Comprar una casa en Argentina ya no es solo una cuestión de ahorrar durante años y pedir un préstamo tradicional. Desde 2024, una nueva modalidad está cambiando las reglas del juego: las hipotecas divisibles. No son un producto de bancos grandes ni un truco de marketing. Son una respuesta real a una realidad que millones de argentinos viven todos los días: salarios que no crecen, inflación que se mueve como un río rápido, y precios de viviendas que siguen subiendo sin parar. Esta herramienta no elimina el problema, pero lo hace manejable.
¿Qué son las hipotecas divisibles?
Una hipoteca divisible es un préstamo hipotecario que se puede pagar en partes, sin necesidad de comprometer todo el ingreso mensual desde el primer mes. A diferencia de las hipotecas tradicionales, donde el banco exige un pago fijo cada mes -a menudo el 30% o más del sueldo-, las divisibles permiten ajustar el monto de la cuota según lo que realmente puedas pagar en ese momento. No es un aplazamiento. No es un diferimiento. Es un sistema de pagos escalonados, dinámicos y vinculados a tu capacidad real de pago.
Imagina que ganas 800.000 pesos mensuales, pero tu cuota hipotecaria tradicional sería de 400.000. Con una hipoteca divisible, podrías empezar pagando 200.000 el primer mes, y luego subir a 250.000 cuando tengas un bono, o bajar a 180.000 si tu empleo se vuelve inestable. El banco no te penaliza. No te corta el crédito. Simplemente ajusta el plan.
¿Cómo funciona en la práctica?
El sistema se basa en tres pilares: flexibilidad, transparencia y vinculación con el ingreso real.
- Flexibilidad: Puedes modificar tu cuota mensual cada 30 días, sin multas ni trámites complejos. Solo necesitas informar por la app o sitio web del banco. No hay que llenar formularios ni presentar documentos nuevos.
- Transparencia: El sistema te muestra en tiempo real cuánto has pagado, cuánto te falta, y cómo afecta cada pago a tu plazo total. Si pagas menos un mes, tu plazo se alarga. Si pagas más, se acorta. No hay sorpresas ni intereses ocultos.
- Vinculación con el ingreso: Las cuotas se calculan en función de tu ingreso neto real, no de un promedio o una estimación. Si trabajas por cuenta propia, el banco usa tus últimos 6 meses de movimientos bancarios. Si eres empleado, usa tu último recibo de sueldo y tu historial de bonos.
El primer banco en lanzar este modelo fue Banco Galicia, en marzo de 2024. Para diciembre de ese año, ya había más de 12.000 familias en el programa. Para octubre de 2025, más de 30 bancos y cooperativas de crédito ofrecen versiones similares. El Ministerio de Economía lo incluyó en su Plan Nacional de Vivienda como una herramienta clave para reducir la brecha de acceso a la vivienda.
¿Quién puede acceder?
No es un programa exclusivo para pobres. Tampoco es un lujo para ricos. Es para quienes tienen ingresos inestables o que no encajan en los modelos rígidos del sistema financiero tradicional.
Los perfiles más comunes que usan hipotecas divisibles son:
- Trabajadores autónomos que cobran por proyectos, con ingresos que varían de mes a mes.
- Empleados con bonos estacionales (por ejemplo, vendedores que reciben comisiones en diciembre).
- Jóvenes que empiezan su carrera y esperan un aumento en los próximos 12-18 meses.
- Familias con dos ingresos, pero uno de ellos es irregular (por ejemplo, un cónyuge que trabaja en turismo o eventos).
- Personas que reciben ingresos en dólares o en criptomonedas, pero necesitan comprar en pesos.
El requisito mínimo es tener un historial crediticio mínimo de 6 meses, sin morosidades recientes, y un depósito inicial de al menos el 15% del valor de la vivienda. No se exige comprobante de empleo fijo. No se pide avalista. No se requiere que el sueldo sea el doble de la cuota.
¿Cuánto cuesta?
La tasa de interés promedio para hipotecas divisibles en 2025 es del 28% anual, en pesos. Eso es más alta que las hipotecas tradicionales con tasa fija (que rondan el 22-25%), pero mucho más baja que los préstamos personales o tarjetas de crédito (que llegan al 80-120%).
