Reserva y arras en venta de inmuebles: qué firmar como vendedor

Si estás vendiendo una casa, un departamento o un terreno, seguro te han hablado de la reserva y las arras. Pero, ¿qué significa realmente firmar algo así? ¿Es lo mismo una reserva que unas arras? ¿Y qué pasa si cambias de idea después? Muchos vendedores firman sin entender lo que ponen en papel, y luego se encuentran con multas, pérdidas de dinero o incluso juicios. No es raro. En Rosario, por ejemplo, en los últimos dos años, más de 300 casos de disputas inmobiliarias llegaron a los juzgados por confusiones entre reserva y arras. No te conviertas en uno de ellos.

¿Qué es la reserva en la venta de inmuebles?

La reserva es una forma de asegurar que un comprador se queda con el inmueble mientras se prepara el contrato final. Es común en transacciones donde el comprador necesita tiempo para conseguir financiamiento, hacer peritajes o trámites legales. No es un contrato de compraventa, ni mucho menos. Es solo un acuerdo preliminar, y en la mayoría de los casos, se firma con un pequeño pago, que puede ser simbólico: 10.000 pesos, 50.000 pesos, o incluso 100.000 si el inmueble es caro.

Lo clave: la reserva no obliga al comprador a comprar. Solo le da derecho a quedarse con la propiedad mientras negocia. Si él se retira, pierde lo que pagó. Pero si tú, como vendedor, te arrepientes y decides venderle a otra persona, debes devolverle el doble de lo que recibiste. Eso está en el Código Civil y Comercial argentino, artículo 1.161. No es una sugerencia. Es ley.

Por eso, si firmas una reserva sin entender esto, estás jugando con fuego. No firmes una reserva si no estás seguro de que quieres venderle a esa persona. No lo hagas por presión. No lo hagas porque el comprador dice que "es solo un trámite". Si lo firmas, te vinculas legalmente.

¿Qué son las arras y cómo se diferencian de la reserva?

Las arras son distintas. Aunque muchas veces se usan como sinónimos, no lo son. Las arras son un pago que se entrega como señal de buena fe para cerrar una compraventa. No es un anticipo, ni un depósito. Es una garantía de que ambas partes van a cumplir. Y aquí viene lo importante: las arras pueden ser penitenciales, confirmatorias o penales.

En la práctica inmobiliaria argentina, casi siempre se usan arras penitenciales. Eso significa que si el comprador se retira, pierde lo que pagó. Si tú, como vendedor, te arrepientes, debes devolverle el doble. Exactamente igual que con la reserva. Pero aquí hay una diferencia clave: las arras se firman cuando ya hay intención clara de comprar y vender. No es un paso provisional. Es el último paso antes del contrato definitivo.

Las arras confirmatorias, en cambio, son un anticipo del precio. Si el contrato se cumple, ese dinero se descuenta del total. Si no se cumple, se devuelve. Pero eso es raro en ventas de viviendas. Las arras penales son aún menos comunes: implican una pena por incumplimiento, y se usan en negocios grandes, no en casas.

En resumen: si el documento dice "arras" y no especifica el tipo, asume que son penitenciales. Y si no lo entiendes, no firmes.

Qué incluir en el documento: lo que nunca debes omitir

Un documento de reserva o arras no es un papel suelto. Debe tener datos concretos, o no vale nada. Aquí está lo mínimo que debe contener:

• Nombre completo y DNI del comprador y del vendedor
• Dirección exacta del inmueble (calle, número, departamento, barrio, CUIT si es empresa)
• Monto exacto de la reserva o arras, en números y letras
• Fecha límite para firmar el contrato de compraventa (máximo 30 días, lo recomendable es 15)
• Condiciones del contrato futuro: precio total, forma de pago (contado, financiado, hipoteca), estado del inmueble
• Cláusula explícita: "Las arras son penitenciales" o "La reserva tiene efecto de arras penitenciales"
• Firma de ambas partes, con copia del DNI adjunta

Si falta alguno de estos puntos, el documento puede ser nulo. Y si lo firmas sin esto, no podrás reclamar nada si el comprador se va o si tú quieres cambiar de opinión. No hay "acuerdos verbales" que valgan. Solo lo que está escrito y firmado.

En Rosario, un notario me contó que en el 70% de los casos de disputas, el documento no tenía la cláusula de arras penitenciales. Eso genera caos. Si no lo pones, la ley asume que son confirmatorias. Y eso puede obligarte a devolver el dinero, aunque el comprador haya roto el acuerdo.

