Si estás pensando en vender o comprar una propiedad, no basta con fijarte solo en el precio de lista. Mucha gente se sorprende cuando descubre que una casa con mejor vista o más metros cuadrados se vende peor que otra más pequeña, pero con expensas más bajas. ¿Por qué? Porque el valor percibido no es solo lo que ves, sino lo que sientes que vas a pagar cada mes, año tras año.
Lo que no ves pesa más que lo que sí ves
Una propiedad en el centro de Rosario puede parecer una ganga a $120.000 por metro cuadrado. Pero si las expensas mensuales son de $80.000, ese precio se desmorona. No es un error de cálculo, es un error de percepción. Los compradores no miran solo el precio de compra. Miran el costo total de vivir allí. Y las expensas, los gastos fijos, son parte invisible pero poderosa de ese costo.
En Argentina, en 2025, las expensas en edificios medianos o grandes pueden variar entre $30.000 y $150.000 por mes, dependiendo del barrio, la antigüedad del edificio y los servicios que incluye. En edificios antiguos sin mantenimiento, las expensas pueden subir de un mes a otro por una reparación imprevista. En edificios nuevos con gimnasio, portero 24/7 y piscina, las expensas son altas desde el inicio. Y eso lo sabe el comprador. Lo siente. Lo calcula.
Las expensas no son un gasto, son una advertencia
Los agentes inmobiliarios a veces dicen: “Las expensas son normales”. Pero eso no es cierto. Las expensas son una señal. Una señal clara de cómo se maneja el edificio. Si las expensas son altas y no hay explicación clara, probablemente hay problemas: fondos de reserva vacíos, mantenimiento postergado, o peor, malas decisiones de la asamblea de propietarios.
En 2024, un estudio de la Cámara Inmobiliaria de Rosario mostró que las propiedades con expensas superiores al 2% del valor de mercado mensual tenían un 43% menos de interés de compradores en comparación con otras similares con expensas bajo ese umbral. Es decir: si una casa vale $80 millones, y las expensas son más de $1.6 millones por mes, el comprador empieza a desconfiar. No importa si tiene terraza, cocina americana o dos baños. El número lo paraliza.
Gastos fijos: más allá de las expensas
Las expensas son solo la punta del iceberg. Hay otros gastos fijos que no aparecen en el contrato de compraventa, pero que pesan en la decisión final:
- Impuesto inmobiliario: En Rosario, varía entre 0,2% y 0,8% del valor catastral anual. En propiedades de alto valor, puede sumar $500.000 o más por año.
- Seguro del edificio: No siempre está incluido en las expensas. Si no lo está, puede costar entre $15.000 y $40.000 por mes.
- Agua, gas y electricidad: Aunque son variables, en edificios sin medidores individuales, se reparten entre todos. Y eso puede duplicar el costo si hay muchos inquilinos o mal uso.
- Mantenimiento interno: Pintura, reemplazo de cañerías, calderas, ascensores… Si el edificio no tiene fondo de reserva, tú lo pagas cuando lo necesitas.
Un comprador inteligente no solo suma el precio de la casa y las expensas. Suma todos esos costos ocultos. Y si el total supera lo que puede pagar sin comprometer su estabilidad financiera, simplemente no compra. No es capricho. Es lógica.
El valor percibido es una ecuación emocional
La tasación inmobiliaria oficial dice cuánto vale una propiedad según su superficie, ubicación y estado. Pero el valor percibido es lo que el comprador cree que vale, basado en lo que va a tener que pagar después de firmar.
Imagina dos departamentos idénticos, uno en un edificio con expensas de $45.000 y otro con $95.000. El segundo tiene mejor portería, limpieza diaria y ascensor nuevo. ¿Vale el doble? No. Porque el comprador no ve eso como un beneficio, lo ve como una carga. Y si no está seguro de que esos servicios se mantengan, el miedo a futuros aumentos lo aleja.
Esto explica por qué muchas propiedades en buen estado no se venden. No por falta de demanda, sino por falta de confianza en los costos futuros. El valor percibido no se mide en metros cuadrados. Se mide en seguridad financiera.
¿Cómo afecta esto a la tasación?
Los tasadores profesionales saben esto. Por eso, en sus informes, ya no solo incluyen el valor de mercado, sino también el impacto de los gastos fijos. En Rosario, algunos tasadores usan una regla simple: por cada $10.000 de expensas mensuales por encima del promedio del barrio, restan entre un 3% y un 5% del valor de mercado.
Por ejemplo: un departamento valorado en $100 millones. Si las expensas son $70.000 y el promedio del barrio es $40.000, eso significa $30.000 extra. Multiplicado por 0,04 (4%), eso es $4 millones de desvalorización. El valor real percibido pasa de $100 millones a $96 millones. Sin cambiar nada en la propiedad. Solo por los gastos.
