En Argentina, comprar una propiedad, reformarla, alquilarla y luego refinanciarla no es solo una estrategia de inversión, es una forma de sobrevivir a la inflación. Siempre escuchas que el dinero pierde valor, pero pocos saben cómo convertir eso en ventaja. La estrategia BRRRR -comprar, reformar, alquilar, refinanciar- no es un invento de Estados Unidos. Es una herramienta que funciona mejor aquí que en muchos países desarrollados, si la entiendes bien.
¿Qué es realmente la estrategia BRRRR?
BRRRR es un acrónimo que viene del inglés: Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat. En español: Comprar, Reformar, Alquilar, Refinanciar, Repetir. No es magia. Es un ciclo financiero simple, pero que requiere disciplina. La idea es usar el dinero de otros -en este caso, el de los bancos- para que tu inversión crezca sin que tú pongas más capital.
En Argentina, donde el peso se devalúa, el dólar sube y los precios de los bienes raíces se mueven en dólares, esta estrategia se convierte en una especie de escudo. No estás guardando pesos. Estás construyendo activos en dólares, con ingresos en pesos que se ajustan a la inflación. Y cuando refinancias, recuperas tu capital inicial para volver a empezar.
Paso 1: Comprar la propiedad correcta
No compres cualquier casa barata. Compra una que esté por debajo del valor de mercado, pero con estructura sólida. En Rosario, por ejemplo, hay muchas casas de los años 60 y 70 en barrios como Alberdi, Belgrano o Pichincha que se venden por USD 40.000 a USD 60.000 porque necesitan reforma. Eso no es una ruina. Es una oportunidad. Lo que importa es el terreno, la ubicación y la posibilidad de dividir la vivienda en dos o tres departamentos.
Busca propiedades con:
- Escritura limpia y sin gravámenes
- Conexiones de agua, luz y gas en buen estado
- Al menos dos dormitorios y baño independiente
- Ubicación cerca de transporte público, escuelas o centros comerciales
Evita las propiedades en zonas con alta inseguridad o con problemas de urbanismo. En Córdoba, Mendoza o La Plata, hay barrios donde las casas están baratas, pero el alquiler nunca se paga puntualmente. La ubicación no es solo un detalle: es el 70% del éxito.
Paso 2: Reformar con presupuesto controlado
No hagas una reforma de lujo. Haz una reforma funcional. En Argentina, un baño moderno, una cocina con placas y un piso de cerámica de buena calidad son suficientes. No necesitas muebles empotrados ni grifería de marca. Lo que los inquilinos buscan es limpieza, seguridad y funcionalidad.
En 2025, una reforma básica en una casa de 80 m² cuesta entre USD 12.000 y USD 18.000, dependiendo de la ciudad. En Rosario, puedes hacerlo por USD 14.000 si contratas a un albañil confiable y compras materiales en mercados mayoristas como el de Barrio Norte o en cooperativas de materiales.
Lo que sí debes invertir:
- Instalación eléctrica segura (cumpla con la norma IRAM)
- Canalización de agua y desagües sin fugas
- Revestimiento de pisos antideslizantes en baños y cocina
- Puertas y ventanas con aislamiento térmico
Evita gastos innecesarios: no compres electrodomésticos nuevos. Deja los que vienen. Si no hay, usa los que se consiguen en ferias de segunda mano o en la red de intercambio de vecinos. En muchos casos, una heladera de 2018 que funciona bien vale más que una nueva de marca.
Paso 3: Alquilar con rentabilidad real
Una vez reformada, el objetivo es alquilar. Pero no cualquier alquiler. Alquila por unidad. Si la casa tiene tres dormitorios, divídela en tres departamentos. Así, en lugar de un solo inquilino que paga USD 500, tienes tres que pagan USD 250 cada uno. Total: USD 750. Y si uno se va, sigues cobrando.
En Rosario, un departamento de 30 m² en buen estado se alquila entre USD 200 y USD 300. En la zona norte, cerca de la universidad, puedes llegar a USD 350. En el oeste, en barrios como Las Heras o Villa Gobernador Gálvez, el promedio es USD 250. Eso significa que con una inversión de USD 60.000 en compra y USD 15.000 en reforma (total USD 75.000), puedes generar USD 750 mensuales.
