Si estás vendiendo una casa, un departamento o un terreno, seguro te han hablado de la reserva y las arras. Pero, ¿qué significa realmente firmar algo así? ¿Es lo mismo una reserva que unas arras? ¿Y qué pasa si cambias de idea después? Muchos vendedores firman sin entender lo que ponen en papel, y luego se encuentran con multas, pérdidas de dinero o incluso juicios. No es raro. En Rosario, por ejemplo, en los últimos dos años, más de 300 casos de disputas inmobiliarias llegaron a los juzgados por confusiones entre reserva y arras. No te conviertas en uno de ellos.
¿Qué es la reserva en la venta de inmuebles?
La reserva es una forma de asegurar que un comprador se queda con el inmueble mientras se prepara el contrato final. Es común en transacciones donde el comprador necesita tiempo para conseguir financiamiento, hacer peritajes o trámites legales. No es un contrato de compraventa, ni mucho menos. Es solo un acuerdo preliminar, y en la mayoría de los casos, se firma con un pequeño pago, que puede ser simbólico: 10.000 pesos, 50.000 pesos, o incluso 100.000 si el inmueble es caro.
Lo clave: la reserva no obliga al comprador a comprar. Solo le da derecho a quedarse con la propiedad mientras negocia. Si él se retira, pierde lo que pagó. Pero si tú, como vendedor, te arrepientes y decides venderle a otra persona, debes devolverle el doble de lo que recibiste. Eso está en el Código Civil y Comercial argentino, artículo 1.161. No es una sugerencia. Es ley.
Por eso, si firmas una reserva sin entender esto, estás jugando con fuego. No firmes una reserva si no estás seguro de que quieres venderle a esa persona. No lo hagas por presión. No lo hagas porque el comprador dice que "es solo un trámite". Si lo firmas, te vinculas legalmente.
¿Qué son las arras y cómo se diferencian de la reserva?
Las arras son distintas. Aunque muchas veces se usan como sinónimos, no lo son. Las arras son un pago que se entrega como señal de buena fe para cerrar una compraventa. No es un anticipo, ni un depósito. Es una garantía de que ambas partes van a cumplir. Y aquí viene lo importante: las arras pueden ser penitenciales, confirmatorias o penales.
En la práctica inmobiliaria argentina, casi siempre se usan arras penitenciales. Eso significa que si el comprador se retira, pierde lo que pagó. Si tú, como vendedor, te arrepientes, debes devolverle el doble. Exactamente igual que con la reserva. Pero aquí hay una diferencia clave: las arras se firman cuando ya hay intención clara de comprar y vender. No es un paso provisional. Es el último paso antes del contrato definitivo.
Las arras confirmatorias, en cambio, son un anticipo del precio. Si el contrato se cumple, ese dinero se descuenta del total. Si no se cumple, se devuelve. Pero eso es raro en ventas de viviendas. Las arras penales son aún menos comunes: implican una pena por incumplimiento, y se usan en negocios grandes, no en casas.
En resumen: si el documento dice "arras" y no especifica el tipo, asume que son penitenciales. Y si no lo entiendes, no firmes.
Qué incluir en el documento: lo que nunca debes omitir
Un documento de reserva o arras no es un papel suelto. Debe tener datos concretos, o no vale nada. Aquí está lo mínimo que debe contener:
- Nombre completo y DNI del comprador y del vendedor
- Dirección exacta del inmueble (calle, número, departamento, barrio, CUIT si es empresa)
- Monto exacto de la reserva o arras, en números y letras
- Fecha límite para firmar el contrato de compraventa (máximo 30 días, lo recomendable es 15)
- Condiciones del contrato futuro: precio total, forma de pago (contado, financiado, hipoteca), estado del inmueble
- Cláusula explícita: "Las arras son penitenciales" o "La reserva tiene efecto de arras penitenciales"
- Firma de ambas partes, con copia del DNI adjunta
Si falta alguno de estos puntos, el documento puede ser nulo. Y si lo firmas sin esto, no podrás reclamar nada si el comprador se va o si tú quieres cambiar de opinión. No hay "acuerdos verbales" que valgan. Solo lo que está escrito y firmado.
En Rosario, un notario me contó que en el 70% de los casos de disputas, el documento no tenía la cláusula de arras penitenciales. Eso genera caos. Si no lo pones, la ley asume que son confirmatorias. Y eso puede obligarte a devolver el dinero, aunque el comprador haya roto el acuerdo.
