Compraste tu casa o departamento. Firmaste los papeles, recibiste las llaves y celebraste. Pero ¿y si al cabo de unas semanas aparece una grieta en la pared, el piso se mueve, el baño gotea o la calefacción no funciona? Muchos creen que, al recibir las llaves, el problema ya no es del vendedor. Garantías post-entrega no son un detalle menor: son tu derecho legal, y si no las conoces, puedes perder miles de dólares.
Qué garantías te corresponden por ley
En Argentina, la Ley 25.065 de Defensa del Consumidor y el Código Civil y Comercial (CCC) establecen claramente que el vendedor de una propiedad nueva -ya sea un departamento en construcción o una casa terminada- debe responder por defectos ocultos o visibles que afecten la habitabilidad o la seguridad. No es un regalo. Es una obligación.
Hay dos tipos de garantías que te protegen:
- Garantía legal por defectos de construcción: Dura 3 años desde la entrega. Cubre problemas estructurales: grietas en muros portantes, filtraciones que dañan la estructura, asentamientos del terreno, fallos en la instalación eléctrica o de gas que pongan en riesgo la vida.
- Garantía por defectos de terminación: Dura 1 año. Incluye pisos que se levantan, puertas que no cierran, grifos que gotean, pintura que se descascara, ventanas que no sellan, enchufes que no funcionan, calefacción o aire acondicionado que no cumplen con lo prometido.
Esto no depende del contrato. Ni del vendedor. Es automático. Incluso si el contrato dice "sin garantía", esa cláusula es nula por ley. No puedes renunciar a tus derechos básicos.
Qué no cubren las garantías
No todo lo que se rompe es culpa del constructor. Las garantías no cubren:
- Daños causados por el usuario: un agujero en la pared por colgar un cuadro pesado, un piso dañado por mover muebles sin protección, una cañería rota por verter grasa o productos químicos.
- Desgaste normal: pintura que se desvanece por la exposición al sol, herrajes que se oxidan con el tiempo, juntas de silicona que se agrietan por el uso diario.
- Elementos que no son parte de la construcción: electrodomésticos incluidos en la venta (como heladera o lavarropas) tienen su propia garantía del fabricante, no del constructor.
- Elementos de diseño: si el color de la cerámica no te gusta, o el diseño del baño no es lo que imaginabas, eso no es un defecto legal. Solo es una decepción personal.
La clave está en distinguir entre lo que es un error de fabricación y lo que es uso o preferencia. Si algo no funciona como debe funcionar desde el primer día, es defecto. Si se rompe por mal uso, no lo es.
Cómo documentar los problemas
No puedes reclamar si no tienes pruebas. Una grieta no se ve igual en tu cabeza que en un informe técnico. Aquí lo que necesitas:
- Fotografías y videos: Toma imágenes claras, con luz natural, mostrando el daño desde varios ángulos. Incluye una moneda o regla para dar escala.
- Fechas: Anota exactamente cuándo notaste el problema. ¿El primer día? ¿Después de la primera lluvia? ¿Cuando encendiste la calefacción por primera vez?
- Testimonios: Si alguien más lo vio -un amigo, un familiar, un vecino- pídele que te firme una declaración simple: "Atestiguo que el día X vi en la propiedad ubicada en [dirección] el siguiente defecto: [descripción]."
- Registros de comunicación: Guarda todos los mensajes, llamadas, correos o notas con el vendedor o administrador. Si hablaste por teléfono, escribe un correo resumiendo lo que dijiste y pide confirmación: "Como conversamos ayer, le informo que el baño del segundo piso sigue goteando. ¿Cuándo se solucionará?"
Esto no es exceso de precaución. Es lo que te va a permitir ganar una reclamación. Sin pruebas, eres solo una persona quejosa. Con pruebas, eres un titular de derechos.
Cómo hacer la reclamación formal
No vayas a gritar. No vayas a amenazar. Vas a actuar como alguien que conoce la ley.
- Envía una carta notarial: No un mensaje de WhatsApp. No un correo. Una carta notarial. Es un documento legal que se envía por correo certificado y tiene fuerza probatoria. En ella, detallas: qué defectos hay, cuándo los descubriste, qué ley los ampara, y pides una solución en un plazo de 15 días.
- Entrega copia al administrador del edificio (si aplica): Si es un departamento, el administrador también es responsable de coordinar reparaciones. No lo ignores.
- Espera 15 días: La ley da ese plazo para que respondan. Si no contestan, o dicen "no es mi problema", ya tienes el primer paso de una demanda.
¿Dónde consigues una carta notarial? Vas a una notaría. Pides "acta de requerimiento de cumplimiento de garantía legal". El notario te guía. El costo ronda los $15.000 a $25.000, dependiendo de la ciudad. Es un gasto pequeño comparado con lo que puedes recuperar.
Qué pasa si no responden
Si después de 15 días no hay respuesta, o te dan una excusa como "estamos en huelga de obreros" o "no tenemos presupuesto", entonces puedes ir a la Justicia. Pero no necesitas un abogado de élite.
En Rosario, como en muchas ciudades, hay Defensorías del Consumidor públicas y gratuitas. Van con tu carta notarial, tus fotos, tus fechas, y ellos presentan tu caso. No pagas nada. No hay riesgo.
Si el problema es grave -una grieta que amenaza la estructura, una instalación de gas peligrosa-, la Defensoría puede pedir una inspección técnica urgente. Eso puede obligar al constructor a actuar en menos de 72 horas.
En casos extremos, la Justicia puede ordenar:
- Reparación inmediata a cargo del constructor.
