Recibir la llave de tu nueva casa no es el final del proceso. Es el principio de una inspección que puede ahorrarte miles de pesos y meses de estrés. Mucha gente cree que si el dueño o el agente dice que todo está en orden, no hay que preocuparse. Pero en Rosario, como en cualquier ciudad, las cosas no siempre se ven como se dicen. Una fuga de agua detrás de un armario, un piso que cruje por una viga rota, o un sistema de calefacción que no funciona en invierno: esos detalles no se notan en una visita rápida. Por eso, antes de firmar cualquier documento o mover tus cajas, tenés que hacer una inspección completa. No es solo una recomendación. Es una necesidad.
Primero: Revisá el estado general de la vivienda
Empezá por lo más obvio, pero también lo más importante. Caminá por toda la casa como si fueras un inspector profesional, aunque no lo seas. Fijate en las paredes. ¿Hay grietas grandes? No todas las grietas son peligrosas, pero si una atraviesa una esquina de dos pisos, o se abre más con el tiempo, eso es señal de asentamiento irregular o daño estructural. En casas viejas de Rosario, es común encontrar grietas en los muros de ladrillo, especialmente cerca de ventanas o puertas. Si ves alguna más ancha que un lápiz, anotala. No la ignores. Mirá el techo. ¿Hay manchas de humedad? No importa si están secas ahora. Eso significa que antes hubo fuga. Podría ser del techo, de una cañería de arriba, o de una mala impermeabilización. En edificios antiguos, las goteras suelen aparecer después de la primera lluvia fuerte. Si el piso de madera cruje mucho, no es solo ruido. Puede indicar que las vigas están húmedas o deterioradas. En viviendas de más de 20 años, esto es una advertencia roja.Segundo: Probá todas las instalaciones eléctricas y de agua
Encendé todas las luces. No te quedes solo con las que están en la sala. Abrí cada cajón, cada armario, y probá cada interruptor. Si una luz no prende, no asumís que es la bombilla. Podría ser un cable suelto, un fusible quemado, o un circuito mal hecho. En casas antiguas, muchos circuitos están sobrecargados. Si al encender la secadora se apaga la luz del baño, eso no es normal. Es peligroso. Ahora probá el agua. Abrí todos los grifos, incluso los de la lavandería y el balcón. ¿Sale con presión? Si en el segundo piso el agua apenas cae, el sistema de bombeo o las cañerías están mal dimensionadas. En edificios de varios pisos, esto es común. También probá el agua caliente. Si tarda más de dos minutos en salir caliente, el calentador está mal instalado o es demasiado pequeño. En invierno, no querés estar esperando agua tibia para ducharte. No olvides el inodoro. Tirá de la descarga. ¿Se vacía rápido? ¿Se tapa fácil? ¿Hace ruido extraño? Si el agua sigue corriendo después de cerrar la válvula, hay una fuga interna. Esas fugas no se ven, pero te hacen pagar el doble en la factura de agua. En Rosario, donde el costo del agua subió un 40% en 2025, una fuga pequeña puede costarte más de $15.000 al año.Tercero: Revisá las puertas, ventanas y aislamiento
Abrí y cerrá cada puerta y ventana. ¿Se cierran sin forzar? ¿Hacen ruido de chirrido? ¿Dejan pasar aire por los bordes? Si una ventana no cierra bien, no es solo un problema de comodidad. Es un problema de aislamiento. En invierno, el frío entra por esos huecos y el calentador trabaja el doble. En verano, el calor se mete y el aire acondicionado no alcanza. En casas de ladrillo con ventanas de aluminio, es común que las juntas de goma se hayan roto con el tiempo. Fijate también en los marcos. ¿Están torcidos? ¿Tienen hongos o moho? El moho en los marcos de madera no es solo feo. Es un signo de humedad constante. Si lo ves, pedí que lo reparen antes de firmar. En Rosario, la humedad relativa promedio en invierno es del 75%. Si la vivienda no está bien sellada, el moho se vuelve un problema de salud.Cuarto: Revisá las instalaciones de gas y calefacción
Si la vivienda tiene calefacción por gas, pedí que la enciendan. No te conformes con que el termostato diga que está encendido. Poné un termómetro en la sala y esperá 30 minutos. ¿Sube la temperatura al menos 8 grados? Si no, el radiador está sucio, la caldera es vieja, o el sistema tiene fugas. Las calderas de más de 10 años suelen perder eficiencia. En 2025, el Ministerio de Energía de Santa Fe reportó que el 60% de las calderas en viviendas de Rosario no cumplían con los estándares mínimos de eficiencia. Para el gas: olfateá. ¿Huele a gas en algún rincón? Si es así, no lo ignores. El olor a gas no siempre es fuerte. A veces es apenas un leve olor a huevo podrido. Pedí que un técnico revise las conexiones con un detector de fugas. En Rosario, hubo tres incidentes de fuga de gas en viviendas alquiladas entre octubre y diciembre de 2025. Todas podrían haberse evitado con una inspección básica.
