Honorarios del escribano: cómo se calculan y qué varía según la operación

Si alguna vez compraste un departamento, vendiste un terreno o hiciste un testamento, probablemente te preguntaste: ¿por qué cuesta tanto el escribano?. No es un gasto opcional. Es obligatorio. Y no todos los escribanos cobran lo mismo. El costo varía mucho según lo que hagas, dónde lo hagas y cómo lo tramites. Aquí te explico cómo se calculan los honorarios del escribano, qué influye en el precio y por qué dos operaciones similares pueden costar diferente.

¿Qué hace realmente un escribano?

No es solo firmar papeles. El escribano es el profesional que da certeza jurídica a los actos más importantes de tu vida: comprar una casa, heredar bienes, constituir una empresa, hacer una donación. Su trabajo no termina con la firma. Verifica identidades, revisa títulos de propiedad, asegura que no haya hipotecas ocultas, registra las operaciones en el Registro de la Propiedad y guarda copias auténticas. Todo esto lo hace con responsabilidad legal. Si algo falla después, él puede ser responsable.

Por eso, no es un servicio como otro cualquiera. No puedes ir a un supermercado y elegir el más barato. Aquí, la calidad y la experiencia cuentan. Y eso se refleja en el costo.

¿Cómo se calculan los honorarios?

En Argentina, los honorarios del escribano no son libres. Están regulados por la Ley Nacional de Notariado (Ley 10.877) y por los reglamentos de cada provincia. Pero no hay una tarifa única. El cálculo se basa en el valor de la operación y en una tabla progresiva.

Imagina que vendes un departamento por $12.000.000. El escribano no cobra un 5% de eso. Toma una parte del valor y aplica porcentajes decrecientes. Es como una escala: cuanto más alto el valor, menor el porcentaje que se aplica sobre cada tramo.

Por ejemplo, en la provincia de Santa Fe (donde vivo, en Rosario), la tabla es algo así:

• Primeros $500.000: 1,2%
• De $500.001 a $2.000.000: 0,9%
• De $2.000.001 a $5.000.000: 0,7%
• De $5.000.001 a $10.000.000: 0,5%
• Más de $10.000.000: 0,3%

Entonces, para una venta de $12.000.000:

1. $500.000 x 1,2% = $6.000
2. $1.500.000 x 0,9% = $13.500
3. $3.000.000 x 0,7% = $21.000
4. $5.000.000 x 0,5% = $25.000
5. $2.000.000 x 0,3% = $6.000

Total: $71.500. Eso es solo el honorario base. No incluye impuestos, copias, certificados ni gastos de registro.

¿Qué operaciones tienen costos distintos?

No todas las operaciones son iguales. Un simple reconocimiento de firma cuesta menos de $2.000. Una compraventa de inmueble puede costar decenas de miles. Aquí te doy ejemplos reales:

• Compraventa de inmueble: El costo más alto. Depende del valor del bien, pero también de si hay hipoteca, si hay herederos, si se hace en escritura pública. En Rosario, una casa de $8.000.000 puede generar honorarios de $55.000 a $70.000.
• Testamento: No es solo firmar. El escribano debe asegurarse de que el testador esté en pleno uso de sus facultades, que no haya coacción, que se respeten las porciones legales. Puede costar entre $15.000 y $30.000, dependiendo de la complejidad.
• Donación: Similar a la compraventa, pero con impuestos adicionales. El escribano debe verificar si hay obligaciones fiscales pendientes. Puede costar entre $20.000 y $45.000.
• Constitución de sociedad: Aquí entra en juego la redacción de estatutos, la aprobación de la escritura por parte de la Inspección General de Justicia. Puede costar desde $35.000 hasta $80.000, según el capital social y la cantidad de socios.
• Reconocimiento de firma: Solo certifica que la persona firmó. No valida contenido. Cuesta entre $1.500 y $3.000.

La diferencia no está en el tiempo que tarda, sino en la responsabilidad que asume. Una escritura de compraventa implica revisar 15-20 documentos distintos. Un reconocimiento de firma, uno.

¿Por qué varía entre escribanos?

La ley fija un techo y un piso. Pero dentro de ese rango, cada escribano puede elegir su tarifa. ¿Por qué unos cobran más?

