Obligaciones del propietario en un contrato de alquiler en Argentina

Si alquilas una casa o un departamento, sabes que el inquilino tiene responsabilidades: pagar el alquiler a tiempo, cuidar la propiedad, no hacer ruido de noche. Pero ¿y el propietario? ¿Qué debe hacer él? Muchos creen que el dueño solo recibe el dinero y listo. Nada más lejos de la realidad. En Argentina, la ley de alquileres (Ley 27.551) define claramente lo que el propietario debe cumplir, y no cumplirlo puede costarle mucho más que un mes de alquiler perdido.

Entregar la vivienda en condiciones adecuadas

Antes de que el inquilino ponga un pie dentro de la vivienda, el propietario tiene que entregarla en condiciones habitables. Eso significa: sin filtraciones, con electricidad y gas funcionando, con el agua corriendo, y sin plagas. No basta con decir "está bien". Si el baño tiene humedad que peló el yeso, si el calentador no enciende, o si hay cucarachas en la cocina, el propietario está incumpliendo su obligación legal. En Rosario, en 2025, hubo más de 300 denuncias por viviendas entregadas en mal estado. En muchos casos, los juzgados ordenaron al propietario reparar todo a su costa, incluso si el inquilino ya había pagado el primer mes.

Realizar las reparaciones necesarias

El propietario no solo debe entregar la vivienda bien, sino también mantenerla así. Las reparaciones por desgaste normal son su responsabilidad. Eso incluye: reemplazar una puerta que se rompió por el uso, arreglar una tubería que se obstruyó por el tiempo, arreglar el sistema de calefacción, o cambiar una ventana que ya no cierra bien. No son obligaciones del inquilino. Si el inquilino le pide por escrito que arregle algo que afecta la habitabilidad -como una fuga que moja el techo- y el propietario no responde en 15 días, el inquilino puede hacerlo él mismo y descontar el costo del alquiler. La ley lo permite, y los tribunales lo respaldan.

Pagar los impuestos y gastos del inmueble

El propietario debe cubrir todos los impuestos relacionados con la propiedad. Eso incluye el impuesto inmobiliario, los servicios de basura, y cualquier otro gravamen municipal. Muchos dueños confunden esto: creen que porque el inquilino paga el agua, la luz o el gas, también debe pagar el impuesto. No. Esas son las únicas expensas que pueden ser trasladadas al inquilino. Todo lo demás es responsabilidad del dueño. Si el propietario no paga el impuesto inmobiliario, el municipio puede embargar la propiedad. Y si el inquilino no tiene su contrato registrado, no tiene protección legal. El propietario no puede dejarlo en la calle por no pagar impuestos.

Registrar el contrato en la AFIP

Desde 2021, en Argentina, todos los contratos de alquiler deben registrarse en la AFIP. El propietario es quien tiene la obligación de hacerlo, dentro de los 30 días posteriores a la firma. No es un trámite opcional. Si no lo hace, pierde el derecho a deducir gastos de alquiler en sus impuestos, y el inquilino puede denunciarlo. Además, si el contrato no está registrado, el propietario no puede iniciar un proceso de desalojo por falta de pago. Es decir: si el inquilino deja de pagar y el contrato no está en la AFIP, el dueño no puede sacarlo legalmente. Muchos propietarios lo descuidan hasta que pierden el control total.

No entrar sin permiso

La vivienda alquilada es el hogar del inquilino, no una propiedad del dueño. El propietario no puede entrar sin avisar. La ley exige que dé aviso por escrito con al menos 48 horas de anticipación, y solo puede hacerlo por razones específicas: inspección de mantenimiento, visita de un técnico, o si hay un riesgo inminente (como una fuga de gas). No puede entrar por curiosidad, para "ver cómo está todo", ni para hacer una visita sorpresa. En 2024, un juez en Córdoba ordenó a un propietario pagar 200.000 pesos en daños y perjuicios por haber entrado 17 veces sin permiso. El inquilino presentó grabaciones de audio y mensajes de texto como prueba.

Devolver la fianza en el plazo legal

Al finalizar el contrato, el propietario debe devolver la fianza (normalmente un mes de alquiler) en un plazo máximo de 10 días hábiles. Solo puede retener parte si hay daños reales, comprobables y distintos al desgaste normal. No puede retenerla por "falta de limpieza" si el inquilino dejó la vivienda como la recibió. Tampoco puede retenerla por no haber pagado el último mes de luz. Eso se resuelve por separado. Si no devuelve la fianza a tiempo, el inquilino puede reclamar intereses moratorios y, en casos extremos, una indemnización por daño moral. En 2025, un tribunal en Mendoza le ordenó a un propietario devolver 1.200.000 pesos a un inquilino por retener la fianza por 6 meses sin justificación.

Respetar el plazo del contrato

Un contrato de alquiler tiene una duración mínima de dos años, según la ley. El propietario no puede pedir que se vaya antes, a menos que el inquilino incumpla. Tampoco puede subir el alquiler durante ese tiempo, salvo por la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC) acordado en el contrato. Muchos dueños intentan presionar al inquilino con amenazas de "no renovar", pero eso no funciona. Si el inquilino quiere quedarse, puede hacerlo hasta que pasen los dos años. Después, si quiere renovar, el propietario no puede negarse sin una causa justa (como querer vivir allí él mismo). Incluso entonces, debe dar aviso con 60 días de anticipación.

Qué pasa si no cumple

Si el propietario no cumple con estas obligaciones, el inquilino tiene varias vías de defensa. Puede denunciarlo en la AFIP, presentar una queja en el Ministerio de Justicia, o iniciar una acción judicial. En muchos casos, los jueces no solo ordenan cumplir, sino que imponen multas, indemnizaciones, o incluso la nulidad del contrato. En Rosario, en 2025, un propietario que no registró el contrato y no arregló una fuga de agua durante 4 meses tuvo que pagar más de 800.000 pesos en reparaciones, multas y daños morales. No fue una excepción: el número de juicios contra propietarios ha crecido un 40% en los últimos dos años.

Consejos prácticos para propietarios

• Antes de alquilar, haz un inventario detallado de la vivienda con fotos y firmas de ambas partes.
• Registra el contrato en la AFIP el mismo día que lo firmas.
• Guarda todos los comprobantes de pago de impuestos y servicios.
• No aceptes alquileres en efectivo sin recibo.
• Si vas a hacer una visita, envía un mensaje por escrito y pide confirmación.
• Usa un contrato con cláusulas claras, preferiblemente con asesoría legal.

Alquilar no es un negocio de "yo doy y tú pagas". Es un vínculo legal con derechos y deberes para ambos. Cumplir con tus obligaciones no solo te protege, sino que te hace un propietario respetado, confiable y con menos dolores de cabeza.