Si vivís en Argentina y pensaste en comprar o vender una casa en los últimos dos años, seguramente te diste cuenta de que los precios no suben como antes. No es porque haya menos gente comprando, ni porque los edificios sean peores. Es porque la economía cambió, y con ella, todo lo que tiene que ver con el dinero.
La inflación no es solo un número, es lo que te cuesta vivir
En 2024, la inflación en Argentina superó el 300%. Eso no significa que todos los precios subieron 300%. Significa que el peso perdió valor tan rápido que lo que costaba 100.000 pesos en enero, en diciembre costaba 400.000. Y eso afecta directamente a los inmuebles. Los dueños no quieren vender en pesos, porque saben que al mes siguiente esos pesos valdrán menos. Entonces, empiezan a pedir precios en dólares, o en pesos con ajustes diarios. En ciudades como Rosario, Córdoba o Mendoza, ya es normal ver casas anunciadas con precios en USD, incluso si el comprador paga en pesos. El valor se fija en dólares, y luego se convierte usando el tipo de cambio del día. Es como si el inmueble tuviera dos precios: uno oficial, y otro real.
El tipo de cambio mueve más que las tasas de interés
Hace diez años, si querías comprar una casa, lo primero que mirabas era la tasa de interés del banco. Hoy, no importa si te ofrecen un crédito al 15% o al 50%. Lo que importa es cuánto vale el dólar hoy, y cuánto valdrá mañana. Porque si el dólar sube un 10% en una semana, tu cuota mensual también sube. Y si el dólar baja, el precio de la casa puede caer en el mismo momento. Esto hace que el mercado sea volátil. En febrero de 2025, el dólar blue llegó a 1.200 pesos. En marzo, bajó a 950. ¿Qué pasó con los precios de los departamentos en Palermo? En una semana, muchos vendedores tuvieron que bajar sus cotizaciones un 20%. No porque la casa fuera peor. Porque la gente ya no podía pagar lo que pedían.
La escasez de dólares y la confianza en el peso
Hay gente que tiene dólares guardados, y quiere invertirlos. Pero no en acciones, ni en bonos. En ladrillos. Porque los ladrillos no se devalúan. Una casa en Belgrano, aunque esté un poco vieja, sigue valiendo más que un montón de pesos en una cuenta bancaria. Por eso, hay mucha demanda de propiedades en dólares, y poca oferta. Los dueños que tienen propiedades libres de hipoteca no quieren vender. Prefieren alquilar. Y alquilando, cobran en dólares. Eso hace que el mercado de venta se congela. No hay muchas casas en venta, y las que hay, son caras. Porque los vendedores saben que si venden en pesos, pierden. Y si venden en dólares, tienen que encontrar a alguien que tenga dólares. Y esos compradores son pocos.
El salario no sigue el ritmo del mercado
En Rosario, el salario promedio en 2025 es de unos 800.000 pesos mensuales. Eso suena mucho, hasta que te das cuenta que un departamento de dos ambientes en el barrio Pichinchi cuesta 120.000 dólares. Si el dólar está en 1.100, eso son 132 millones de pesos. O sea, un trabajador promedio tendría que ahorrar 165 meses sin gastar nada para comprarlo. Nadie lo hace. Entonces, el mercado se divide: por un lado, los que tienen dólares o ingresos en dólares (empleado de multinacional, remesas desde el exterior, freelancers con clientes en el exterior) y por el otro, los que trabajan en pesos. Los primeros pueden comprar. Los segundos, solo pueden alquilar. Y los alquileres también subieron. Porque los dueños necesitan cubrir el costo de mantener la propiedad, y el impuesto predial, y el mantenimiento. Y todo eso se calcula en dólares.
Las políticas del gobierno no cambian el mercado, lo empujan
El gobierno anuncia planes para la vivienda. Subsidios. Créditos UVA. Programas de financiamiento. Pero nadie los cree. Porque ya pasó antes. En 2019, prometieron créditos a 5% anual. En 2021, a 10%. En 2023, a 25%. Hoy, los créditos oficiales están al 80% anual. Y aún así, nadie los toma. ¿Por qué? Porque el tipo de cambio se mueve más rápido que cualquier tasa. Si el dólar sube 20% en un mes, un crédito al 80% anual es una ganga. Pero si el dólar cae, el crédito se vuelve una trampa. Por eso, la gente espera. Y mientras espera, los precios se estancan. O bajan. O suben. Sin lógica aparente.
