Comprar un inmueble no es como comprar un celular. No puedes devolverlo si algo sale mal. Una propiedad puede ser la inversión más grande que hagas en tu vida, y si no revisas bien lo que estás comprando, puedes terminar con costos ocultos, problemas legales o una rentabilidad que nunca existió. La due diligence financiera es tu escudo contra esos errores. No es un trámite burocrático: es una investigación profunda que te dice si el precio que te ofrecen realmente vale la pena.
¿Qué incluye realmente una due diligence financiera para inmuebles?
Es mucho más que pedir el título de propiedad y ver el estado de las cuentas de luz. Es un examen completo de la salud financiera del activo. Esto significa revisar no solo lo que está escrito en los papeles, sino también lo que no está escrito: los riesgos reales que nadie te dice.
Imagina que compras un departamento en Rosario por $80 millones. El vendedor dice que los gastos comunes son de $150.000 mensuales. Pero cuando revisas los últimos 12 meses de la administración, descubres que en los últimos tres meses esos gastos saltaron a $280.000 por una reparación urgente en la caldera. Eso no lo mencionó. Eso es lo que la due diligence te impide perder.
La plantilla básica: 7 puntos clave que no puedes saltar
No necesitas un abogado o un contador para empezar. Pero sí necesitas una lista clara. Aquí está lo esencial:
- Verificación de la propiedad: ¿El vendedor es realmente el dueño? Revisa el título en el Registro de la Propiedad Inmueble. Busca hipotecas, embargos o gravámenes. Si hay una hipoteca pendiente, ¿la va a cancelar antes de la venta? Pídelo por escrito.
- Estado de los gastos comunes: Pide los últimos 12 meses de recibos de expensas. Fíjate en tendencias: ¿suben cada año? ¿Hubo aumentos repentinos? ¿Hay fondos de reserva? Si el edificio no tiene reserva y necesita reemplazar el ascensor, tú vas a pagar esa cuenta.
- Impuestos pendientes: No solo el impuesto inmobiliario. Revisa también el impuesto a los ingresos brutos (si es comercial), tasas municipales, y multas por obras sin permiso. En Rosario, muchas propiedades tienen multas por terrazas o ampliaciones no autorizadas. Eso puede costarte hasta un 30% del valor de la obra.
- Flujo de ingresos (si es para alquilar): ¿El inmueble está alquilado? Pide los contratos de alquiler, los últimos 6 meses de pagos y el historial de inquilinos. ¿Hay morosidad? ¿El alquiler está por debajo del mercado? Si el inquilino paga $100.000 y el mercado paga $180.000, estás dejando dinero en la mesa.
- Costos de mantenimiento y reparaciones: Pide informes de inspección técnica. No confíes en lo que dice el vendedor. Una fachada con grietas, una instalación eléctrica de los 90, o una cañería de plomo son gastos que vienen. Estima un 5-10% del valor de la propiedad como costo de reparación en los primeros 2 años.
- Permisos y legalidad de las obras: ¿Hay una terraza, un sótano o una ampliación? Pide los permisos municipales. Si no están, el municipio puede obligarte a demolerlo. En Rosario, en 2024, más de 120 propiedades fueron notificadas por obras ilegales. No es un riesgo pequeño.
- Valor de mercado real: Compara con al menos 5 propiedades similares en el mismo barrio, vendidas en los últimos 6 meses. No te fíes de los portales que ponen precios inflados. Busca en el portal del Catastro Municipal o en registros de notarías. Si la propiedad se vendió hace 2 años por $60 millones y ahora te la ofrecen por $80 millones, pregunta por qué.
Lo que nadie te dice: los riesgos ocultos
Hay cosas que no aparecen en los papeles. Por ejemplo:
- El vecino que usa el techo como jardín: Si hay una fuga que daña tu departamento, ¿quién paga? En muchos edificios antiguos, las responsabilidades están mal definidas.
- La zona de expansión urbana: ¿El barrio está en un plan de reurbanización? Si sí, puede haber expropiaciones, cambios de uso de suelo o aumento de impuestos. En Rosario, el barrio de Belgrano está en un plan de reordenamiento que afecta los límites de construcción.
- El futuro del entorno: ¿Van a construir una planta de reciclaje a 200 metros? ¿Se va a instalar una estación de tren? Eso puede bajar o subir el valor. Pregunta en la municipalidad por los planes de uso del suelo.
¿Cuánto cuesta hacer una due diligence bien hecha?
No es gratis, pero no es caro comparado con lo que puedes perder.
- Un informe técnico de inspección: entre $15.000 y $30.000 (dependiendo del tamaño).
- Un estudio de títulos en el Registro de la Propiedad: $5.000 a $10.000.
- Un asesor financiero para analizar flujos y rentabilidad: $20.000 a $50.000.
En total, puedes gastar entre $40.000 y $90.000. Eso es menos del 0.1% del precio de una propiedad de $80 millones. Y te da certeza. Sin esto, estás jugando a la ruleta rusa con tu dinero.
¿Cuándo hacerla?
