Comprar un departamento o una vivienda en propiedad horizontal no es solo elegir entre dos habitaciones o un balcón con vista. Lo que realmente decide tu calidad de vida en los próximos años está escondido en el reglamento de copropiedad. Muchas personas firman el contrato sin leerlo, y después se encuentran con multas por tener una mascota, prohibiciones para alquilar, o gastos inesperados que no se mencionaron en la oferta. Si no revisas bien este documento, puedes terminar pagando más de lo que pensabas, o incluso sin poder hacer lo que quieres en tu propio hogar.
Qué es el reglamento de copropiedad y por qué importa más que el precio
El reglamento de copropiedad es el contrato interno que rige cómo se administran los edificios de propiedad horizontal. No es un documento opcional: está obligado por ley en todos los edificios con más de dos unidades. Lo firmas cuando compras, pero no lo lees hasta que hay un problema. Y ahí es cuando te das cuenta de que no puedes poner una antena en el techo, ni instalar aire acondicionado en la fachada, ni dejar que tu hijo monte en bicicleta por el pasillo.
Este reglamento define tres cosas clave: qué partes son de uso exclusivo (tu departamento), qué partes son comunes (escaleras, ascensor, jardín), y qué reglas deben seguir todos los propietarios. Pero no se queda ahí. También establece cómo se toman decisiones, cómo se reparten los gastos, y qué pasa si alguien incumple. Sin leerlo, estás comprando un departamento… y también un conjunto de restricciones que no puedes ignorar.
Qué partes del reglamento debes revisar con cuidado
No puedes leer todo el documento de un solo tirón. Tienes que enfocarte en las secciones que realmente impactan tu vida diaria. Aquí están las cinco que no puedes saltarte:
- Uso exclusivo y uso común: Asegúrate de que lo que te venden como “tu terraza” o “tu garaje” esté claramente definido como parte exclusiva. Muchos vendedores incluyen espacios que en realidad son comunes, y luego te prohíben usarlos.
- Restricciones de uso: ¿Puedes alquilar tu departamento? ¿Hay límite de mascotas? ¿Se permiten fiestas? Algunos reglamentos prohíben alquileres por completo, o exigen que el inquilino firme un contrato adicional. Si planeas rentar en el futuro, esto puede ser un obstáculo insalvable.
- Gastos comunes y cuotas: La cuota mensual no es solo por limpieza. Incluye mantenimiento de ascensores, seguros del edificio, reemplazo de tuberías, y hasta fondos de reserva. Revisa los últimos tres años de gastos. ¿Han subido más del 10% anual? ¿Hay un proyecto de remodelación pendiente que no te contaron? Eso puede significar una cuota extra de hasta 3 o 4 meses de salario.
- Decisiones y votaciones: ¿Qué se necesita para aprobar una reforma? ¿Mayoría simple, dos tercios, unanimidad? Si quieres cambiar el piso del hall o instalar cámaras de seguridad, necesitas saber cuántos vecinos debes convencer. En algunos edificios, una sola persona puede bloquear cualquier cambio.
- Sanciones y multas: ¿Qué pasa si no pagas la cuota? ¿Y si pones una cortina que no encaja con el estilo del edificio? Algunos reglamentos imponen multas diarias, o incluso permiten embargar tu propiedad. No lo subestimes.
Qué es el reglamento de propiedad horizontal y cómo se diferencia del reglamento de copropiedad
La confusión entre estos dos términos es común. En realidad, en Chile y muchos países de Latinoamérica, son lo mismo. Pero técnicamente, el reglamento de propiedad horizontal es el nombre legal del documento, mientras que reglamento de copropiedad es la forma coloquial de llamarlo. Ambos se refieren al mismo documento, registrado en la Propiedad Horizontal según la Ley N° 19.537 en Chile, o su equivalente en otros países.
Lo importante no es el nombre, sino que esté registrado en el Conservador de Bienes Raíces. Si no está inscrito, no tiene fuerza legal. Puedes pedir una copia certificada en el Conservador antes de firmar cualquier contrato. Si el vendedor no puede darte esa copia, no compres. Es una bandera roja.
Los errores más comunes que cometen los compradores
La mayoría de los problemas vienen de suponer cosas que no están escritas. Aquí están los errores que más gente comete:
- Confundir lo que te dice el vendedor con lo que dice el reglamento. El vendedor puede decir: “Aquí se pueden tener perros”. Pero si el reglamento dice “no se permiten animales de más de 10 kg”, el vendedor no tiene la última palabra.
- Ignorar los gastos ocultos. El precio de la cuota mensual no incluye el fondo de reserva. Si el edificio necesita reemplazar el ascensor el año que viene, y no hay fondos, te van a cobrar una cuota extraordinaria. Pregunta por el estado del fondo de reserva.
- Creer que el reglamento es flexible. Muchos piensan: “Esto lo cambiamos después”. Pero cambiar el reglamento requiere una reunión de propietarios, notificación legal, y aprobación por mayoría. No es algo que se arregla con una charla en el ascensor.