¿Cuánto ganas? Después de pagar impuestos, servicios y mantenimiento, te quedan entre USD 500 y USD 600 netos al mes. Eso equivale a una rentabilidad bruta del 8% al 10% anual. En dólares, eso es más del doble de lo que da un plazo fijo en pesos. Y no se devalúa.
Paso 4: Refinanciar para recuperar tu capital
Este es el paso que más gente se salta. Y es el que hace la diferencia.
Después de reformar y alquilar, la propiedad ahora vale más. Mucho más. Si compraste por USD 60.000 y gastaste USD 15.000 en reforma, y ahora el mercado valora esa propiedad en USD 100.000, tienes una ganancia de capital de USD 25.000. Pero no la vendes. La refinancias.
Acércate a un banco que ofrezca préstamos hipotecarios en dólares. En 2025, varios bancos privados como Galicia, Macro o BBVA ofrecen préstamos hasta el 70% del valor avalúo. Eso significa que puedes pedir USD 70.000. Con ese dinero, pagas tu deuda inicial (digamos USD 50.000 que tomaste para comprar) y te quedas con USD 20.000 en efectivo.
¿Qué haces con esos USD 20.000? Los usas para comprar otra propiedad. Y vuelves a empezar.
La clave: no uses ese dinero para gastar. No lo uses para viajes, ropa o autos. Lo usas para escalar. Cada ciclo te da más propiedades. En dos años, puedes tener tres o cuatro unidades. En cinco, diez. Y cada una te paga USD 500 al mes. Eso es USD 5.000 netos mensuales. Sin trabajar. Sin vender. Solo con propiedad.
Los errores que arruinan la estrategia en Argentina
No todo el mundo tiene éxito. Muchos fracasan por tres razones:
- Comprar sin avalúo real: Confían en lo que dice el vendedor. No. Pide un avalúo técnico. En Rosario, hay empresas como Inmobiliaria Sur o Avalúo Argentino que lo hacen por USD 150.
- Reformar sin plan: Empiezan con USD 10.000 y terminan con USD 25.000. Siempre suma un 20% de margen de error a tu presupuesto.
- No documentar los alquileres: Si no firmas contrato, no puedes reclamar impuestos ni usarlo como garantía para el préstamo. Usa siempre el contrato de alquiler del Ministerio de Desarrollo Urbano. Es gratis y válido legalmente.
Otro error común: pensar que la inflación te va a salvar. No. La inflación te salva si tienes ingresos en pesos y activos en dólares. Pero si tu alquiler no sube cada seis meses, pierdes. Ajusta los alquileres con el índice de precios al consumidor (IPC) o con la cotización del dólar blue. Hazlo por escrito en el contrato.
¿Es legal en Argentina?
Sí. No hay ninguna ley que prohíba comprar, reformar, alquilar o refinanciar. Lo que sí hay son restricciones. Por ejemplo, algunos bancos no otorgan préstamos a personas sin comprobante de ingresos. Si eres autónomo, necesitas presentar los últimos 12 meses de declaraciones juradas. Si no tienes historial, busca un banco que acepte garantías reales, como la misma propiedad.
El impuesto a los bienes personales también se aplica. Pero si tienes varias propiedades, puedes deducir intereses de hipoteca, amortizaciones y gastos de mantenimiento. Consulta con un contador que entienda de inversiones inmobiliarias. No con el que solo hace declaraciones de renta.
¿Qué pasa si el mercado cae?
En 2024, el mercado inmobiliario se desaceleró. Los precios se estancaron. Pero los alquileres siguieron subiendo. Porque la gente no puede comprar, y necesita vivir. Eso es lo que hace a esta estrategia resistente.
Si el dólar se devalúa, tu alquiler en pesos sube. Si el dólar sube, tu propiedad en dólares gana valor. Si la inflación se acelera, tus gastos fijos (como el impuesto inmobiliario) no cambian, pero tus ingresos sí. Eso es poder.
La estrategia BRRRR no depende del mercado. Depende de tu disciplina. Si haces los pasos bien, no importa si el país está en crisis. Tú estás construyendo un patrimonio que no se pierde.
