Comprar una casa no es solo pagar el precio de venta
Mucha gente cree que si una vivienda cuesta 300.000 euros, entonces debe ahorrar exactamente eso. Pero eso es solo el inicio. Los costos totales de compraventa inmobiliaria pueden sumar entre el 10% y el 15% del valor de la propiedad. En una casa de 300.000 euros, eso significa otros 30.000 a 45.000 euros que no están incluidos en el precio que ves en el anuncio. Si no los tienes preparados, te quedas sin casa, sin dinero y con una factura inesperada.
Qué incluyen los costos totales de compraventa
Los gastos de una compraventa inmobiliaria se dividen en tres grupos: impuestos, trámites legales y gastos adicionales. Cada uno tiene su propia lógica y su propia factura.
Los impuestos son los más grandes. Si compras una vivienda nueva, pagas el IVA. Si es de segunda mano, pagas el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). En la mayoría de las comunidades autónomas, el ITP oscila entre el 6% y el 10%. En Madrid, por ejemplo, es del 6% para viviendas de uso habitual. En Cataluña, puede llegar al 10%. El IVA, en cambio, es fijo: 10% para viviendas de uso habitual, 21% para garajes o locales comerciales.
Después vienen los gastos de notaría y registro. El notario no vende la casa, pero sí certifica que todo es legal. Su tarifa no es fija: depende del valor de la propiedad, de la complejidad del contrato y del número de cláusulas. Para una vivienda de 300.000 euros, el notario cobra entre 800 y 1.500 euros. El registro de la propiedad cobra más o menos lo mismo: entre 600 y 1.200 euros. No puedes evitarlo. Si no registras la propiedad, legalmente no la tienes.
Los gastos adicionales incluyen la tasación (obligatoria si pides hipoteca), el gestor (opcional pero útil), el seguro de hogar (no obligatorio, pero lo pide el banco) y la comisión del agente inmobiliario. La tasación suele costar entre 250 y 500 euros. El gestor puede cobrar entre 400 y 800 euros, pero te ahorra horas de cola en oficinas. El seguro de hogar, si lo pides con la hipoteca, suele estar entre 150 y 300 euros el primer año. Y la comisión del agente: si compras a través de una inmobiliaria, normalmente paga el vendedor, pero en algunos casos -especialmente en compras privadas- el comprador termina asumiéndola. Siempre pregunta antes de firmar.
Comparación de costos: nueva vs. usada
La diferencia entre comprar una vivienda nueva y una usada no está solo en el precio de la puerta. Está en los impuestos y en los trámites.
| Concepto | Vivienda Nueva | Vivienda Usada |
|---|---|---|
| Impuesto principal | IVA 10% (30.000 €) | ITP 6-10% (18.000-30.000 €) |
| Notaría | 1.000-1.500 € | 1.000-1.500 € |
| Registro | 700-1.200 € | 700-1.200 € |
| Tasación | 300-500 € | 300-500 € |
| Comisión agente | Normalmente pagada por vendedor | Normalmente pagada por vendedor |
| Seguro hogar (año 1) | 200-300 € | 200-300 € |
| Gestor (opcional) | 500-800 € | 500-800 € |
| Total estimado | 32.700-38.000 € | 20.700-33.000 € |
Como ves, comprar una vivienda usada puede ahorrarte hasta 15.000 euros en impuestos, pero eso no significa que sea siempre más barato. En algunas zonas, las viviendas nuevas vienen con descuentos en gastos de notaría o incluso con el seguro incluido. Y si la vivienda usada necesita reformas, esos costos no están en esta tabla. La clave es comparar el precio final total, no solo el precio de venta.
Qué pasa si no tienes dinero para los gastos adicionales
Un error común es pedir una hipoteca por el 100% del precio de la vivienda. Pero los bancos no financian los gastos de compraventa. La mayoría solo cubre hasta el 80% del valor de tasación -y la tasación suele ser un 10% menor que el precio de compra. Eso significa que si compras una casa por 300.000 euros, el banco puede darte solo 240.000 euros. Tienes que aportar los otros 60.000 euros: 300.000 de precio + 30.000 de gastos = 330.000. Menos 240.000 de hipoteca = 90.000 euros que debes tener en efectivo.
Si no tienes esa cantidad, hay dos opciones: o ahorras más antes de comprar, o buscas viviendas con precios más bajos. No hay trucos mágicos. Algunos vendedores ofrecen financiar parte de los gastos, pero eso se refleja en un precio más alto. Otras veces, los bancos te ofrecen paquetes que incluyen seguro y gestor, pero con intereses más altos. Siempre suma todo: el interés, la comisión, el seguro, el gestor. No te dejes llevar por la promesa de "todo incluido".
Qué puedes hacer para reducir los costos
Hay formas reales de ahorrar. No son trampas. Son estrategias legales y comunes.
- Comprar en comunidades con ITP más bajo: En Andalucía, el ITP es del 6% para viviendas de uso habitual. En Castilla-La Mancha, también es del 6%. En Madrid, si es tu vivienda habitual y tienes menos de 35 años, puedes tener un descuento del 50% en el ITP. Revisa las bonificaciones locales.