Qué no debes hacer como vendedor

Estos errores son comunes, y te pueden costar miles de pesos.

• No firmes sin leer: Si te dicen "es un formato estándar", pídelo en papel y léelo. Muchos formularios de inmobiliarias tienen cláusulas que te obligan a pagar comisiones incluso si el comprador se retira.
• No aceptes pagos en efectivo sin recibo: Si te dan 50.000 pesos en billetes, exige un recibo con tu firma, DNI y fecha. Si no lo haces, no podrás probar que recibiste el dinero.
• No firmes con fechas vacías: Si el documento dice "fecha de firma: ___", no lo firmes. Eso permite que alguien lo complete después a su conveniencia.
• No confíes en el comprador: No importa si es un amigo, un conocido o alguien de confianza. Si no hay documento claro, no hay protección legal.
• No aceptes cambios orales: Si el comprador dice "ya lo arreglamos de otra forma", pídelo por escrito. Si no lo haces, no valdrá nada en un juzgado.

En 2024, una vendedora de Barrio Alberdi perdió su casa porque firmó una reserva sin cláusula de arras. El comprador se retiró, y ella no pudo quedarse con el dinero. Lo único que logró fue un juicio que le costó 80.000 pesos en abogados y más de 6 meses de estrés.

Qué hacer si ya firmaste y te arrepientes

Si ya firmaste y ahora quieres cancelar la venta, lo primero es leer el documento. Si dice "arras penitenciales", puedes retirarte, pero pierdes el dinero. Si no lo dice, y el comprador insiste en que te devuelva el doble, no te asustes. Puedes pedir asesoría legal.

En muchos casos, los compradores no saben la ley. Si tú les dices: "Según el Código Civil, si las arras no están especificadas, se asumen confirmatorias, y debo devolverte el monto", muchas veces se rinden. Pero si insisten en el doble, y tú no quieres pagar, lo mejor es acudir a un abogado. No intentes resolverlo tú solo. Un simple correo o mensaje puede usarse en tu contra.

Si el comprador ya pagó y tú no quieres vender, y no hay cláusula clara, lo más seguro es devolver el dinero. No vale la pena arriesgar una demanda. El costo de un juicio puede ser 3 veces lo que recibiste.

Qué hacer si el comprador se retira

Si el comprador te dice "ya no quiero", y tú tienes un documento con arras penitenciales, no lo dejes ir sin pedir el dinero. No aceptes que te devuelva el papel. Tienes derecho a quedarte con lo que pagó.

Si no lo hizo, y el documento está bien hecho, envía un correo o carta certificada diciendo: "De acuerdo con lo firmado el [fecha], las arras son penitenciales. Por lo tanto, me corresponde retener el monto de $[monto] como compensación por el incumplimiento del comprador". Adjunta copia del documento firmado.

Si no responde, y quieres recuperar el inmueble, puedes publicar un aviso en el Boletín Oficial de la Provincia de Santa Fe. Así, si alguien quiere comprarlo, queda claro que el contrato anterior se resolvió.

¿Necesitas un notario?

No es obligatorio. Pero si el inmueble vale más de 3 millones de pesos, o si quieres evitar futuros problemas, sí. Un notario puede redactar un documento limpio, con todas las cláusulas correctas, y certificar las firmas. El costo es de unos 15.000 a 25.000 pesos, pero te salva de perder mucho más.

En Rosario, muchos vendedores ahorran ese dinero y luego pierden 200.000. No es un gasto. Es una inversión en seguridad jurídica.

Resumen: lo que debes recordar antes de firmar

• La reserva y las arras no son lo mismo, pero en la práctica se usan igual. Siempre asume que son penitenciales.
• Si tú te retiras, debes devolver el doble. Si el comprador se retira, tú te quedas con el dinero.
• El documento debe tener: nombres, DNI, dirección, monto, fecha límite, cláusula de arras penitenciales, firmas y copia de DNI.
• Nunca firmes sin leer. Nunca aceptes efectivo sin recibo. Nunca aceptes fechas vacías.
• Si el documento no está claro, no lo firmes. Mejor perder un comprador que perder tu propiedad.
• Si ya firmaste y hay dudas, consulta a un abogado antes de hacer algo.

La venta de inmuebles es una de las transacciones más importantes de tu vida. No la dejes en manos de un agente que no entiende la ley. Tú eres el dueño. Tú tienes que entender lo que firmas. No es complicado. Solo requiere atención.