¿Cuánto tiempo tardas en repetir el ciclo?
Con un buen plan, puedes completar un ciclo en 8 a 12 meses. En Rosario, una reforma rápida (sin permisos complejos) toma 2-3 meses. El alquiler se logra en 2-4 semanas si la propiedad está bien presentada. La refinanciación puede tardar 3-5 meses, dependiendo del banco. Pero si empiezas en enero, puedes tener tu segundo proyecto listo en noviembre.
Lo que necesitas es paciencia. No es un negocio de rápido enriquecimiento. Es un negocio de acumulación. De paciencia. De consistencia.
¿Qué necesitas para empezar?
- USD 50.000 a USD 70.000 de capital inicial (para compra + reforma)
- Un contador que entienda de inversiones inmobiliarias
- Un abogado que revise contratos y escrituras
- Una red de albañiles y proveedores confiables
- Una cuenta en dólares (Banco Galicia, BBVA o nCuenta)
No necesitas ser rico. Solo necesitas ser constante. Muchos de los que tienen cinco propiedades en Rosario empezaron con USD 40.000. Hoy tienen USD 500.000 en activos. Y no vendieron nada.
¿Y si no tengo dinero?
Entonces empieza con un socio. Busca a alguien que tenga el capital y tú aporta el conocimiento. Haz un acuerdo por escrito: 50-50. Tú gestionas la compra, la reforma y el alquiler. Él pone el dinero. Cuando refinancies, se reparte el efectivo. Es legal. Es común. Y es la forma en que muchos argentinos construyen su patrimonio sin tener que esperar a tener un millón.
¿Puedo usar la estrategia BRRRR con una propiedad en el interior del país?
Sí, pero con cuidado. En ciudades como Córdoba, Mendoza o Santa Fe, los precios son más estables y los alquileres más predecibles. En pueblos pequeños, el riesgo es que no haya demanda. Busca ciudades con universidades, hospitales o centros industriales. Esas zonas siempre tienen demanda de alquiler.
¿Qué banco ofrece mejor refinanciación en dólares en 2025?
BBVA, Macro y Galicia son los más accesibles para inversores. BBVA ofrece hasta el 70% del avalúo con tasas fijas por 10 años. Macro permite financiar hasta el 75% si tienes ingresos declarados. Galicia es más flexible con perfiles autónomos. No uses bancos públicos: tienen largos plazos y poca flexibilidad.
¿Es mejor comprar una casa o un departamento?
Las casas permiten dividir en más unidades, lo que aumenta el ingreso. Los departamentos son más fáciles de alquilar, pero tienes menos control sobre el edificio (gastos de mantenimiento, reglamentos). Para empezar, una casa con 3 dormitorios es la mejor opción. Es más rentable y más fácil de refinanciar.
¿Qué pasa si el inquilino no paga?
Si firmaste un contrato con garantía real (como un fiador o seguro de caución), puedes iniciar un juicio de desalojo en 60 días. Si no, pierdes tiempo y dinero. Usa siempre el seguro de caución de la Cámara Inmobiliaria. Cuesta USD 150 al año y te protege.
¿Cuántas propiedades puedo tener sin pagar más impuestos?
No hay límite legal. Pero si tus ingresos por alquiler superan los USD 15.000 anuales, debes registrarte como empresario y pagar impuesto a las ganancias. Con una buena contabilidad, puedes deducir todo: intereses, reformas, servicios, seguros. Así reduces tu base imponible. No evades. Optimizas.
¿Qué hacer después?
Si estás leyendo esto, ya sabes más que el 90% de los que intentan invertir en bienes raíces en Argentina. Lo único que falta es empezar. No esperes a tener más dinero. No esperes a que la economía mejore. Hoy, en este momento, hay una propiedad en Rosario, Córdoba o Mendoza que está esperando a que tú la compres, la reformes y la alquiles.
La estrategia BRRRR no es para todos. Es para quienes entienden que el dinero no es papel. Es activo. Y el activo más seguro que tienes en Argentina no está en una cuenta bancaria. Está en una pared, en un piso, en una puerta que se cierra y deja entrar un alquiler cada mes.