• Experiencia: Un escribano con 25 años de experiencia en operaciones complejas cobra más. Tiene más conocimiento, más redes, menos errores.
• Ubicación: En Rosario, los honorarios son más bajos que en Buenos Aires o Mar del Plata. En ciudades chicas, los costos son más bajos por menor demanda y menor costo de vida.
• Velocidad y servicio: Si necesitas la escritura en 48 horas, te van a cobrar un recargo. Si prefieres que te guíen paso a paso, con explicaciones claras, también puede haber un costo adicional por ese servicio.
• Complejidad del caso: Si hay herederos disputados, deudas ocultas, títulos antiguos o problemas con el Registro de la Propiedad, el trabajo se vuelve más largo y más riesgoso. Eso se paga.

No es un negocio de precios bajos. Es un negocio de confianza. Si te salís del camino más barato, puede costarte más después: un error en una escritura puede generar litigios que valen 10 veces más que el honorario.

¿Qué no incluye el honorario?

El escribano te da una factura por su servicio. Pero hay otros costos que vienen aparte:

• Impuestos: En compraventas, hay que pagar el impuesto a las ganancias (si es un vendedor persona física) y el impuesto a los sellos (en cada provincia es distinto). En Santa Fe, por ejemplo, es 2% del valor de la operación.
• Registro de la Propiedad: Cada inscripción cuesta entre $5.000 y $15.000, según el valor del inmueble.
• Copias certificadas: Si necesitas 5 copias, te cobran por cada una. Cada una puede costar $800.
• Notificaciones: Si hay que notificar a herederos o acreedores, hay gastos de publicación en el Boletín Oficial.

Si te dan un precio total, pregúntate: ¿esto incluye todo? Si no, te van a sorprender después. Mucha gente se lleva una mala experiencia porque no entendió que el honorario del escribano es solo una parte del gasto total.

¿Cómo evitar pagar de más?

No es cuestión de buscar el más barato. Es cuestión de elegir bien.

• Pide un presupuesto detallado por escrito. Que especifique: honorario base, impuestos estimados, gastos de registro, copias, etc.
• Compara al menos dos escribanos. No por precio, sino por claridad en la explicación.
• Pregunta si cobran por trámites adicionales. Algunos incluyen la gestión del registro en el precio, otros no.
• Evita escribanos que no te den explicaciones claras. Si no entiendes lo que te están cobrando, es porque no lo entienden ellos.
• Si la operación es compleja, pide un abogado especializado que revise antes. A veces, un abogado cuesta $10.000 y te ahorra $200.000 en errores.

¿Y si no puedo pagar?

En Argentina, no hay opción de no usar al escribano. Es obligatorio. Pero hay formas de manejarlo:

• Fraccionar el pago: Algunos escribanos aceptan dos cuotas: una al inicio y otra al final.
• Usar el crédito hipotecario: En compraventas con financiación, el banco suele incluir los gastos notariales en el préstamo.
• Consultar el Colegio de Escribanos: En Rosario, el Colegio tiene un programa de asesoría gratuita para personas con bajos ingresos. No resuelve todo, pero te guía.

Lo importante es no saltarte el paso. Un contrato sin escribano no tiene valor legal. Y si algo sale mal después, no hay quién te defienda.

¿Cuánto te puede costar una operación común?

Te doy un ejemplo real de lo que pagué un cliente en Rosario hace tres meses:

• Compraventa de departamento: $9.500.000
• Honorario escribano: $68.200
• Impuesto a los sellos (Santa Fe): $190.000
• Registro de la Propiedad: $12.500
• Copias certificadas (3): $2.400
• Total: $273.100

El escribano fue el 25% del costo total. El resto fueron impuestos y trámites. Mucha gente cree que el escribano es el principal gasto. No lo es. Pero es el que garantiza que todo lo demás funcione.

¿Qué pasa si lo haces sin escribano?

No es posible. Cualquier documento firmado sin escribano es inválido. No se puede inscribir en el Registro de la Propiedad. No se puede usar como garantía en un banco. No se puede heredar. No se puede ejecutar en juicio.

Algunos intentan hacerlo con contratos privados. Pero si la otra parte se arrepiente, no hay nada que te proteja. El escribano es tu escudo legal. No es un gasto. Es una inversión.