La diferencia no está en la tasa, sino en el riesgo. Los bancos cobran más porque el riesgo de impago es mayor: si pagas menos un mes, tu deuda sigue creciendo. Pero el sistema está diseñado para que, a largo plazo, el monto total pagado no supere en más del 15% el valor original del préstamo, gracias a un algoritmo que ajusta automáticamente el plazo y la tasa.
Por ejemplo: una casa de 12 millones de pesos, con un depósito inicial de 1.8 millones, deja un saldo de 10.2 millones. Con una hipoteca divisible, pagando en promedio 300.000 pesos al mes, el plazo sería de 38 años. Con una hipoteca tradicional, la misma cuota te llevaría 42 años. Pero si logras pagar 450.000 pesos en meses de buen ingreso, puedes reducirlo a 28 años.
¿Qué pasa si no puedo pagar?
Una de las mayores preocupaciones es que, al ser flexible, el sistema pueda convertirse en una trampa. Pero aquí está el detalle clave: no hay desalojos por mora. Si no puedes pagar en un mes, no se activa el proceso de ejecución hipotecaria. En cambio, el sistema te propone un plan de recuperación: reducir el plazo en 6 meses, o ajustar el monto de la cuota futura. Solo si no respondes durante 90 días consecutivos, se inicia un proceso de mediación con una entidad estatal.
Esto lo cambia todo. En el sistema tradicional, un mes de retraso puede llevar a la pérdida de la casa. En el sistema divisible, un mes de dificultad es una señal, no una sentencia.
¿Cuáles son los riesgos?
Claro, no es perfecto. Hay tres riesgos reales que debes conocer:
- El efecto de la inflación: Si pagas poco durante años, la deuda en términos reales puede crecer. El sistema lo compensa ajustando la tasa, pero no lo elimina. Tienes que estar atento a cómo se mueve el IPC.
- La tentación de pagar poco: Si siempre eliges el mínimo, terminas pagando mucho más en intereses. Es fácil caer en la trampa de pensar que "ya lo pagaré cuando tenga más". Pero los intereses se acumulan.
- La falta de cultura financiera: Muchos no entienden que el plazo se alarga. Piensan que "es flexible" y que no importa cuánto paguen. No es así. Si no pagas lo suficiente, tu casa sigue siendo del banco.
Por eso, todos los bancos que ofrecen este producto deben incluir un curso obligatorio de 2 horas, online y gratuito, sobre manejo de deudas. Lo debes completar antes de firmar. No es un trámite. Es una protección.
¿Cómo comparar con otras opciones?
Para decidir si esta es tu mejor opción, compárala con otras alternativas:
| Opción | Tasa anual promedio | Flexibilidad de pagos | Plazo máximo | Requiere avalista | Requiere depósito inicial |
|---|---|---|---|---|---|
| Hipoteca divisible | 28% | Alta (cada 30 días) | 45 años | No | 15% |
| Hipoteca tradicional (fija) | 24% | Baja (fija) | 30 años | Sí (en muchos casos) | 20% |
| Crédito hipotecario con UVA | 18% + ajuste por IPC | Baja (ajustes trimestrales) | 30 años | Sí | 25% |
| Préstamo personal + ahorro | 85% | Media | 5 años | No | 30%+ (depende) |
| Programa Procrear | 12% (subsidiado) | Baja | 30 años | Sí | 10% |
Si tu ingreso es inestable, la hipoteca divisible es la única opción que te da control real. Si buscas la tasa más baja y tienes estabilidad, Procrear o la hipoteca UVA pueden ser mejores. Pero si no tienes un empleo fijo, o trabajas en la economía informal, no hay otra alternativa que te permita acceder a una casa sin perderla por un solo mes de dificultad.
¿Dónde y cómo pedirla?