Qué no debes hacer como vendedor
Estos errores son comunes, y te pueden costar miles de pesos.
- No firmes sin leer: Si te dicen "es un formato estándar", pídelo en papel y léelo. Muchos formularios de inmobiliarias tienen cláusulas que te obligan a pagar comisiones incluso si el comprador se retira.
- No aceptes pagos en efectivo sin recibo: Si te dan 50.000 pesos en billetes, exige un recibo con tu firma, DNI y fecha. Si no lo haces, no podrás probar que recibiste el dinero.
- No firmes con fechas vacías: Si el documento dice "fecha de firma: ___", no lo firmes. Eso permite que alguien lo complete después a su conveniencia.
- No confíes en el comprador: No importa si es un amigo, un conocido o alguien de confianza. Si no hay documento claro, no hay protección legal.
- No aceptes cambios orales: Si el comprador dice "ya lo arreglamos de otra forma", pídelo por escrito. Si no lo haces, no valdrá nada en un juzgado.
En 2024, una vendedora de Barrio Alberdi perdió su casa porque firmó una reserva sin cláusula de arras. El comprador se retiró, y ella no pudo quedarse con el dinero. Lo único que logró fue un juicio que le costó 80.000 pesos en abogados y más de 6 meses de estrés.
Qué hacer si ya firmaste y te arrepientes
Si ya firmaste y ahora quieres cancelar la venta, lo primero es leer el documento. Si dice "arras penitenciales", puedes retirarte, pero pierdes el dinero. Si no lo dice, y el comprador insiste en que te devuelva el doble, no te asustes. Puedes pedir asesoría legal.
En muchos casos, los compradores no saben la ley. Si tú les dices: "Según el Código Civil, si las arras no están especificadas, se asumen confirmatorias, y debo devolverte el monto", muchas veces se rinden. Pero si insisten en el doble, y tú no quieres pagar, lo mejor es acudir a un abogado. No intentes resolverlo tú solo. Un simple correo o mensaje puede usarse en tu contra.
Si el comprador ya pagó y tú no quieres vender, y no hay cláusula clara, lo más seguro es devolver el dinero. No vale la pena arriesgar una demanda. El costo de un juicio puede ser 3 veces lo que recibiste.
Qué hacer si el comprador se retira
Si el comprador te dice "ya no quiero", y tú tienes un documento con arras penitenciales, no lo dejes ir sin pedir el dinero. No aceptes que te devuelva el papel. Tienes derecho a quedarte con lo que pagó.
Si no lo hizo, y el documento está bien hecho, envía un correo o carta certificada diciendo: "De acuerdo con lo firmado el [fecha], las arras son penitenciales. Por lo tanto, me corresponde retener el monto de $[monto] como compensación por el incumplimiento del comprador". Adjunta copia del documento firmado.
Si no responde, y quieres recuperar el inmueble, puedes publicar un aviso en el Boletín Oficial de la Provincia de Santa Fe. Así, si alguien quiere comprarlo, queda claro que el contrato anterior se resolvió.
¿Necesitas un notario?
No es obligatorio. Pero si el inmueble vale más de 3 millones de pesos, o si quieres evitar futuros problemas, sí. Un notario puede redactar un documento limpio, con todas las cláusulas correctas, y certificar las firmas. El costo es de unos 15.000 a 25.000 pesos, pero te salva de perder mucho más.
En Rosario, muchos vendedores ahorran ese dinero y luego pierden 200.000. No es un gasto. Es una inversión en seguridad jurídica.
Resumen: lo que debes recordar antes de firmar
- La reserva y las arras no son lo mismo, pero en la práctica se usan igual. Siempre asume que son penitenciales.
- Si tú te retiras, debes devolver el doble. Si el comprador se retira, tú te quedas con el dinero.
- El documento debe tener: nombres, DNI, dirección, monto, fecha límite, cláusula de arras penitenciales, firmas y copia de DNI.
- Nunca firmes sin leer. Nunca aceptes efectivo sin recibo. Nunca aceptes fechas vacías.
- Si el documento no está claro, no lo firmes. Mejor perder un comprador que perder tu propiedad.
- Si ya firmaste y hay dudas, consulta a un abogado antes de hacer algo.