No la hagas después de firmar el contrato. La haces antes de pagar cualquier dinero. Incluso antes de hacer una oferta formal. En Argentina, es común que los compradores paguen una “seña” o “arras” para reservar la propiedad. Nunca pagues eso sin haber hecho la due diligence.
La regla es simple: si no tienes la plantilla completa y los documentos en mano, no avanzas. No importa cuánto te guste la propiedad. No importa cuánto te presione el vendedor. Si no sabes lo que estás comprando, no la compres.
Plantilla descargable: lo que debes pedir
Aquí tienes lo que debes solicitar por escrito antes de avanzar:
- Copia certificada del título de propiedad (última inscripción)
- Estado de cuenta de expensas de los últimos 12 meses
- Recibos de impuestos inmobiliarios y municipales de los últimos 3 años
- Contratos de alquiler vigentes (si aplica)
- Informes técnicos de electricidad, plomería y estructura (últimos 2 años)
- Permisos de obra y certificados de habitabilidad
- Historial de ventas comparables en el barrio (últimos 6 meses)
Si el vendedor se niega a darte alguno de estos documentos, es una bandera roja. No es que esté ocultando algo - es que no sabe qué tiene. Y eso es peor.
¿Qué pasa si descubres un problema después de comprar?
Si ya firmaste y descubres que el edificio tiene una deuda de expensas de $2 millones, tú la pagas. Si hay una obra ilegal, tú la quitas. Si el inquilino no paga y no hay contrato firmado, no puedes desalojarlo fácilmente.
La ley en Argentina no te protege si no hiciste tu trabajo. No hay “derecho al arrepentimiento” en compras inmobiliarias. Lo que no revisaste, lo pagas tú.
¿Cuándo contratar un profesional?
Si la propiedad vale más de $50 millones, o si es comercial, o si es un edificio con múltiples departamentos, contrata a un asesor. No lo hagas solo. Un contador especializado en bienes raíces puede detectar desviaciones en los estados financieros que tú no verías. Un abogado puede encontrar cláusulas ocultas en el título.
No es un gasto. Es una inversión en tu tranquilidad. Y en tu dinero.
Conclusión: no compres sin saber
Comprar una propiedad no es un impulso. Es un acto de responsabilidad. La plantilla de due diligence financiera no es un documento opcional. Es tu única herramienta para tomar una decisión informada.
Si no quieres terminar con una propiedad que te trae más problemas que ingresos, hazlo bien. Usa la plantilla. Pide los papeles. Verifica todo. No te dejes llevar por el entusiasmo. El mercado inmobiliario no perdona errores de principiante.
La mejor compra no es la más barata. Es la que sabes que no te va a costar más de lo que pagaste.
¿Es obligatorio hacer una due diligence financiera al comprar un inmueble en Argentina?
No es obligatorio por ley, pero es absolutamente esencial. Si no lo haces, asumes todos los riesgos. En caso de problemas legales, financieros o de mantenimiento, tú serás el responsable. Muchas personas pierden millones porque creyeron que el vendedor decía la verdad. La due diligence es tu protección legal y financiera.
¿Puedo hacer la due diligence yo mismo o necesito un profesional?
Puedes hacerlo tú si la propiedad es sencilla y de bajo valor. Pero si es una casa grande, un departamento en edificio antiguo, o un local comercial, contrata a un contador o abogado especializado. Los documentos legales y contables son complejos. Un error en la interpretación de un gravamen o en el cálculo de expensas puede costarte decenas de millones.
¿Qué pasa si el vendedor no quiere darme los documentos?
Si el vendedor se niega a darte los documentos básicos, no compres. Eso no es normal. Es una advertencia clara. Puede que no tenga los papeles en orden, que la propiedad tenga deudas ocultas, o que las obras no estén autorizadas. Nunca ignores una negativa a entregar información. Es el primer indicador de riesgo.
¿Cuánto tiempo lleva completar una due diligence financiera?
Entre 7 y 15 días, dependiendo de la rapidez con que respondan las instituciones. El Registro de la Propiedad puede tardar hasta 10 días en entregar el certificado. Los informes técnicos suelen estar en 3-5 días. Si el vendedor es cooperativo, puedes terminar en una semana. Si no, prepárate para esperar.
¿La due diligence garantiza que no habrá problemas después?
No garantiza que no habrá problemas, pero reduce el riesgo en un 80%. Lo que sí garantiza es que no te quedarás con sorpresas que no pudiste prever. La mayoría de los problemas que enfrentan los compradores vienen de cosas que no revisaron. Con la due diligence, estás cubriendo las bases. Lo demás es incertidumbre que todos enfrentamos, pero no la que puedes evitar.
Hector Fuentes enero 24, 2026
Esta plantilla es fuego puro. Si no haces esto antes de firmar, no eres comprador, eres donante. Me pasó a un primo en Málaga: compró un piso con 'gastos comunes bajos', resulta que el edificio tenía una deuda de 180k por un ascensor que nadie pagó. Ahora él lo paga. No seas tonto.