¿Estás pensando en comprar una casa pero no sabes si elegir una propiedad usada o una propiedad en pozo? Es una de las decisiones más importantes que puedes tomar cuando entras al mercado inmobiliario. No se trata solo de precio. Se trata de tiempo, riesgo, control y valor a largo plazo. Mucha gente cree que la propiedad en pozo es siempre mejor porque es nueva. Pero eso no es cierto. Y muchas otras piensan que una casa usada es una ganga, sin darse cuenta de los costos ocultos que vienen con ella.
¿Qué es una propiedad usada?
Una propiedad usada es una vivienda que ya ha sido habitada. Puede tener 1 año o 50 años. Lo que importa es que alguien más vivió allí, hizo cambios, instaló sistemas, y probablemente dejó marcas -visibles o no- en las paredes, el techo, los tubos o los cables. En muchos casos, estas casas ya tienen todo: cocina, baño, calefacción, ventanas, pisos. No necesitas empezar de cero.
En ciudades como Madrid, Barcelona o Valencia, las propiedades usadas representan más del 80% de las ventas. Son las que la gente encuentra primero cuando busca en portales como Idealista o Fotocasa. Muchas están en barrios consolidados, cerca de escuelas, transporte público y supermercados. Eso es un valor real. No puedes construir eso con una nueva vivienda en un terreno vacío.
¿Qué es una propiedad en pozo?
Una propiedad en pozo es una casa que aún no se ha terminado. Está en construcción. Puede estar en el cimiento, en el marco, o casi lista. Lo que la define es que no está habitable todavía. No puedes entrar y vivir en ella. Tienes que esperar. Y durante ese tiempo, estás pagando, pero no disfrutando.
Estas propiedades suelen venderse por开发商 (promotores inmobiliarios) como parte de un nuevo proyecto. A veces, ofrecen descuentos por comprar antes de que termine la obra. Pero no siempre es un ahorro real. El precio inicial puede parecer bajo, pero luego vienen los gastos adicionales: acabados de lujo, muebles, instalaciones eléctricas extras, pavimentos, jardines. Y si hay retrasos, tu alquiler sigue siendo un gasto fijo.
Costo inicial: ¿cuál es más barato?
En teoría, una propiedad en pozo cuesta menos. Pero la realidad es más complicada. En 2025, el precio promedio de una vivienda usada en España era de 210.000 euros. Una propiedad en pozo, en el mismo barrio, costaba 230.000 euros. Pero eso no incluye los 15.000-30.000 euros que muchos compradores gastan en personalizarla: cocina de gama alta, suelos de mármol, sistemas de climatización inteligente, piscina, etc.
En cambio, una propiedad usada puede estar en 190.000 euros, con todo instalado. Solo necesitas pintar, cambiar el baño o renovar la calefacción. Eso te sale en 10.000-15.000 euros. Menos que lo que gastas en una propiedad en pozo para hacerla habitable como quieres.
Además, las propiedades usadas no tienen IVA. Solo pagan impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), que ronda el 8-10%. Las nuevas viviendas pagan IVA al 10% o 21%, dependiendo de la región y el tipo de vivienda. Eso puede significar 15.000 euros de diferencia en una casa de 200.000 euros.
Tiempo de espera: ¿puedes vivir ahora o tienes que esperar?
Este es el punto donde muchas personas se equivocan. Una propiedad en pozo puede tardar entre 6 y 18 meses en estar lista. Si estás alquilando, estás pagando dos veces: el alquiler y la hipoteca de la casa que aún no puedes usar. Eso suma 10.000-20.000 euros extra en un año.
Una propiedad usada, en cambio, puede estar lista para entrar en 30 días. Si ya tienes el dinero y la hipoteca aprobada, puedes mudarte en menos de un mes. No hay incertidumbre. No hay retrasos por lluvia, falta de materiales o problemas con la licencia.
En 2024, el 63% de los compradores de propiedades en pozo reportaron retrasos de más de 3 meses. Algunos hasta 10 meses. Y cuando finalmente llega la llave, a veces descubres que lo que te prometieron no es lo que te dieron. La cocina es de otro modelo. El suelo es más barato. La terraza no tiene la vista que te mostraron en el plano.
Control y personalización: ¿qué tanto puedes cambiar?
Si quieres una casa hecha a tu medida, una propiedad en pozo te da más opciones. Puedes elegir el color de las paredes, el tipo de ventanas, los electrodomésticos, el sistema de alarma. Pero eso no es gratis. Cada cambio tiene un costo adicional. Y no siempre puedes elegir lo que quieres. Algunos promotores solo te permiten seleccionar entre 3 opciones predefinidas.
En una propiedad usada, también puedes cambiar cosas. Pero no estás limitado por el proyecto original. Puedes derribar una pared, mover el baño, instalar suelo radiante, poner una isla en la cocina. No necesitas pedir permiso al promotor. Solo necesitas un arquitecto y un permiso municipal, que es un trámite normal.
Además, en una casa usada, puedes ver lo que hay. No hay sorpresas. Sabes exactamente cómo están los tubos, el aislamiento, el techo. En una propiedad en pozo, todo está oculto bajo el yeso y el hormigón. Si hay un error en la construcción, lo descubres cuando ya es tarde -y caro- de arreglar.
Valor de reventa y depreciación
Una propiedad usada pierde valor al principio, pero luego se estabiliza. En los primeros 2 años, puede bajar un 5-8% si el mercado se enfría. Pero después, su valor depende de su ubicación, estado y demanda local. En barrios buenos, una casa usada bien mantenida puede subir un 3-5% al año.
