Comprar o vender una propiedad en Argentina en 2025 no es solo elegir el barrio o revisar los baños. La verdadera batalla se libra en la conversión dólar-peso. Si no entiendes cómo se hace, puedes perder miles de dólares sin darte cuenta. Y no, no es solo mirar el dólar blue o el oficial. Hay reglas, trampas y cambios legales que nadie te explica hasta que ya estás en el medio del trámite.
Por qué la conversión dólar-peso es clave en operaciones inmobiliarias
En Argentina, casi todas las operaciones inmobiliarias se negocian en dólares. No porque sea una moda, sino porque el peso ha perdido estabilidad. Un propietario no quiere que su casa valga menos en tres meses. Un comprador no quiere pagar un precio que se desplome al día siguiente. Por eso, el contrato se firma en dólares, pero el pago se hace en pesos. Aquí es donde todo se complica.
La ley permite que los contratos de compraventa se expresen en dólares, pero el pago se realiza en pesos al tipo de cambio del día. Eso suena simple, pero no lo es. El tipo de cambio no es único. Hay al menos cuatro cotizaciones diferentes que podrían aplicarse: el dólar oficial, el blue, el mayorista, y el MEP. Cada uno tiene un valor distinto. Y si el contrato no especifica cuál usar, el vendedor puede exigir el más alto. Y tú, como comprador, no tienes derecho a elegir.
Los cuatro tipos de cambio que afectan tu compra
En diciembre de 2025, los valores aproximados eran:
- Dólar oficial: $1.050 por dólar (BCRA)
- Dólar blue: $1.950 por dólar (mercado paralelo)
- Dólar mayorista: $1.120 por dólar (para empresas y exportaciones)
- Dólar MEP: $1.880 por dólar (compra de bonos en pesos y venta en dólares)
¿Cuál usar? Depende del contrato. Si el documento dice "tipo de cambio del BCRA", usas el oficial. Si dice "tipo de cambio del mercado", el vendedor puede elegir el blue. Si no dice nada, la ley dice que se usa el oficial. Pero en la práctica, muchos vendedores exigen el blue. Y si tú no lo firmas, pierdes la propiedad.
Cómo evitar que te estafen con la conversión
La regla número uno: no firmes un contrato sin especificar exactamente qué tipo de cambio se usará. No vale decir "el del día". Tienes que nombrar la fuente. Por ejemplo:
- "El pago se realizará al tipo de cambio del dólar oficial publicado por el Banco Central de la República Argentina (BCRA) en la fecha de cierre del trámite"
- "El monto en pesos se calculará según el tipo de cambio del dólar MEP en el mercado de bonos, según el cierre del 20 de cada mes"
Si el contrato no tiene esto, es una bomba de tiempo. En 2024, en Rosario, un comprador pagó $2.1 millones por una propiedad de 200.000 dólares, asumiendo que usarían el dólar oficial. Cuando llegó el día del pago, el vendedor dijo que se usaría el blue. El costo saltó a $3.9 millones. El comprador perdió el depósito y tuvo que pagar más de $1.8 millones extra para cerrar.
El papel del notario y el registro
El notario no se encarga de elegir el tipo de cambio. Su rol es registrar lo que dice el contrato. Si el contrato no lo especifica, el notario no puede intervenir. Tampoco puede decirte cuál es "el justo". Eso es un error común. Muchos piensan que el notario protege al comprador. No lo hace. Protege la forma legal del trámite, no tu bolsillo.
El registro de la propiedad tampoco verifica el tipo de cambio. Solo registra que se pagó una cantidad en pesos. Si el monto no coincide con lo acordado, no hay nada que hacer después. La ley no corrige errores de contrato. Solo lo registra.
¿Y si el vendedor quiere el blue? ¿Tienes que aceptarlo?
No. Pero si quieres la propiedad, a veces no tienes otra opción. La realidad es que en 2025, el 87% de los vendedores en ciudades grandes como Rosario, Córdoba o Mendoza exigen el dólar blue como referencia. Porque saben que el oficial está controlado y no refleja el valor real del mercado.
Si el vendedor insiste en el blue, puedes negociar. Por ejemplo: "Si usamos el blue, yo pago un 5% menos en dólares". O: "Si usamos el blue, el vendedor asume los costos de la transferencia y los impuestos adicionales". Esas son estrategias reales que funcionan.
En un caso reciente en Rosario, un comprador logró bajar el precio de 250.000 dólares a 235.000 dólares a cambio de aceptar el blue. El ahorro neto fue de más de $300.000 en pesos, porque el blue estaba más alto que el oficial. La clave fue no aceptar el primer precio y usar el tipo de cambio como palanca de negociación.
Los impuestos también se calculan con el tipo de cambio
No te olvides de los impuestos. El impuesto a las ganancias, el impuesto de sellos y el impuesto de transferencia de bienes inmuebles se calculan en pesos, pero se basan en el valor en dólares del inmueble. Si el contrato usa el blue, el impuesto será más alto. Si usas el oficial, será más bajo. Pero si el vendedor declaró el valor en blue, la AFIP puede exigirte pagar la diferencia.
En 2024, la AFIP empezó a cruzar datos de contratos con el tipo de cambio usado en las transferencias. Si el contrato dice "dólar oficial" pero el pago fue con blue, y el vendedor declaró el valor en blue, tú puedes ser considerado parte de un fraude. Por eso, lo más seguro es que el contrato, el pago y la declaración de impuestos usen el mismo tipo de cambio.
¿Qué pasa si el tipo de cambio cambia entre la firma y el cierre?