La venta de inmuebles es una de las transacciones más importantes de tu vida. No la dejes en manos de un agente que no entiende la ley. Tú eres el dueño. Tú tienes que entender lo que firmas. No es complicado. Solo requiere atención.
¿La reserva y las arras son lo mismo?
No, no son lo mismo, aunque muchas veces se usan como si lo fueran. La reserva es un acuerdo preliminar para mantener el inmueble en espera mientras se prepara el contrato. Las arras son un pago que confirma la intención de comprar y vender, y actúan como garantía. En la práctica, ambas suelen tener efecto de arras penitenciales, lo que significa que si tú te retiras, debes devolver el doble; si el comprador se retira, tú te quedas con el dinero.
¿Qué pasa si firmo arras y luego no quiero vender?
Si el documento especifica que las arras son penitenciales, debes devolver el doble de lo que recibiste. Si no especifica el tipo, la ley asume que son confirmatorias, y debes devolver solo el monto original. Pero si no hay cláusula clara, el comprador puede exigirte el doble, y si no lo haces, puede demandarte. Lo mejor es siempre especificar "arras penitenciales".
¿Puedo aceptar el pago en efectivo?
Sí, pero solo si das un recibo firmado con tu nombre, DNI, fecha y monto exacto. Sin recibo, no puedes probar que recibiste el dinero. Si el comprador dice que no pagó, tú pierdes. Nunca aceptes efectivo sin documento.
¿Qué debo hacer si el comprador no firma el contrato final?
Si el plazo venció y no firmó, y el documento tenía arras penitenciales, puedes quedarte con el dinero. Envía una carta certificada notificando que el contrato se da por resuelto y que retienes las arras. Si no responde, puedes publicar un aviso en el Boletín Oficial para liberar el inmueble de cualquier obligación.
¿Necesito un abogado para firmar una reserva o arras?
No es obligatorio, pero sí altamente recomendable si el inmueble vale más de 3 millones de pesos o si hay dudas sobre las condiciones. Un abogado puede redactar un documento claro, evitar cláusulas abusivas y protegerte de futuros reclamos. El costo es pequeño comparado con lo que puedes perder si algo sale mal.
JENYFER VARGAS diciembre 17, 2025
Si no lees lo que firmas, no es culpa de la ley, es culpa tuya.
Yo firmé una reserva y me quedé con el dinero porque el comprador se retiró. Nada de juicios, nada de estrés. Solo leí el papel.
Esteban Lévano diciembre 19, 2025
Es impresionante cómo en la cultura hispana se confunde la formalidad jurídica con la confianza personal. La ley argentina es clara, pero muchos prefieren creer en la palabra de un desconocido antes que en un documento firmado. Esto no es negligencia, es una crisis de autoridad institucional.
lourdes diaz diciembre 20, 2025
¡Pero qué barbaridad! ¿Y tú te vas a quedar con el dinero si el comprador se retira? ¡Eso es robarle a un pobre hombre que solo quería una casa! ¿Y si tenía problemas con el banco? ¿Y si su mamá se enfermó? ¡La ley es cruel con los pobres! Yo vi a una señora en Tijuana que perdió su auto por una arras y ahora vive en una camioneta. ¡Esto es fascismo inmobiliario!
¡Firmen todo con testigos, con sacerdotes, con el alcalde, con el diablo si hace falta! ¡Nadie se merece esto!
CATALINA MARIA TAMAYO diciembre 21, 2025
yo firme una reserva y el vendedor me quiso cobrar 2x lo q pague y dije no jodas y lo denuncie en la alcaldia y me devolvieron el dinero y el tipo fue a la carcel por estafa y no es broma jajaja
la ley es una mierda si no la aplican
Abel Mesa diciembre 21, 2025
Todo esto es una pérdida de tiempo. La gente no sabe leer. No firmes nada si no sabes lo que dice. No es complicado. No necesitas un abogado. Solo necesitas cerebro. El que no entiende reserva y arras no debería comprar ni vender nada. Es como manejar sin licencia. El sistema no está roto. Tú estás roto.
