¿Estás pensando en comprar una casa y te encuentras frente a dos opciones de amortización: francesa o alemana? No es solo una diferencia técnica. Es una decisión que puede costarte decenas de miles de pesos más o menos a lo largo de tu vida. Y lo peor es que muchos bancos ni siquiera te explican bien cuál es la diferencia. Aquí te lo digo claro, sin jerga, con números reales y lo que realmente importa.
¿Qué es la amortización francesa?
La amortización francesa es la más común en Argentina. En esta modalidad, la cuota mensual es fija durante toda la vida del préstamo. Suena cómodo, ¿no? Sabes exactamente cuánto vas a pagar cada mes. Pero lo que no te dicen es que al principio, la mayor parte de esa cuota va a intereses, no al capital.
Por ejemplo: si tomas un préstamo de 10 millones de pesos a 20 años con una tasa del 30% anual, tu cuota mensual será de unos 278.000 pesos. En el primer mes, solo 78.000 pesos van a reducir tu deuda. Los otros 200.000 son intereses. Al año, aún no has pagado ni el 10% del capital. Solo después del décimo año empiezas a pagar más capital que intereses.
Esta estructura beneficia al banco: recibe más intereses al inicio, y tú, al tener una cuota fija, te sientes seguro. Pero si tu salario sube con el tiempo, estás pagando más de lo necesario en los primeros años. Y si te quedas sin trabajo, esa cuota fija puede volverse una carga insostenible.
¿Qué es la amortización alemana?
La amortización alemana, también llamada de cuotas decrecientes, funciona al revés. Aquí, el capital se paga en partes iguales cada mes, y los intereses se calculan sobre el saldo restante. Como el saldo baja, los intereses también bajan. El resultado: tu cuota mensual empieza alta y va disminuyendo poco a poco.
Usando el mismo ejemplo: 10 millones de pesos a 20 años. Cada mes pagas 41.666 pesos de capital (10 millones dividido por 240 meses). Pero los intereses del primer mes son 250.000 pesos (30% anual sobre 10 millones). Tu cuota total: 291.666 pesos. Al mes siguiente, ya debes 9.958.334 pesos. Los intereses caen a 248.958 pesos. Tu cuota baja a 290.624 pesos. Y así, mes a mes, va bajando.
Al final del préstamo, en el mes 240, tu cuota será de solo 41.666 pesos (capital) + 104 pesos (intereses). Total: 41.770 pesos. Eso es casi un 85% menos que al principio.
¿Cuál es la diferencia real en el total pagado?
La francesa te hace creer que es más barata porque la cuota inicial es más baja. Pero no lo es. Con los mismos términos:
- Francesa: Total pagado = 66.720.000 pesos (10 millones de capital + 56.720.000 de intereses)
- Alemana: Total pagado = 59.780.000 pesos (10 millones de capital + 49.780.000 de intereses)
La alemana te ahorra más de 6,9 millones de pesos en intereses. Eso es como pagar 70 cuotas extra de la francesa… ¡gratis!
¿Por qué entonces casi nadie la usa? Porque exige un ingreso alto al principio. Si tu sueldo es de 400.000 pesos, no puedes asumir una cuota inicial de 291.666 pesos. La francesa te permite entrar con una cuota más baja, aunque al final pagues más. Es una estrategia de acceso, no de ahorro.
¿Cuándo elegir la francesa?
La amortización francesa tiene sentido si:
- Tu ingreso es estable pero no muy alto, y necesitas una cuota mensual predecible.
- Estás empezando tu vida de propietario y no sabes cómo evolucionará tu situación financiera.
- Planeas vender la casa antes de los 10 años, así no pagas tanto interés acumulado.
- Te cuesta planificar a largo plazo y prefieres un pago fijo sin sorpresas.
Es la opción más segura para quienes no tienen margen de error. Pero no es la más económica.
¿Cuándo elegir la alemana?
La amortización alemana es ideal si:
- Tienes un ingreso alto ahora y esperas que baje con el tiempo (por ejemplo, si estás cerca de la jubilación).
- Puedes asumir cuotas altas al principio y quieres minimizar el costo total.
- Te gusta tener control sobre tu deuda y ver cómo se reduce cada mes.
- No te asusta la variabilidad mensual y tienes ahorros para cubrir meses con cuotas más altas.
En países como Alemania, esta modalidad es la más popular porque la gente planifica con anticipación. En Argentina, es rara, pero no imposible. Algunos bancos privados y cajas de ahorro la ofrecen, aunque no la promueven.
¿Qué pasa con las tasas variables?