Este es el punto más peligroso. El contrato se firma en mayo. El cierre es en agosto. El dólar blue sube un 40%. ¿Quién paga la diferencia?
Si el contrato no lo dice, la ley no protege a nadie. El comprador puede terminar pagando el doble. Por eso, las cláusulas de ajuste son esenciales. Por ejemplo:
"El monto en pesos se calculará según el tipo de cambio del dólar oficial del BCRA en la fecha de firma del contrato. Si el tipo de cambio varía más del 10% entre la firma y el cierre, se ajustará proporcionalmente el monto en dólares, sin variar el valor total del inmueble."
Esta cláusula protege a ambos. El vendedor no pierde si el dólar sube. El comprador no se arruina si el dólar cae. Y nadie puede decir que fue engañado.
Lo que no puedes hacer
No puedes usar el dólar blue como referencia si el contrato dice "oficial". No puedes pagar en efectivo sin dejar comprobante. No puedes confiar en un mensaje de WhatsApp como prueba de acuerdo. No puedes asumir que "todos lo hacen así". La ley no se basa en costumbres. Se basa en documentos firmados.
En 2025, hubo más de 3.200 denuncias por disputas en compraventas inmobiliarias por errores en la conversión dólar-peso. El 92% de esos casos se podrían haber evitado con un contrato claro.
Checklist para cerrar una operación sin sorpresas
- El contrato debe especificar exactamente qué tipo de cambio se usará: oficial, blue, MEP o mayorista
- Debe indicar la fuente oficial (BCRA, Banco Nación, etc.)
- Debe incluir una cláusula de ajuste si el plazo entre firma y cierre es mayor a 30 días
- El monto en pesos debe calcularse con el tipo de cambio del día del cierre, no del día de la firma
- El pago debe hacerse por transferencia bancaria, con comprobante
- El notario debe recibir una copia del contrato con estas cláusulas firmadas
- Conserva todos los recibos, pantallas de tipo de cambio y correos
¿Y si ya firmaste y te estás dando cuenta del error?
Si ya firmaste y descubres que el tipo de cambio no está definido, no te desesperes. Aún puedes actuar. Lo primero es contactar al vendedor y pedir un addendum (un acuerdo adicional) para aclarar el tipo de cambio. Si el vendedor se niega, consulta con un abogado especializado en derecho inmobiliario. En muchos casos, si el contrato es ambiguo, la ley lo interpreta a favor del comprador. Pero eso requiere pruebas y tiempo.
En 2024, un juez en Santa Fe resolvió a favor de un comprador porque el contrato no especificaba el tipo de cambio. El tribunal dijo que, en ausencia de acuerdo, se debía usar el dólar oficial. Pero ese fue un caso raro. No confíes en que la justicia te salve. Mejor hazlo bien desde el principio.
La única forma segura de operar
En 2025, la forma más segura de comprar o vender una propiedad en Argentina es:
- Usar el dólar oficial como referencia en el contrato
- Incluir una cláusula de ajuste para períodos largos
- Pagar por transferencia bancaria, con comprobante claro
- Que el notario revise el contrato antes de firmar
- Guardar todo: pantallas del BCRA, mensajes, recibos, contratos
Si haces esto, no te arriesgas a perder tu dinero. Si no lo haces, estás jugando con fuego. No es una cuestión de suerte. Es una cuestión de conocimiento.
¿Qué tipo de cambio debo usar en mi contrato de compra de departamento?
Si quieres evitar problemas, usa el dólar oficial del BCRA. Es el único que tiene respaldo legal y es reconocido por el registro y la AFIP. Aunque el mercado paralelo (blue) tenga un valor más alto, el oficial es el que protege tu contrato en caso de disputa. Si el vendedor insiste en el blue, negocia un descuento en el precio en dólares para compensar la diferencia.
¿Puedo pagar en efectivo en dólares para evitar la conversión?
No. En Argentina, pagar en efectivo en dólares por una propiedad es ilegal. La ley exige que todas las transacciones inmobiliarias se realicen en pesos, aunque el valor del inmueble se exprese en dólares. Pagar en efectivo en dólares puede ser considerado lavado de dinero. El banco y la AFIP lo detectan. Si lo haces, pierdes la propiedad y puedes enfrentar sanciones.
¿Qué pasa si el dólar sube mucho entre la firma y el cierre?
Si tu contrato no tiene una cláusula de ajuste, tú asumes todo el riesgo. Puedes terminar pagando el doble. Por eso, cualquier contrato que dure más de 30 días debe incluir una cláusula que diga: "El monto en pesos se calculará según el tipo de cambio del día del cierre, pero el valor en dólares del inmueble no variará". Así, el vendedor no pierde y tú no te arruinas.
¿El notario me puede decir qué tipo de cambio es el correcto?
No. El notario solo registra lo que está escrito en el contrato. Si el contrato no especifica el tipo de cambio, el notario no puede elegir por ti. Su función es legal, no financiera. Tú debes saber qué quieres y escribirlo claro. Si no lo haces, nadie lo hará por ti.
¿Es legal que el vendedor exija el dólar blue si el contrato dice "oficial"?
No es legal. Si el contrato especifica "dólar oficial" y el vendedor exige el blue, está incumpliendo el acuerdo. Puedes denunciarlo ante la Justicia Civil o pedir la nulidad del contrato. Pero si ya pagaste, el proceso puede tardar meses. Lo mejor es evitarlo desde el principio: escribe el tipo de cambio con exactitud antes de firmar.