Quinto: Revisá los elementos fijos y accesorios
¿Qué viene con la vivienda? Las cortinas, los armarios empotrados, los grifos, los electrodomésticos. Hacé una lista. No confíes en lo que te dice el dueño o el agente. Revisá cada cosa. ¿El horno calienta bien? ¿La heladera enfría? ¿El lavarropas hace ruido como un avión? Si algo no funciona, no lo aceptes como "normal". Es parte del contrato. Si el dueño dijo que incluye la heladera, y no arranca, tenés derecho a que la reemplace o te haga un descuento. Fijate en los pisos. ¿Hay baldosas sueltas? ¿Pisos de madera con tablas levantadas? ¿Carpeta con manchas de humedad? En viviendas alquiladas, muchos dueños ponen alfombras para esconder daños. Levantá una esquina. Si debajo hay moho o madera podrida, eso no es solo una mala vista. Es un riesgo sanitario.Sexto: Documentá todo, con fotos y fechas
No confíes en tu memoria. Tomá fotos de todo lo que está mal. Incluso si parece pequeño. Una grieta de 2 mm hoy puede ser 1 cm dentro de un año. Usa tu celular. Poné una hoja de papel con tu nombre y la fecha junto a cada daño. Esos datos son tu prueba legal. Si firmás sin documentar, después no podés reclamar. Hacé un documento escrito. No un mensaje de WhatsApp. Un PDF o un papel firmado por vos y por el dueño (o su representante). Incluí: lista de daños, fotos, fecha de la inspección, y firmas. Si el dueño se niega a firmar, mandá el documento por correo certificado. En Argentina, la ley 23.592 (Ley de Alquileres) dice que el inquilino tiene derecho a recibir la vivienda en condiciones de uso. Si no se cumple, podés pedir reparaciones o incluso rescindir el contrato.Séptimo: No firmes sin tener todo en orden
El contrato de alquiler o compraventa no es un trámite. Es un compromiso legal. Si firmás antes de resolver los problemas, te estás comprometiendo a aceptar la vivienda tal como está. Y eso significa que vas a pagar por reparaciones que no te corresponden. Si el dueño dice "ya lo arreglo después", pedí que lo ponga por escrito. Que firme un anexo al contrato con las reparaciones que hará y la fecha límite. Si no lo hace, no firmes. Mejor esperar una semana que vivir con un techo que gotea durante un año.
Checklist resumido: Qué revisar antes de mudarte
- ✔ Paredes: grietas, manchas de humedad, moho
- ✔ Techo: manchas, goteras, aislamiento
- ✔ Pisos: crujidos, baldosas sueltas, moho debajo de alfombras
- ✔ Grifos y cañerías: presión de agua, fugas, agua caliente
- ✔ Inodoros: descarga eficiente, sin fugas internas
- ✔ Interruptores y enchufes: todos funcionan, sin sobrecargas
- ✔ Puertas y ventanas: cierran bien, sin fugas de aire
- ✔ Calefacción: sube la temperatura, sin olores extraños
- ✔ Gas: sin olor a gas, conexiones selladas
- ✔ Electrodomésticos: funcionan, incluidos en el contrato
- ✔ Armarios y muebles fijos: sin roturas, puertas que cierran
- ✔ Documentación: fotos, lista de daños, firma del dueño
Preguntas frecuentes
¿Qué hago si el dueño se niega a hacer reparaciones antes de la mudanza?
Si el dueño se niega, no firmes el contrato. En alquileres, tenés derecho a recibir la vivienda en condiciones de uso. Si no se cumplen, podés pedir una reducción de la renta o rescindir el contrato sin penalidad. En compras, podés reclamar por vicios ocultos hasta seis meses después de la entrega. Documentá todo con fotos y fechas. Si es necesario, acudí a la Defensa del Consumidor o a un abogado especializado en derecho inmobiliario.
¿Es necesario contratar un inspector profesional?
No es obligatorio, pero sí recomendable, especialmente en viviendas de más de 15 años o en compras de segunda mano. Un inspector puede detectar problemas que vos no ves: cañerías ocultas, humedad en muros, estructuras dañadas, instalaciones eléctricas no aprobadas. En Rosario, los inspectores cobran entre $8.000 y $15.000, dependiendo del tamaño. Eso es menos que el costo de una reparación urgente. Si estás comprando, es una inversión que te protege.
¿Qué pasa si descubro un problema después de mudarme?
Si el problema era visible y no lo documentaste antes de firmar, es difícil reclamar. Por eso, la inspección previa es clave. En alquileres, si el daño era oculto (como una fuga dentro de un muro), podés pedir reparación dentro de los primeros 30 días. En compras, tenés hasta seis meses para reclamar por vicios ocultos, pero solo si demostrás que no podías verlo antes. Si no tenés pruebas, no hay nada que hacer. La regla es simple: si no lo viste, no lo probaste, no lo documentaste, no lo reclamás.
¿Debo revisar la vivienda en diferentes condiciones?
Sí. Si podés, revisá la vivienda en dos momentos: de día y de noche. Durante el día, ves mejor los daños visibles. Por la noche, probá la electricidad con todas las luces encendidas. También es bueno revisarla después de una lluvia. Si no podés esperar, pedí al dueño que active el sistema de agua y calefacción al mismo tiempo. Así ves si hay fugas o sobrecargas. En Rosario, las lluvias intensas en primavera suelen revelar problemas que pasan desapercibidos en días secos.
¿Qué documentos debo pedir al recibir la vivienda?
En alquileres, pedí copia del certificado de habitabilidad, el último recibo de servicios (agua, luz, gas), y el libro de mantenimiento si lo tiene. En compras, pedí el título de propiedad, el certificado de no deuda de impuestos, y el certificado de inspección técnica si la vivienda es antigua. Si no te los dan, no firmes. Estos documentos no son solo trámites. Son tu protección legal.
