¿Estás pensando en comprar una casa y te encuentras frente a dos opciones de amortización: francesa o alemana? No es solo una diferencia técnica. Es una decisión que puede costarte decenas de miles de pesos más o menos a lo largo de tu vida. Y lo peor es que muchos bancos ni siquiera te explican bien cuál es la diferencia. Aquí te lo digo claro, sin jerga, con números reales y lo que realmente importa.
¿Qué es la amortización francesa?
La amortización francesa es la más común en Argentina. En esta modalidad, la cuota mensual es fija durante toda la vida del préstamo. Suena cómodo, ¿no? Sabes exactamente cuánto vas a pagar cada mes. Pero lo que no te dicen es que al principio, la mayor parte de esa cuota va a intereses, no al capital.
Por ejemplo: si tomas un préstamo de 10 millones de pesos a 20 años con una tasa del 30% anual, tu cuota mensual será de unos 278.000 pesos. En el primer mes, solo 78.000 pesos van a reducir tu deuda. Los otros 200.000 son intereses. Al año, aún no has pagado ni el 10% del capital. Solo después del décimo año empiezas a pagar más capital que intereses.
Esta estructura beneficia al banco: recibe más intereses al inicio, y tú, al tener una cuota fija, te sientes seguro. Pero si tu salario sube con el tiempo, estás pagando más de lo necesario en los primeros años. Y si te quedas sin trabajo, esa cuota fija puede volverse una carga insostenible.
¿Qué es la amortización alemana?
La amortización alemana, también llamada de cuotas decrecientes, funciona al revés. Aquí, el capital se paga en partes iguales cada mes, y los intereses se calculan sobre el saldo restante. Como el saldo baja, los intereses también bajan. El resultado: tu cuota mensual empieza alta y va disminuyendo poco a poco.
Usando el mismo ejemplo: 10 millones de pesos a 20 años. Cada mes pagas 41.666 pesos de capital (10 millones dividido por 240 meses). Pero los intereses del primer mes son 250.000 pesos (30% anual sobre 10 millones). Tu cuota total: 291.666 pesos. Al mes siguiente, ya debes 9.958.334 pesos. Los intereses caen a 248.958 pesos. Tu cuota baja a 290.624 pesos. Y así, mes a mes, va bajando.
Al final del préstamo, en el mes 240, tu cuota será de solo 41.666 pesos (capital) + 104 pesos (intereses). Total: 41.770 pesos. Eso es casi un 85% menos que al principio.
¿Cuál es la diferencia real en el total pagado?
La francesa te hace creer que es más barata porque la cuota inicial es más baja. Pero no lo es. Con los mismos términos:
- Francesa: Total pagado = 66.720.000 pesos (10 millones de capital + 56.720.000 de intereses)
- Alemana: Total pagado = 59.780.000 pesos (10 millones de capital + 49.780.000 de intereses)
La alemana te ahorra más de 6,9 millones de pesos en intereses. Eso es como pagar 70 cuotas extra de la francesa… ¡gratis!
¿Por qué entonces casi nadie la usa? Porque exige un ingreso alto al principio. Si tu sueldo es de 400.000 pesos, no puedes asumir una cuota inicial de 291.666 pesos. La francesa te permite entrar con una cuota más baja, aunque al final pagues más. Es una estrategia de acceso, no de ahorro.
¿Cuándo elegir la francesa?
La amortización francesa tiene sentido si:
- Tu ingreso es estable pero no muy alto, y necesitas una cuota mensual predecible.
- Estás empezando tu vida de propietario y no sabes cómo evolucionará tu situación financiera.
- Planeas vender la casa antes de los 10 años, así no pagas tanto interés acumulado.
- Te cuesta planificar a largo plazo y prefieres un pago fijo sin sorpresas.
Es la opción más segura para quienes no tienen margen de error. Pero no es la más económica.
¿Cuándo elegir la alemana?
La amortización alemana es ideal si:
- Tienes un ingreso alto ahora y esperas que baje con el tiempo (por ejemplo, si estás cerca de la jubilación).
- Puedes asumir cuotas altas al principio y quieres minimizar el costo total.
- Te gusta tener control sobre tu deuda y ver cómo se reduce cada mes.
- No te asusta la variabilidad mensual y tienes ahorros para cubrir meses con cuotas más altas.
En países como Alemania, esta modalidad es la más popular porque la gente planifica con anticipación. En Argentina, es rara, pero no imposible. Algunos bancos privados y cajas de ahorro la ofrecen, aunque no la promueven.
¿Qué pasa con las tasas variables?
En Argentina, casi todas las hipotecas son a tasa variable. Eso cambia todo. La francesa se vuelve más volátil: si la tasa sube, tu cuota fija aumenta. La alemana también se ajusta, pero como el capital se paga más rápido, el impacto de la tasa es menor.