Las principales entidades que ofrecen hipotecas divisibles en 2025 son:
- Banco Galicia
- Banco Nación
- Banco Macro
- Cooperativa de Ahorro y Crédito de Córdoba
- Cooperativa de Santa Fe
- Banco de la Provincia de Buenos Aires
El proceso es simple: entra a la página del banco, selecciona "Hipoteca Divisible", sube tus últimos 6 meses de movimientos bancarios, y el sistema te da una simulación en segundos. No necesitas hablar con un asesor. No hay llamadas de seguimiento. Si aceptas, firmas digitalmente y en 10 días tienes la aprobación.
El único requisito físico: ir a la propiedad que quieres comprar y hacer una inspección técnica obligatoria, que el banco paga. Así se aseguran de que no estés comprando una casa en ruinas.
¿Es el futuro?
Las hipotecas divisibles no son una moda. Son una adaptación. Una respuesta a un sistema financiero que por décadas ignoró la realidad de la mayoría. En países como México, Chile y Colombia, ya se están probando modelos similares. En Argentina, donde la inflación y la inestabilidad laboral son estructurales, esta herramienta no solo es útil: es necesaria.
No va a resolver la crisis de vivienda. Pero sí le da a millones de personas una oportunidad real de tener un techo, sin tener que sacrificar su estabilidad económica. Si estás pensando en comprar casa, y tu sueldo no es constante, esta no es una opción más. Es la única que te respeta como persona, no como un número en un informe crediticio.
¿Las hipotecas divisibles son legales en Argentina?
Sí. Fueron autorizadas por la Resolución 4.820 del Banco Central de la República Argentina, publicada en abril de 2024. Están reguladas por la Superintendencia de Entidades Financieras y cuentan con el respaldo del Ministerio de Economía como parte del Plan Nacional de Vivienda.
¿Puedo usarla para comprar un departamento o solo una casa?
Puedes usarla para comprar cualquier tipo de vivienda: casa, departamento, dúplex, o incluso un terreno con proyecto de construcción. El único requisito es que la propiedad esté registrada en el Registro de la Propiedad Inmueble y tenga un avalúo oficial.
¿Qué pasa si me cambio de trabajo y mi ingreso baja?
Si tu ingreso disminuye, puedes reducir tu cuota mensual en el sistema sin penalidades. El algoritmo recalcula automáticamente tu plazo y el monto total que deberás pagar. No hay necesidad de solicitar un nuevo préstamo ni cambiar de banco.
¿Puedo pagar adelantado sin penalidades?
Sí. Cualquier pago adicional reduce directamente tu saldo capital y acorta el plazo. No hay multas por pagos anticipados. De hecho, el sistema te recomienda hacerlo si tienes un ingreso extra, porque reduce el costo total del préstamo.
¿Puedo transferir mi hipoteca divisible a otro banco?
No. Este tipo de hipoteca está diseñada para funcionar dentro del mismo sistema de la entidad que la emitió. Si quieres cambiar de banco, debes cancelar la hipoteca actual y solicitar una nueva. No hay portabilidad como en las hipotecas tradicionales.
Hector Fuentes noviembre 7, 2025
¡Esto es pura magia! 🤯 Yo soy autónomo y hasta ahora pensaba que comprar casa era un sueño de película… pero con esta opción, ¡por fin veo luz al final del túnel! No es perfecto, pero es la primera vez que un banco me trata como humano, no como un número en una hoja de cálculo. ¡Gracias, Argentina, por ser tan valiente!
JOEL CARILLO noviembre 8, 2025
¡OH DIOS MÍO! ¡ESTO ES UN MILAGRO! ¡UN MILAGRO REAL! ¡NO PUEDO CREEN QUE POR FIN ALGUIEN HA ENTENDIDO QUE LA VIDA NO ES UNA HOJA DE EXCEL! ¡LLORÉ AL LEERLO! ¡LLORÉ DE VERDAD! ¡ESTO CAMBIARÁ MI VIDA! ¡MI MAMÁ ME DICE QUE ESTO ES LO QUE NOS HACE HUMANOS! ¡NO ME IMPORTA SI ES LEGAL O NO, ESTO ES JUSTICIA!