La Voz 4F diciembre 22, 2025
Me encanta cómo este post no solo explica la ley, sino que también nos recuerda que detrás de cada contrato hay personas, historias, miedos. Yo trabajé en una inmobiliaria y vi cómo muchas familias se quedaban sin su ahorro por una cláusula mal escrita. No es solo legal, es humano. Siempre recomiendo a mis amigos: pide el documento dos días antes de firmar, léelo en silencio, duérmete con él, y al día siguiente, si aún te sientes bien, firma. No hay prisa en lo que cambia tu vida.
Erick Mayorga diciembre 22, 2025
Si estás vendiendo y no sabes la diferencia entre reserva y arras, no estás solo. Muchos vendedores en México hacen lo mismo. Mi consejo: usa una plantilla de la Secretaría de Desarrollo Urbano. Es gratuita, clara y tiene todas las cláusulas necesarias. No te dejes llevar por el agente que dice "yo lo arreglo". Tú eres el dueño, no él.
Jhoel Gutierrez diciembre 23, 2025
Desde una perspectiva de derecho civil comparado, el régimen de arras penitenciales en el CCCN se alinea con el modelo romano-germánico de garantía contractual, donde la facultad de retracto está equilibrada por la proporcionalidad de la sanción. La ambigüedad en la tipificación genera externalidades negativas en la eficiencia del mercado inmobiliario, incrementando la incertidumbre transaccional. Recomiendo la aplicación del principio de buena fe objetiva como mecanismo de interpretación supletoria.
Sergio Can diciembre 25, 2025
Arras no es "araz". Reserva no es "reserva de cerveza". Si no sabes escribir bien, no firmes nada. Y si te dicen "es solo un trámite", corre. Yo vi a un tío que perdió 200k por firmar con errores ortográficos. El juez dijo que el documento era inválido porque decía "calle 12 de Abril" en vez de "Calle 12 de abril". Así de jodido es esto.
yasmine makenzi diciembre 26, 2025
La desinformación jurídica es una forma de violencia estructural. Cuando el poder se ejerce a través de la confusión lingüística, el ciudadano común se convierte en un sujeto vulnerable. La ley no es un objeto de consumo, es un derecho. Y cuando se reduce a un formato de inmobiliaria, se deshumaniza. No es suficiente con leerlo: hay que comprenderlo. Y para comprenderlo, hay que despojarse del miedo. La propiedad no es un bien, es una relación social. Y las arras, en su esencia, son un acto de confianza -o de traición.
Sawsan Werfelli diciembre 27, 2025
yo firmé una reserva en 2021 y después descubrí que el vendedor era un espía de la inmobiliaria que quería que yo comprara un departamento que no tenía baño… y la policía no me creyó porque no tenía prueba… ahora vivo en un cuarto con una cortina y me dicen que soy paranoica… pero yo sé lo que vi… y el documento decía "baño completo"… pero era un inodoro en la cocina… y nadie me cree…
Rossmery Martinez Neyra diciembre 29, 2025
Esto es una trampa. Las inmobiliarias saben que la gente no lee. Por eso ponen la cláusula de arras penitenciales en letra minúscula, en la esquina, sin negrita. Yo tengo un documento de 2019 donde lo firmé y después descubrí que era confirmatoria… y me demandaron por no devolver el doble. Ahora tengo una orden de arresto por no pagar 400k. No es culpa mía. Es culpa de la mafia inmobiliaria. ¡Ayúdenme!
Núria Vallcorba diciembre 30, 2025
¡Pero qué horror! ¡Yo firmé una reserva y el comprador se fue con el dinero y luego me acusó de estafa porque no le di el doble! ¡Y el juez me dijo que no había cláusula! ¡Y yo creí que era solo un papelito! ¡Ahora tengo ansiedad, no duermo, y mi perro me mira como si fuera una criminal! ¡Nadie me entiende! ¡Esto es un drama de telenovela! ¡Quiero llorar!
Nerea Ramírez Mellado diciembre 31, 2025
Lo que más me gusta de este post es que no solo da información, sino que da seguridad. Yo compré un departamento en Madrid y el vendedor me pidió arras. Yo no sabía nada, pero le pedí el documento y lo leí con mi hermano abogado. Él me dijo: "Si no dice 'penitenciales', no lo firmes". Lo cambiamos, lo firmamos con copia de DNI, y todo bien. Ahora vivo ahí. No fue difícil. Solo fue consciente. Si tú puedes leer esto, puedes leer un contrato. No te dejes llevar por la prisa. La casa no se va a ir. Tú sí puedes irte si no estás seguro.