no te protege del todo
Mucha gente piensa que si contrató un ingeniero o arquitecto para inspeccionar la propiedad antes de comprar, ya está cubierto. No es así. Una inspección técnica puede ayudar a detectar problemas, pero no elimina la responsabilidad del vendedor. Si el inspector no vio algo que sí se podía ver con una revisión razonable, y el vendedor lo sabía, sigue siendo su culpa.
Por ejemplo: si el inspector no revisó el techo porque no tenía escalera, y el vendedor sabía que ahí había filtraciones, el vendedor sigue siendo responsable. La inspección es una herramienta, no un escudo legal. El vendedor no puede decir: "Ya lo inspeccionaste, así que no tengo que decirte nada".
Lo que sí hace la inspección es darte ventaja si decides reclamar. Si tienes un informe técnico que prueba que el defecto existía antes de la venta, y el vendedor lo ocultó, tu caso se fortalece mucho. Sin ese informe, puede volverse una pelea de palabras: "yo lo vi así", "yo no lo vi".
Los vendedores no pueden eximirse con cláusulas
En muchos contratos de compraventa, el vendedor pone una cláusula que dice: "La propiedad se vende tal cual, sin garantía de ningún tipo". O peor: "El comprador acepta todos los defectos, conocidos o no".
Estas cláusulas no sirven. Son nulas por ley. El Código Civil y Comercial dice claramente que no se puede renunciar a la garantía legal por defectos ocultos. No importa si firmaste, si lo aceptaste, o si lo firmaste con un notario. Esa cláusula no te quita tus derechos. Es como si dijeras: "Vendo este auto sin frenos, y tú aceptas que si te chocas, no me responsabilizo". No es válido. La ley protege al comprador de abusos.
Lo único que sí puede eximir al vendedor es si el defecto era visible y el comprador lo vio y aceptó. Por ejemplo: si la pared tenía una grieta enorme, y tú lo viste, y dijiste "no me importa, lo compro igual". En ese caso, no es un defecto oculto. Es un defecto conocido. Y ahí, el vendedor no tiene responsabilidad.
¿Cómo probar que el defecto existía antes de la venta?
Probar que algo estaba mal antes de que tú lo compraras es el mayor desafío. No basta con decir "siempre goteó". Necesitas evidencia. Aquí van las formas más efectivas:
- Fotos y videos tomados antes de la compra (aunque no los tengas, pregúntale al vecino si vio algo).
- Informes técnicos de inspectores anteriores, incluso si fueron para otra persona.
- Facturas de reparaciones que el vendedor hizo antes de vender, como arreglos de plomería o impermeabilización.
- Testimonios de vecinos, administradores del edificio o empleados que trabajaron en la propiedad.
- Registros de servicios públicos: si hubo cortes de agua por fugas, o reclamos de energía por sobrecargas.
En Rosario, por ejemplo, muchas viviendas antiguas tienen problemas de humedad por falta de impermeabilización en los sótanos. Si el vendedor hizo un trabajo de impermeabilización un año antes de vender, y luego el problema volvió, eso es una pista fuerte de que el trabajo fue mal hecho o que el problema es estructural.
Qué pasa si el vendedor es una empresa o constructora
Si el vendedor no es un particular, sino una empresa, constructora o inmobiliaria, la ley te protege aún más. En esos casos, la garantía legal se extiende a cinco años para defectos en la estructura, y tres años para otros elementos como instalaciones, revestimientos o cerramientos.
Esto aplica si compraste un departamento nuevo, una vivienda en obra nueva, o un local comercial de una empresa. Las empresas no pueden usar la cláusula "tal cual". Tienen que cumplir con normas técnicas y de calidad. Si el techo se cae por mala construcción, o las ventanas no cierran bien por materiales defectuosos, la empresa tiene que arreglarlo, incluso si ya pasaron dos años.
Además, si la empresa no cumple, puedes denunciarla ante la Defensa del Consumidor. Y si hay múltiples compradores con el mismo problema, puede convertirse en una causa colectiva. En 2024, en Córdoba, un grupo de 23 familias logró que una constructora reparara todos los departamentos con filtraciones por humedad, tras una denuncia conjunta.
Qué no puedes reclamar
No todo lo que te molesta es un defecto legal. Aquí hay cosas que la ley no cubre:
- Ruidos del vecino o del tráfico. Eso es un problema del entorno, no de la propiedad.