- No contrates gestor si puedes hacerlo tú: Si tienes tiempo y paciencia, puedes hacer los trámites de registro y notaría tú mismo. Solo necesitas la documentación lista: DNI, certificado de empadronamiento, certificado de deudas de la comunidad, nota simple del registro. El proceso lleva unas 3 semanas, pero te ahorra 500-800 euros.
- Negocia la comisión del agente: Si el vendedor no paga, pregunta si puedes negociar una comisión más baja. Algunas inmobiliarias aceptan 1% en lugar de 3% si la operación es sencilla.
- Evita comprar en zonas con tasaciones bajas: En barrios con muchos pisos antiguos, las tasaciones suelen ser más bajas que el precio real. Si el banco valora la vivienda en 270.000 euros pero tú la compras por 300.000, tu financiación se reduce. Eso te obliga a aportar más dinero. Busca viviendas en zonas donde la tasación suele estar cerca del precio de compra.
Qué documentos necesitas antes de firmar
No puedes firmar sin los papeles correctos. Si te faltan, la operación se detiene. Y si la operación se detiene, pierdes la reserva y posiblemente el dinero que ya entregaste.
- Certificado de eficiencia energética (obligatorio desde 2013)
- Nota simple del Registro de la Propiedad (para ver si hay hipotecas o embargos)
- Últimas recibos de la comunidad de propietarios (para saber si hay deudas pendientes)
- Escritura de la propiedad (si es usada)
- Boletín de instalación eléctrica (si la vivienda tiene más de 20 años)
- DNI o NIE de comprador y vendedor
- Empadronamiento del comprador (si quieres bonificación en ITP)
Si compras una vivienda nueva, el promotor debe darte el certificado de habitabilidad y el libro del edificio. Sin ellos, no puedes pedir la hipoteca. Si te los niegan, no firmes. No hay excusa.
Qué pasa después de la compra
La compra no termina cuando firmas en la notaría. Ahora empieza lo real: pagar impuestos, cambiar de nombre en los servicios y actualizar tu dirección.
El impuesto de transmisiones (ITP o IVA) debe pagarse dentro de los 30 días siguientes a la firma. Si no lo haces, hay multas. El registro de la propiedad también debe hacerse en ese plazo. Si no lo haces, no puedes vender, hipotecar o heredar la vivienda legalmente.
Y no olvides cambiar el nombre de los servicios: luz, agua, gas, internet. Si no lo haces, sigues siendo responsable de las facturas del anterior propietario. En muchos casos, los antiguos dueños dejan de pagar y la empresa te lo cobra a ti. Es un error común y muy costoso.
Errores que la mayoría comete
- Pensar que el precio de la vivienda es el precio total.
- Dejar los gastos para el último momento.
- Confundir la tasación con el precio de compra.
- No pedir la nota simple antes de firmar la reserva.
- Dejar que el agente controle todos los trámites sin entenderlos.
- No verificar si hay deudas en la comunidad.
El error más grave es no hacer cuentas antes de ofrecer dinero. Si no sabes cuánto vas a pagar en total, no puedes negociar. Y si no puedes negociar, pagas de más.
¿Cuánto tiempo tardan los gastos de compraventa en pagarse?
Los gastos de notaría y registro se pagan el mismo día de la firma. El impuesto de transmisiones (ITP o IVA) debe pagarse dentro de los 30 días siguientes. Si usas un gestor, él se encarga de la declaración y el pago. Si lo haces tú, debes ir a la oficina de Hacienda con los papeles y pagar en banco o por transferencia. No hay plazos más largos: si pasas de los 30 días, te cobran intereses y multas.
¿Puedo incluir los gastos en la hipoteca?
No. Las entidades financieras solo financian hasta el 80% del valor de tasación, y ese valor no incluye gastos. Algunos bancos ofrecen préstamos adicionales para reformas, pero no para gastos de compraventa. Si alguien te dice que puedes incluirlos, te está ofreciendo un préstamo con intereses más altos o condiciones poco claras. No es legal ni seguro.
¿Quién paga la comisión del agente inmobiliario?
Por ley, el vendedor es quien debe pagarla. Pero en la práctica, muchos vendedores lo incluyen en el precio de la vivienda. Si el vendedor no paga, y tú lo sabes antes de firmar, puedes negociar un descuento en el precio. Si no lo sabes hasta el final, puedes pedir una compensación. Pero si no lo negocias, tú lo pagas.
¿Qué pasa si la vivienda tiene deudas de la comunidad?
Si la vivienda tiene deudas pendientes de la comunidad, tú las heredas. La ley dice que el comprador es responsable de las deudas del año anterior y de los años anteriores si no se han cobrado. Por eso, siempre pide el certificado de deudas de la comunidad. Si hay deudas, exige que el vendedor las pague antes de firmar. Si no lo hace, no firmes. No hay excepciones.
¿Es obligatorio el seguro de hogar?
No es obligatorio por ley, pero sí por el banco. Si pides una hipoteca, el banco te exigirá un seguro de hogar que cubra incendios y daños estructurales. Puedes elegir la compañía, pero debe cumplir con los requisitos del banco. No lo ignores: si no lo tienes, no te dan la hipoteca.