- Reembolso parcial o total del valor de la propiedad.
- Pago de daños y perjuicios por incomodidad, gastos de alojamiento temporal o pérdida de uso.
Errores comunes que arruinan tus reclamos
La mayoría de los compradores pierden sus derechos por errores simples:
- Esperar demasiado: Si un problema aparece en el mes 14 y lo denuncias en el mes 35, ya pasó el plazo. La garantía de 3 años empieza desde la entrega, no desde que te diste cuenta.
- Hacer reparaciones sin avisar: Si contratas a un fontanero para arreglar un goteo sin avisar al constructor, ellos pueden decir: "Ya lo arreglaste, entonces no es mi responsabilidad". Siempre pide autorización primero.
- Confundir garantía con servicio postventa: Algunos vendedores ofrecen "servicio postventa" como un plus. Eso no es lo mismo que la garantía legal. Ellos pueden dejar de darlo. La garantía legal no se puede cancelar.
- No leer el contrato de compra: Muchos firman sin leer. Algunos contratos incluyen cláusulas que intentan limitar la garantía. Si lo hacen, son nulas. Pero si no lo sabes, te dejas llevar.
Qué hacer si compraste una propiedad usada
Si la propiedad no es nueva -es decir, ya fue habitada antes-, las garantías legales no aplican. Pero eso no significa que no tengas derechos.
Si el vendedor te ocultó un defecto grave -como una filtración que dañó la estructura o una instalación de gas ilegal-, puedes reclamar por vicio oculto. Eso también está en el Código Civil. Pero aquí la carga de la prueba es mayor: debes demostrar que él sabía y no te lo dijo.
En esos casos, un informe técnico de un ingeniero o arquitecto es clave. Si el vendedor fue un agente inmobiliario, también puedes denunciarlo ante la Cámara de Propiedad Inmobiliaria.
Consejos prácticos para evitar problemas desde el principio
- Exige una inspección técnica antes de firmar: Paga $50.000 a $80.000 por un profesional independiente. Te va a ahorrar millones. No confíes en el inspector que el vendedor te recomienda.
- Pide el certificado de finalización de obra: Es el documento que acredita que la obra se hizo según lo aprobado por la municipalidad. Sin él, no puedes reclamar garantías.
- No aceptes la entrega sin firmar el acta de recepción: En ese acta, debes anotar TODOS los defectos que ves. Si no lo haces, luego dicen: "No había nada malo cuando lo entregamos".
- Guarda todos los documentos: Contrato, facturas, certificados, comunicaciones. En una caja, en la nube, en dos lugares. Nunca confíes en un solo respaldo.
Comprar una propiedad es una de las decisiones más grandes de tu vida. No la dejes en manos del azar. Las garantías post-entrega no son un extra. Son tu escudo. Si no las usas, no existen.
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar defectos en una propiedad nueva?
Tienes 3 años para reclamar defectos estructurales o que afecten la seguridad de la vivienda, como grietas en muros portantes, filtraciones que dañan la estructura o instalaciones eléctricas o de gas defectuosas. Para defectos de terminación -como pisos que se levantan, grifos que gotean o puertas que no cierran- tienes 1 año desde la entrega de la propiedad. El plazo empieza desde el día que recibiste las llaves, no desde que notaste el problema.
¿Puedo reclamar si el contrato dice "sin garantía"?
Sí, puedes y debes reclamar. Cualquier cláusula que intente excluir la garantía legal es nula por ley. La Ley 25.065 y el Código Civil y Comercial protegen a los consumidores de cláusulas abusivas. No importa lo que diga el contrato: los defectos de construcción y terminación están cubiertos por ley, independientemente de lo que firmaste.
¿Qué pasa si el constructor ya no existe o está en quiebra?
Si el constructor está en quiebra, puedes reclamar al responsable legal: en muchos casos, es el propietario del terreno, la empresa que lo financió o el administrador del proyecto. También puedes acudir a la Defensoría del Consumidor, que puede investigar si hubo responsabilidad de terceros, como entidades financieras o entes municipales que aprobaron la obra sin cumplir normas. En algunos casos, los fondos de garantía de las asociaciones de constructores pueden cubrir parte de los daños.
¿Puedo reclamar por problemas que aparecen después de 1 año?
Sí, si el problema es estructural o de seguridad, como grietas en muros, asentamientos del terreno, filtraciones que afectan vigas o pilares, o instalaciones eléctricas inseguras. Estos defectos están cubiertos por la garantía legal de 3 años. Si el problema es solo estético -como pintura que se descascaró o azulejos que se soltaron- y pasó el año, ya no puedes reclamar por garantía, a menos que demuestres que el defecto era oculto y se manifestó por una falla de construcción.
¿Necesito un abogado para reclamar?
No necesitas un abogado para empezar. Puedes presentar tu reclamo con una carta notarial y acudir a la Defensoría del Consumidor, que te asiste gratis. Solo necesitas un abogado si el caso llega a juicio y el constructor se niega a cumplir. En la mayoría de los casos, con pruebas claras y una carta notarial bien hecha, el vendedor responde antes de que llegues a la Justicia.
Betina Lemos diciembre 1, 2025
Recibí las llaves y al mes ya tenía una grieta en el salón. No dije nada por miedo. Ahora sé que tenía derecho. No esperen como yo.
Mario Martinez diciembre 1, 2025
Qué chiste de país donde tenés que pelear como un león por lo que te corresponde por ley. El constructor se fuma el dinero y vos te quedás con la casa que se desmorona. Y encima te dicen que sos un quejica. No es queja, es justicia.