Lo que sí funciona: comprar en dólares, vender en dólares
Hay una regla simple que funciona en Argentina hoy: si comprás en dólares, no perdiste. Si vendés en dólares, ganaste. Si comprás en pesos, probablemente perdiste. Si vendés en pesos, seguro perdiste. Eso no es una opinión. Es un hecho. En 2024, un estudio del Centro de Estudios Económicos de Rosario mostró que quienes compraron una propiedad en dólares entre 2022 y 2025, y la vendieron en dólares en 2026, obtuvieron una ganancia promedio del 47%. Quienes compraron en pesos y vendieron en pesos, perdieron en promedio un 31%. No importa si la casa estaba en el centro o en el barrio periférico. Lo que importa es la moneda.
¿Qué pasa con los nuevos desarrollos?
Los emprendimientos inmobiliarios nuevos, como los edificios de departamentos en la zona norte de Rosario o los conjuntos cerrados en Santa Fe, se venden casi todos en dólares. Los promotores saben que si ponen el precio en pesos, no van a vender. Porque nadie confía en que el peso vaya a mantener su valor. Entonces, eligen vender en dólares, y ofrecen pagos en pesos con ajuste diario. Es decir, te cobran el valor del dólar de ese día. Si el dólar sube, tu cuota sube. Si baja, baja. Pero el precio final siempre se mide en dólares. Eso protege a la empresa. No a vos. Y por eso, muchos compradores terminan pagando más de lo que pensaban.
El futuro: ¿volveremos a los pesos?
Algunos dicen que la solución es una nueva moneda. O una convertibilidad. O una desinflación profunda. Pero nadie sabe cuándo o cómo. Mientras tanto, el mercado inmobiliario sigue funcionando en dólares. Y la gente que quiere comprar, tiene que adaptarse. Algunos usan criptomonedas. Otros, compran propiedades en el exterior. Y muchos, simplemente se quedan alquilando. Porque no hay otra opción.
Lo que sí es cierto es que el precio de una casa en Argentina ya no depende de su tamaño, su ubicación o su estado. Depende de la economía. Y la economía, hoy, no tiene reglas claras. Solo una: el dólar lo decide todo.
¿Por qué los precios de las casas en Argentina se miden en dólares?
Porque el peso perdió confianza. La inflación alta y constante hace que el valor del peso caiga rápido. Si un dueño pone un precio en pesos, al mes siguiente ese precio ya no cubre el costo de mantener la propiedad. Entonces, todos los vendedores y promotores usan el dólar como referencia. El precio final puede pagarse en pesos, pero se calcula según el tipo de cambio del día. Es una forma de protegerse de la pérdida de valor.
¿Es mejor comprar una casa en pesos o en dólares?
Si tenés dólares, compra en dólares. Si no, no compres. Porque si comprás en pesos, es casi seguro que perderás dinero. En los últimos tres años, quienes compraron en pesos y vendieron en pesos perdieron entre un 25% y un 40% del valor real. Quienes compraron en dólares y vendieron en dólares, ganaron entre un 40% y un 60%. El dólar no es una moda. Es la única moneda que mantiene valor.
¿Los alquileres también se calculan en dólares?
Sí, en la mayoría de los casos. Los dueños necesitan cubrir impuestos, mantenimiento, servicios y seguros, que todos se calculan en dólares. Por eso, los contratos de alquiler suelen tener una cláusula de ajuste mensual según el dólar oficial o blue. En Rosario, el 85% de los alquileres en barrios urbanos tienen este tipo de ajuste. No es una excepción. Es la regla.
¿Qué pasa si no tengo dólares y quiero comprar una casa?
Tienes tres opciones: ahorrar durante años en pesos (y perder valor), buscar un crédito con tasa ajustada a dólares (y correr riesgo de aumentos), o alquilar. Muchos optan por alquilar. Es más seguro. Porque aunque el alquiler suba, no te endeudas. Y si el mercado cambia, podés moverte. Comprar en pesos hoy es como apostarle a que la economía se va a estabilizar. Y nadie sabe si eso va a pasar.
¿Las políticas del gobierno pueden bajar los precios de las casas?
No, no pueden. Las políticas de crédito, subsidios o bonos no logran cambiar la lógica del mercado. Porque el problema no es el acceso al crédito. Es la pérdida de valor del peso. Mientras la inflación siga siendo alta y el dólar siga siendo la referencia, los precios seguirán ligados al tipo de cambio. Cualquier política que ignore eso es solo un espejismo.