Una propiedad en pozo, en cambio, tiene un problema: cuando se termina, se convierte en una de muchas nuevas casas en el mismo barrio. Si hay muchos proyectos similares en la zona, la oferta se satura. Y entonces el precio se cae. En 2023, en zonas como Alcorcón o Leganés, las viviendas nuevas en pozo perdieron hasta un 12% de valor en los primeros 18 meses tras la entrega.
Además, los compradores prefieren propiedades usadas cuando buscan reventa. Porque saben lo que tienen. No tienen miedo de problemas de construcción. No tienen que confiar en un promotor que ya no existe.
¿Qué pasa con las garantías?
Las propiedades en pozo vienen con garantía legal de 10 años para estructura, 3 años para elementos de instalación y 1 año para acabados. Suena bueno. Pero en la práctica, reclamar es un calvario. Tienes que demostrar que el defecto es por mala construcción, no por uso. Y los promotores siempre encuentran excusas: "fue el instalador", "no seguiste las instrucciones", "el clima lo dañó".
En una propiedad usada, no tienes garantía legal. Pero tienes el historial. Si el dueño anterior hizo reformas con permiso, puedes ver los certificados. Si el sistema de fontanería se reemplazó en 2022, lo sabes. Si el techo fue reparado en 2021, lo ves en los recibos. No dependes de un papel. Dependes de hechos reales.
El factor emocional: ¿qué te hace sentir más seguro?
Comprar una casa no es solo una decisión financiera. Es emocional. Mucha gente se siente más segura con una propiedad usada porque puede caminar por ella, abrir los armarios, encender las luces, ver cómo entra la luz por la ventana. Puedes imaginar tu vida allí. Con una propiedad en pozo, todo es plano, virtual, te lo muestran con renders. Y cuando ves la realidad, a veces no coincide.
Además, las casas usadas tienen historia. Una puerta que se cierra con un sonido particular, un escalón que cruje, una ventana que da a un árbol que ha estado allí 30 años. Eso no se puede diseñar. No se puede comprar. Se vive.
¿Cuándo elegir una propiedad usada?
- Si necesitas mudarte en menos de 60 días
- Si quieres evitar gastos imprevistos de construcción
- Si buscas una ubicación consolidada con servicios cercanos
- Si no quieres lidiar con promotores o retrasos
- Si prefieres ver y tocar lo que compras
¿Cuándo elegir una propiedad en pozo?
- Si tienes un presupuesto flexible y puedes cubrir gastos extra
- Si quieres una casa con tecnología moderna (energía solar, domótica, aislamiento avanzado)
- Si no te importa esperar 12-18 meses
- Si el proyecto está en una zona con gran potencial de revalorización
- Si puedes verificar que el promotor tiene buena reputación y entregó proyectos antes a tiempo
Conclusión: no hay una opción mejor. Solo la que te conviene.
No hay una respuesta universal. No es mejor comprar una propiedad usada o en pozo. Es mejor comprar la que se adapta a tu situación. Si eres joven, tienes un trabajo estable, y quieres vivir en un barrio con alma, la propiedad usada es la opción más segura. Si eres inversionista, tienes paciencia, y buscas una casa con estándares modernos, entonces la en pozo puede ser tu mejor apuesta -pero solo si investigas bien al promotor y entiendes todos los costos ocultos.
Lo que sí es cierto: el mercado de vivienda en España ya no es como hace 10 años. Las nuevas construcciones no son automáticamente mejores. Y las casas usadas no son automáticamente viejas o malas. La clave está en mirar con ojos reales, no con los filtros de las redes sociales.
¿Cuál es la diferencia entre IVA e ITP en la compra de vivienda?
El IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) se aplica a las viviendas nuevas, y suele ser del 10% o 21%, dependiendo del tipo de vivienda y la comunidad autónoma. El ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) se aplica a las viviendas usadas y varía entre el 8% y el 10%. En la práctica, esto significa que comprar una vivienda usada puede ahorrarte entre 10.000 y 20.000 euros en impuestos, comparado con una nueva del mismo precio.
¿Puedo financiar una propiedad en pozo con hipoteca?
Sí, pero no es tan sencillo como con una vivienda usada. Los bancos suelen exigir un porcentaje mayor de entrada (20-30%) y solo desembolsan el dinero en fases, según avance la obra. También piden garantías adicionales, como un aval o certificados de solvencia del promotor. En muchos casos, el banco no aprueba la hipoteca hasta que la vivienda esté al menos en fase de cierre.
¿Es más barato reformar una casa usada que construir una nueva?
En la mayoría de los casos, sí. Reformar una vivienda usada cuesta entre 500 y 1.000 euros por metro cuadrado, dependiendo de la calidad de los materiales. Construir una vivienda nueva desde cero cuesta entre 1.200 y 1.800 euros por metro cuadrado. Eso incluye terreno, licencias, materiales, mano de obra y costes administrativos. La reforma es más económica, más rápida y menos riesgosa.
¿Qué debo revisar antes de comprar una propiedad usada?
Revisa el certificado de eficiencia energética, el informe de instalaciones eléctricas y de fontanería, el estado del techo y la fachada, y si hay licencias de reformas anteriores. Pide los recibos de la comunidad de vecinos y verifica que no haya deudas pendientes. Si la casa tiene más de 20 años, contrata un técnico para un informe de inspección. No te fíes solo de lo que te dice el vendedor.
¿Las propiedades en pozo tienen más valor a largo plazo?
No necesariamente. Aunque son más eficientes energéticamente y tienen tecnología moderna, su valor depende de la oferta y la demanda local. Si hay muchas viviendas nuevas en la misma zona, su valor puede estancarse o incluso bajar. Las propiedades usadas en barrios consolidados, con buena ubicación y mantenimiento, suelen mantener o aumentar su valor más consistentemente con el tiempo.