- El precio que pagaste fue muy alto. La ley no garantiza que el precio sea justo, solo que la propiedad esté libre de vicios.
- La propiedad no tiene piscina, garaje o jardín. Si eso no se mencionó como parte de la venta, no es un defecto.
- El barrio se volvió más ruidoso o menos seguro después de la compra. Eso no es responsabilidad del vendedor.
Si el vendedor te prometió algo por escrito -por ejemplo, "incluirá garaje adjunto"- y no lo cumplió, ahí sí puedes reclamar. Pero si solo lo dijo en una charla, sin que esté en el contrato, es difícil probarlo.
Qué hacer si quieres reclamar
Si crees que tienes un caso sólido, no esperes. Actúa dentro de los seis meses. Aquí el paso a paso:
- Documenta todo: toma fotos, graba videos, guarda recibos de reparaciones que hayas hecho por tu cuenta.
- Contrata un perito: un arquitecto o ingeniero que emita un informe técnico que diga qué es el defecto, cuándo se produjo y cuánto cuesta arreglarlo.
- Envía una notificación por escrito: envía un correo certificado o una carta con aviso de recibo al vendedor, explicando el problema y pidiendo una solución dentro de 15 días.
- Si no responde: acude a un abogado especializado en derecho inmobiliario. Puedes iniciar una acción de garantía legal en juzgado civil.
No intentes resolverlo solo con una llamada o un mensaje de WhatsApp. Todo debe quedar por escrito. En Rosario, muchos reclamos se pierden porque la gente espera demasiado o no deja pruebas.
¿Y si el vendedor ya no vive en el país?
Si el vendedor se mudó al exterior, no te quedas sin defensa. Puedes reclamar contra su patrimonio en Argentina. Si tenía bienes aquí -una cuenta bancaria, otra propiedad, un vehículo- puedes pedir que se embarguen para cubrir los costos de reparación o la devolución del dinero.
Si no tiene bienes en el país, el proceso se complica, pero no es imposible. Puedes pedir una medida cautelar para evitar que se lleve dinero fuera, y luego iniciar un proceso de cooperación internacional. Es más lento, pero legalmente posible.
Conclusión: no asumas, verifica y actúa
Comprar una propiedad es una de las decisiones más importantes de tu vida. No dejes que la emoción te ciegue. Si algo no te parece bien, pregunta. Si algo no se ve, pide una inspección. Si algo se rompe después, no lo ignores. La ley está de tu lado, pero solo si actúas a tiempo y con pruebas.
El vendedor no es tu amigo. Es un contratante. Y como tal, tiene obligaciones. No te conformes con un "ya no es mi problema". Tienes derechos. Y esos derechos existen para protegerte, no para que los olvides.
¿Qué plazo tengo para reclamar un defecto en una propiedad que compré?
Tienes seis meses desde que recibiste la propiedad para reclamar defectos ocultos. Si puedes probar que el vendedor actuó con dolo -es decir, que sabía del problema y lo ocultó-, el plazo se extiende a cuatro años. Pero sin prueba de dolo, los seis meses son el límite.
¿Puedo reclamar si el vendedor era una inmobiliaria y no un particular?
Sí, y con más derechos. Si el vendedor es una empresa, la garantía legal se extiende a cinco años para defectos estructurales y tres años para instalaciones, cerramientos y revestimientos. Las empresas no pueden eximirse con cláusulas "tal cual" y deben cumplir con normas técnicas.
¿Sirve una cláusula que dice "la propiedad se vende tal cual"?
No. Esas cláusulas son nulas por ley. El Código Civil y Comercial prohíbe renunciar a la garantía por defectos ocultos. No importa si firmaste, si lo aceptaste o si lo firmó un notario. Tus derechos como comprador siguen vigentes.
¿Qué pruebas necesito para ganar un reclamo por defectos?
Necesitas fotos, videos, un informe técnico de un profesional, facturas de reparaciones anteriores, testimonios de vecinos o administradores, y cualquier documento que demuestre que el defecto existía antes de la compra. Sin pruebas, es difícil probar que el vendedor ocultó algo.
¿Qué pasa si el vendedor ya no vive en Argentina?
Puedes reclamar contra sus bienes en Argentina, como cuentas bancarias, otras propiedades o vehículos. Si no tiene bienes aquí, puedes pedir una medida cautelar para evitar que saque dinero del país y luego iniciar un proceso de cooperación internacional. Es más lento, pero legalmente posible.