En Argentina, casi todas las hipotecas son a tasa variable. Eso cambia todo. La francesa se vuelve más volátil: si la tasa sube, tu cuota fija aumenta. La alemana también se ajusta, pero como el capital se paga más rápido, el impacto de la tasa es menor.
En un escenario de inflación alta, la alemana te protege mejor. Porque reduces el saldo más rápido, y con él, la base sobre la que se calculan los intereses. En la francesa, el saldo se mantiene alto mucho más tiempo, así que cada aumento de tasa te golpea más fuerte.
¿Puedes cambiar de amortización después de firmar?
No. Una vez que firmas el contrato, la modalidad de amortización está sellada. No puedes cambiar de francesa a alemana, ni viceversa. Lo que sí puedes hacer es pagar adelantado. Si tienes un bono, una herencia o un ahorro extra, puedes hacer abonos de capital. Eso reduce tu saldo y, por ende, tus intereses futuros, sin importar qué tipo de amortización tengas.
Si eliges la francesa y puedes pagar 2 o 3 cuotas extra al año, te acercas mucho al ahorro de la alemana. Pero requiere disciplina. La alemana te obliga a ahorrar desde el principio. La francesa te da la ilusión de control, pero te cobra más por ella.
¿Qué dicen los bancos?
Los bancos te van a recomendar la francesa. Porque es más rentable para ellos. Te lo presentan como la opción más simple, más segura, la que "todos eligen". Pero no te van a mostrar el cálculo del total pagado. Ni te van a decir que la alemana te ahorra millones.
Si quieres comparar, pide el cuadro de amortización en ambos formatos. No te conformes con una sola opción. Pregunta: "¿Cuál es el total que pagaré en intereses en cada caso?". Si te responden con una sonrisa y un "depende de la tasa", es que no quieren que compares.
¿Qué opción es mejor en 2026?
En un contexto de tasas altas y volatilidad, como el que vivimos en 2026, la amortización alemana es la opción más inteligente… si puedes asumirla. Si tu ingreso es estable y alto, y tienes una reserva de al menos 6 meses de cuotas, elige la alemana. Te ahorrarás una fortuna.
Si tu ingreso es incierto, o estás empezando, la francesa es tu escudo. Pero no la elijas por comodidad. Elige la francesa con los ojos abiertos: sabes que pagarás más. Y si puedes, haz abonos extra cada vez que tengas un ingreso adicional. Así compensas parte de la desventaja.
La decisión no es entre buena y mala. Es entre adecuada y adecuada. La francesa es adecuada para quienes necesitan estabilidad. La alemana es adecuada para quienes buscan eficiencia.
No dejes que el banco decida por ti. Pide los números. Haz las cuentas. Y elige la que se adapte a tu vida, no a la ilusión de un pago fijo.
¿La amortización alemana existe en Argentina?
Sí, pero es rara. Algunos bancos privados y cajas de ahorro la ofrecen, especialmente para préstamos de alto monto. No la publicitan, así que debes pedirla expresamente. Si no la mencionas, te ofrecerán solo la francesa.
¿Puedo combinar la amortización alemana con un crédito UVA?
No. Los créditos UVA usan una fórmula de amortización propia, basada en la variación del índice UVA. No se ajustan a los modelos franceses ni alemanes tradicionales. La cuota puede subir o bajar según la inflación, y el capital no se paga en partes iguales. Es un sistema diferente, más volátil y menos transparente.
¿Cuál es la cuota inicial más alta que puedo asumir con la alemana?
No hay un límite legal, pero los bancos suelen exigir que tu cuota no supere el 30-35% de tus ingresos brutos. Si tu sueldo es de 800.000 pesos, la cuota inicial de una alemana de 10 millones podría llegar a 300.000 pesos, lo cual está dentro del límite. Pero si ganas 500.000, probablemente no te la aprueben. La clave es la capacidad de pago, no la modalidad.
¿La amortización alemana se puede usar para viviendas sociales?
En general, no. Los programas de vivienda social (como Procrear) usan amortización francesa con tasas subsidiadas. La alemana requiere ingresos altos al inicio, lo que la hace incompatible con los perfiles de bajos recursos que buscan estas ayudas. Es una opción para quienes tienen capacidad de pago inmediata.
¿Qué pasa si me quedo sin trabajo después de 5 años con una hipoteca alemana?
Si ya llevas 5 años pagando con amortización alemana, ya has reducido casi el 25% del capital. Tu cuota mensual ahora es mucho más baja que al principio. Aunque aún es más alta que la de una francesa, tu deuda es menor. Esto te da más margen para renegociar, pedir una moratoria o vender la propiedad sin quedar en déficit. La alemana te protege más en crisis a mediano plazo.