En un escenario de inflación alta, la alemana te protege mejor. Porque reduces el saldo más rápido, y con él, la base sobre la que se calculan los intereses. En la francesa, el saldo se mantiene alto mucho más tiempo, así que cada aumento de tasa te golpea más fuerte.
¿Puedes cambiar de amortización después de firmar?
No. Una vez que firmas el contrato, la modalidad de amortización está sellada. No puedes cambiar de francesa a alemana, ni viceversa. Lo que sí puedes hacer es pagar adelantado. Si tienes un bono, una herencia o un ahorro extra, puedes hacer abonos de capital. Eso reduce tu saldo y, por ende, tus intereses futuros, sin importar qué tipo de amortización tengas.
Si eliges la francesa y puedes pagar 2 o 3 cuotas extra al año, te acercas mucho al ahorro de la alemana. Pero requiere disciplina. La alemana te obliga a ahorrar desde el principio. La francesa te da la ilusión de control, pero te cobra más por ella.
¿Qué dicen los bancos?
Los bancos te van a recomendar la francesa. Porque es más rentable para ellos. Te lo presentan como la opción más simple, más segura, la que "todos eligen". Pero no te van a mostrar el cálculo del total pagado. Ni te van a decir que la alemana te ahorra millones.
Si quieres comparar, pide el cuadro de amortización en ambos formatos. No te conformes con una sola opción. Pregunta: "¿Cuál es el total que pagaré en intereses en cada caso?". Si te responden con una sonrisa y un "depende de la tasa", es que no quieren que compares.
¿Qué opción es mejor en 2026?
En un contexto de tasas altas y volatilidad, como el que vivimos en 2026, la amortización alemana es la opción más inteligente… si puedes asumirla. Si tu ingreso es estable y alto, y tienes una reserva de al menos 6 meses de cuotas, elige la alemana. Te ahorrarás una fortuna.
Si tu ingreso es incierto, o estás empezando, la francesa es tu escudo. Pero no la elijas por comodidad. Elige la francesa con los ojos abiertos: sabes que pagarás más. Y si puedes, haz abonos extra cada vez que tengas un ingreso adicional. Así compensas parte de la desventaja.
La decisión no es entre buena y mala. Es entre adecuada y adecuada. La francesa es adecuada para quienes necesitan estabilidad. La alemana es adecuada para quienes buscan eficiencia.
No dejes que el banco decida por ti. Pide los números. Haz las cuentas. Y elige la que se adapte a tu vida, no a la ilusión de un pago fijo.
¿La amortización alemana existe en Argentina?
Sí, pero es rara. Algunos bancos privados y cajas de ahorro la ofrecen, especialmente para préstamos de alto monto. No la publicitan, así que debes pedirla expresamente. Si no la mencionas, te ofrecerán solo la francesa.
¿Puedo combinar la amortización alemana con un crédito UVA?
No. Los créditos UVA usan una fórmula de amortización propia, basada en la variación del índice UVA. No se ajustan a los modelos franceses ni alemanes tradicionales. La cuota puede subir o bajar según la inflación, y el capital no se paga en partes iguales. Es un sistema diferente, más volátil y menos transparente.
¿Cuál es la cuota inicial más alta que puedo asumir con la alemana?
No hay un límite legal, pero los bancos suelen exigir que tu cuota no supere el 30-35% de tus ingresos brutos. Si tu sueldo es de 800.000 pesos, la cuota inicial de una alemana de 10 millones podría llegar a 300.000 pesos, lo cual está dentro del límite. Pero si ganas 500.000, probablemente no te la aprueben. La clave es la capacidad de pago, no la modalidad.
¿La amortización alemana se puede usar para viviendas sociales?
En general, no. Los programas de vivienda social (como Procrear) usan amortización francesa con tasas subsidiadas. La alemana requiere ingresos altos al inicio, lo que la hace incompatible con los perfiles de bajos recursos que buscan estas ayudas. Es una opción para quienes tienen capacidad de pago inmediata.
¿Qué pasa si me quedo sin trabajo después de 5 años con una hipoteca alemana?
Si ya llevas 5 años pagando con amortización alemana, ya has reducido casi el 25% del capital. Tu cuota mensual ahora es mucho más baja que al principio. Aunque aún es más alta que la de una francesa, tu deuda es menor. Esto te da más margen para renegociar, pedir una moratoria o vender la propiedad sin quedar en déficit. La alemana te protege más en crisis a mediano plazo.