- No verificar el estado de las deudas. Si el anterior propietario tenía deudas con la administración, tú puedes quedar responsable de ellas. Pide un certificado de no adeudo emitido por la administración del edificio, con menos de 30 días de antigüedad.
- No leer los anexos. El reglamento suele tener anexos con normas de estética, horarios de ruido, o reglas de uso de piscinas y gimnasios. Estos anexos tienen el mismo valor legal que el reglamento principal.
Cómo obtener el reglamento antes de comprar
No te dejes engañar por la excusa de “lo tienes después de la escritura”. Tienes derecho a verlo antes de firmar cualquier cosa. Aquí tienes el paso a paso:
- Pide al vendedor o al corredor una copia certificada del reglamento de copropiedad, inscrito en el Conservador de Bienes Raíces.
- Verifica que el número de registro coincida con el del departamento que estás comprando.
- Revisa la fecha de última modificación. Si no ha sido actualizado en más de 5 años, podría estar desactualizado o no reflejar cambios importantes.
- Si el edificio tiene más de 10 unidades, pide también los últimos estados financieros y actas de las últimas tres juntas de propietarios.
- Si no entiendes algún punto, contrata a un abogado especializado en propiedad horizontal. No es un gasto, es una inversión. Cuesta menos que una multa por incumplimiento.
Qué hacer si el reglamento está en contra de lo que necesitas
Imagina que quieres tener un perro, pero el reglamento lo prohíbe. O que quieres convertir tu departamento en una oficina. ¿Qué haces?
Primero, no ignores la regla. Las multas pueden acumularse, y en casos extremos, la administración puede iniciar un proceso legal para forzar la venta del departamento.
Segundo, evalúa si es posible cambiarlo. Revisa cuántos propietarios están de acuerdo con tu idea. Si hay suficiente apoyo, puedes convocar una junta. Pero prepárate: cambiar el reglamento requiere una mayoría calificada (en muchos casos, dos tercios de los propietarios). Si no la tienes, no vale la pena intentarlo.
Terce, considera si el departamento vale la pena. Si el reglamento te impide hacer lo que necesitas, y no puedes cambiarlo, lo mejor es buscar otra opción. No te ates a un lugar que te limita.
¿Qué pasa si no hay reglamento?
Es raro, pero puede pasar. Si el edificio nunca tuvo un reglamento formal, se aplican las normas generales de la Ley de Propiedad Horizontal. Pero eso es peligroso. Sin reglamento, todo se resuelve por consenso, y eso significa que cualquier vecino puede imponer reglas arbitrarias. No hay claridad. No hay protección legal. En esos casos, lo más seguro es no comprar. El riesgo es demasiado alto.
Consejos prácticos para no caer en trampas
- Si el vendedor se niega a darte el reglamento, camina. No es un detalle menor: es una señal de que algo no está bien.
- Revisa el estado del edificio. Un reglamento bien hecho no sirve si el edificio está en ruinas. Pregunta por el plan de mantenimiento y los últimos gastos.
- Conversa con otros vecinos. No solo con el vendedor. Habla con alguien que viva allí desde hace más de un año. Te dirán qué realmente pasa.
- Guarda siempre una copia del reglamento firmado. No confíes en que el corredor o la administración te lo darán cuando lo necesites.
- Si el reglamento es demasiado estricto, pero el departamento es perfecto, pregúntate: ¿Puedo vivir así por 10 años? Si la respuesta es no, no lo compres.
¿Puedo modificar el reglamento de copropiedad después de comprar?
Sí, pero no es fácil. Se necesita convocar una junta de propietarios y obtener una mayoría calificada, que en la mayoría de los casos es de dos tercios de los votos. Algunas modificaciones, como cambiar el uso de espacios comunes, requieren unanimidad. No se puede hacer por decreto personal.
¿Qué pasa si no pago la cuota de gastos comunes?
No pagar las cuotas es una violación grave. La administración puede cobrarte intereses, multas diarias, e incluso iniciar un proceso judicial para embargar tu propiedad. En algunos casos, el edificio puede vender tu departamento para cubrir la deuda. Nunca ignores estas cuotas.
¿El reglamento puede prohibirme tener mascotas?
Sí, puede. Aunque en algunos países hay leyes que protegen el derecho a tener mascotas, en la propiedad horizontal, el reglamento prevalece si está bien redactado y registrado. Si el reglamento prohíbe animales, no puedes ignorarlo. Algunos edificios permiten mascotas pequeñas, pero con restricciones. Revisa el documento antes de comprar.
¿Puedo alquilar mi departamento si el reglamento lo prohíbe?
No. Si el reglamento prohíbe el alquiler, cualquier intento de hacerlo puede resultar en multas, desalojo del inquilino, e incluso acciones legales contra ti. Algunos reglamentos permiten alquileres con autorización previa, pero eso debe estar escrito. No asumas que puedes hacerlo.
¿Quién se encarga de actualizar el reglamento?
La administración del edificio, en conjunto con la junta de propietarios, es responsable de proponer actualizaciones. Pero solo se pueden aprobar en una junta formal, con notificación previa y votación. No se pueden cambiar por acuerdos informales. Si el reglamento está desactualizado, puedes proponer una reunión para revisarlo.