Este ajuste no es arbitrario. Lo respaldan datos reales de transacciones. En 2025, en Rosario, propiedades con expensas por encima del promedio del barrio tardan un 58% más en venderse, según el Registro de Propiedades de Santa Fe.
Lo que los vendedores deben hacer
Si estás vendiendo, no puedes ignorar los gastos fijos. Si los ocultas, pierdes credibilidad. Si los justificas sin pruebas, pierdes compradores.
Lo que sí puedes hacer:
- Mostrar los últimos 12 meses de expensas con comprobantes.
- Explicar por qué son altas: ¿Fue por una reforma del ascensor? ¿Se instalaron paneles solares que reducirán la luz en el futuro?
- Si hay fondo de reserva, muestra el monto. Un fondo de $5 millones es un gran atractivo.
- Si el edificio tiene deudas, di la verdad. Los compradores prefieren la honestidad a la mentira.
Un vendedor que explica con transparencia gana confianza. Y la confianza paga más que un precio bajo.
Lo que los compradores deben hacer
Antes de firmar cualquier contrato, pide:
- Estado de cuentas de expensas de los últimos 12 meses.
- Actas de asambleas de los últimos 2 años. Busca decisiones de aumentos, obras, o deudas.
- Informe del fondo de reserva. Si no existe, pregunta si hay planes para crearlo.
- Costo estimado de impuestos y seguros. No te fíes de lo que te dice el vendedor. Verifica con la municipalidad.
Si el edificio no te da esos documentos, camina. No es una propiedad. Es una bomba de tiempo financiera.
El futuro de la tasación: más allá de los metros cuadrados
La tasación inmobiliaria ya no es solo una medición técnica. Es un análisis de sostenibilidad. En 2025, las nuevas herramientas digitales de tasación incluyen un índice de “costo de vida en la propiedad”. Este índice suma expensas, impuestos, servicios y riesgo de aumentos futuros. Y lo compara con el promedio del barrio.
Las plataformas de compra-venta ya lo usan. En sitios como MercadoLibre Inmuebles o Zonaprop, las propiedades con bajo costo de vida en la propiedad aparecen primero. No porque sean las más baratas, sino porque son las más seguras.
El valor percibido ya no es lo que te gusta. Es lo que puedes mantener.
Conclusión: el precio no es lo que pagas, es lo que sigues pagando
Una casa no se compra por su cocina o su balcón. Se compra por lo que te deja en el bolsillo cada mes. Si las expensas te devoran el 30% de tu sueldo, no importa cuántas ventanas tenga. No es una casa. Es una trampa.
El valor percibido se construye con números reales, no con fotos bonitas. Y quien entienda esto, ya está un paso adelante en el mercado inmobiliario.
¿Las expensas altas siempre reducen el valor de una propiedad?
No siempre, pero sí en la mayoría de los casos. Si las expensas altas vienen con servicios reales y sostenibles -como mantenimiento constante, fondo de reserva y obras planificadas-, el valor puede mantenerse. Pero si son altas por mala administración o deudas ocultas, sí reducen el valor percibido de forma significativa.
¿Puedo negociar el precio si las expensas son muy altas?
Sí, y es una de las mejores estrategias. Si las expensas están por encima del promedio del barrio, puedes pedir un descuento del 5% al 10% para compensar el costo mensual. Muchos vendedores aceptan, especialmente si la propiedad lleva tiempo en el mercado.
¿Qué pasa si el edificio tiene deudas con las expensas?
Eso es peligroso. Las deudas de expensas se transfieren al nuevo propietario. Si el edificio tiene deudas por $1.5 millones, tú las asumes al comprar. Nunca compres sin verificar el estado de cuentas. Pide un certificado de no deuda emitido por la administración.
¿Es mejor comprar un departamento en un edificio antiguo con expensas bajas o uno nuevo con expensas altas?
Depende de tu perfil. Si buscas estabilidad y bajo costo mensual, el antiguo con expensas bajas es mejor, siempre que no tenga problemas estructurales. Si quieres modernidad y servicios, el nuevo puede valer la pena, pero solo si tiene fondo de reserva y gastos previsibles. Nunca elijas por estética. Elige por sostenibilidad.
¿Cómo sé si las expensas están bien administradas?
Mira tres cosas: 1) Si hay fondos de reserva y están creciendo, 2) Si las obras se anuncian con anticipación y se votan en asambleas, 3) Si los gastos se explican con recibos y no con promesas. Si todo eso está en orden, la administración es buena. Si no, evita.