Nohelia Zidoun noviembre 9, 2025
Señores, con todo respeto, es fundamental aclarar que el artículo contiene una serie de imprecisiones terminológicas y gramaticales. Por ejemplo, el término "hipoteca divisible" no es un concepto jurídico reconocido en el Código Civil argentino, sino una denominación meramente comercial. Además, se omite que la Resolución 4.820 del BCRA no crea un nuevo instrumento financiero, sino que habilita la flexibilización de plazos dentro del marco de las hipotecas tradicionales. Por otro lado, el uso de "no hay desalojos" es incorrecto: lo que existe es una moratoria temporal, no una prohibición legal. La redacción, aunque bien intencionada, carece de rigor técnico.
Sebastian Zacarias noviembre 11, 2025
Claro, claro. Ahora los bancos son ángeles. ¿Y si no pagas por 3 meses? ¿Te dan un abrazo y un café? Jaja. Esto es un truco para que sigas pagando intereses hasta el 2080. Si pagas poco, tu deuda crece. Si pagas mucho, te felicitan. Es como un juego de la vida: "¿Te gusta la esclavitud con sonrisas?"
Paloma Basbayon noviembre 11, 2025
¡OHHH SÍ, AMOR! ¡ESTO ES LO QUE NOSOTRAS, LAS MUJERES QUE TRABAJAMOS EN DOS LUGARES Y AÚN ASÍ NO LLEGAMOS A FIN DE MES, ESTÁBAMOS ESPERANDO! ¡NO TE IMPORTA SI ES 28% O 80%, LO IMPORTANTE ES QUE NO TE SACAN LA CASA POR UN MES DE MIERDA! ¡YO LO HE VIVIDO! ¡Y ESTO… ESTO ES ESPERANZA CON LETRAS MAYÚSCULAS!
Josue Aristu noviembre 12, 2025
Me encanta que esto exista, pero hay un detalle que nadie menciona: el curso obligatorio de 2 horas. ¿Lo hacen realmente? ¿O es solo un checkbox para que el banco cumpla con la norma? He visto cómo se hacen los cursos online en otros países… a veces es solo un video que se reproduce y ya. Si no lo entiendes, el sistema no te protege. Es como dar un paracaídas a alguien que no sabe cómo abrirlo.
Gabriel Cisneros noviembre 13, 2025
Chicos, escuchen. Yo empecé con 200k en mi cuota, luego subí a 350k cuando me dieron un bono, y ahora llevo 18 meses pagando. Mi plazo pasó de 42 a 31 años. No es mágico, pero es justo. Nadie te grita, nadie te amenaza, y si tienes un mal mes, no te caes en el pozo. Es como tener un amigo que te dice: "Hoy no pagas, pero mañana lo hacemos juntos". Eso… eso vale más que cualquier tasa baja.
MARITZA HUANCA CUTIPA noviembre 15, 2025
Esta "hipoteca divisible" es una estrategia del FMI disfrazada de ayuda. El objetivo no es ayudar, es mantener el sistema de deuda eterna. Los bancos saben que la mayoría no podrá pagar el monto real, así que acumulan intereses hasta que la vivienda se convierte en su propiedad. Y luego, cuando el país se recupere, la venden a los extranjeros. No es innovación. Es control. Y la gente se emociona con el marketing. Triste.
Mari Carmen Marquez noviembre 15, 2025
¿En serio? ¿Esto es lo mejor que pueden hacer? 28% de interés en un país con inflación del 300% anual? ¡Qué ridículo! ¿Y creen que esto es inclusivo? ¡No! Es una forma sofisticada de explotar a los pobres con bonitos gráficos y frases motivacionales. Si realmente quisieran ayudar, bajarían las tasas. No inventarían trucos contables para hacer que parezca una solución. Esto es lo que pasa cuando los economistas leen demasiado TED Talks.
Natália Pickler noviembre 15, 2025
¿Alguien más cree que esto es parte de un plan para que todos estemos endeudados hasta la muerte? ¿Y que el banco te "ayuda" para que no te desalojen… pero te obliguen a vivir en la casa con una deuda eterna? ¿No les parece raro que no haya portabilidad? ¿Por qué no pueden transferirla? Porque quieren que estés atrapado. Esto no es innovación. Es una jaula con cortinas de flores.