Miguel McMinn enero 9, 2026
La francesa es un truco del banco para que te sientas seguro mientras te arruinan poco a poco 😅
Yo pagué 8 millones en intereses con una francesa y ni me di cuenta hasta el año 12
La alemana es la única que respeta tu dinero
Si no la pides, te la imponen y luego te quejas
¡Pide el cuadro! ¡No te dejes engañar!
Yago Valdes Castellanos enero 11, 2026
Amigo, la alemana no es para todos, pero si tienes un ingreso estable y no te asusta ver tu cuenta bancaria baja los primeros meses, es la mejor opción que existe
En México también la ofrecen, pero nadie la conoce porque los asesores solo quieren cerrar ventas
Yo la pedí, me miraron como si fuera extraterrestre
Al año ya había ahorrado 1.2 millones en intereses
Y la cuota ahora es casi la mitad que al inicio
La francesa es para quienes quieren dormir tranquilos, no para quienes quieren vivir sin deudas
Rodolfo Peña enero 11, 2026
Interesante análisis, pero creo que se simplifica demasiado
La realidad es que en Argentina la inflación hace que cualquier modelo de amortización se vuelva relativo
Si el salario no sigue el ritmo de los precios, no importa si es francesa o alemana, al final no puedes pagar
Lo que realmente importa es tener un ingreso real que crezca
El sistema financiero está diseñado para que pierdas, no para que ganes
La elección entre modelos es un detalle técnico en un sistema roto
Susana Gonzalez enero 12, 2026
La amortización alemana es una estrategia de eficiencia financiera basada en la reducción progresiva del principal, lo cual optimiza el costo del capital en entornos de tasas nominales elevadas
Contrariamente a la francesa, que internaliza un riesgo de liquidez en la fase inicial del préstamo
La variabilidad de flujos puede generar inestabilidad en perfiles de riesgo moderado
Por lo tanto, su adopción requiere una planificación macroeconómica y personal coherente
laura malinoski enero 13, 2026
Estoy de acuerdo con lo que se dice aquí, pero me parece que falta un punto clave: la cultura financiera.
En España, la gente no entiende estos conceptos porque nadie los enseña en la escuela.
La francesa se vende como una solución fácil, pero es una trampa disfrazada de seguridad.
La alemana requiere disciplina, educación financiera y confianza en el futuro.
Y en un país donde la mayoría vive de sueldo en sueldo, eso es casi un lujo.
Por eso no es una cuestión técnica, es una cuestión social.
Y eso es lo que realmente deberíamos cambiar.
Erick Hdez enero 14, 2026
La francesa es el opio del pueblo endeudado
La alemana es la verdad incómoda que nadie quiere escuchar
Los bancos no te explican esto porque no ganan con que lo entiendas
Si tu cuota baja con el tiempo, ellos pierden
Y tú ganas
Simple como eso
Hector Fuentes enero 15, 2026
¡OJO! La alemana no es solo una opción, es una REVOLUCIÓN financiera
Imagina que cada mes tu deuda se encoge como un globo pinchado
¡No es magia, es matemáticas!
Y si tú puedes pagar 300k el primer mes, no te estás volviendo rico, te estás liberando
La francesa te hace pensar que estás controlando tu vida
La alemana te dice: mira, ya no debes tanto, ya no te están chupando la sangre
¡Hazlo! ¡No te arrepentirás!
JOEL CARILLO enero 16, 2026
Yo tuve una hipoteca francesa y me sentí como si estuviera pagando por vivir
El primer año me sentí como un esclavo
El segundo año me sentí como un idiota
El tercero me sentí como un fantasma
Porque todo lo que ganaba iba a intereses
Y no tenía nada
La alemana no es una opción, es una salvación
Si no la eliges, no es porque no puedas, es porque no quieres ver la verdad
Nohelia Zidoun enero 18, 2026
El autor comete un error fundamental: asume que todos los usuarios tienen acceso a información financiera clara.
En Venezuela, por ejemplo, la mayoría no sabe qué es una tasa efectiva.
Además, la alemana requiere estabilidad monetaria, algo que no existe aquí.
La francesa, aunque costosa, es predecible.
Y en contextos de hiperinflación, la predictibilidad es más valiosa que la eficiencia.
La teoría no siempre se aplica a la realidad.
Oriana Ferraro enero 19, 2026
¡Qué bueno que alguien explique esto sin jerga! ¡Gracias!
Yo pensé que la cuota fija era lo más inteligente... hasta que vi mi cuadro de amortización y me di cuenta de que casi no había pagado nada de capital en 5 años.
¡Me dolió!
Y ahora que me enteré de la alemana, me encantaría cambiar... pero no puedo.
¿Alguien sabe si hay alguna forma de negociar con el banco para ajustar el plan? ¿O es imposible?
Me encantaría hacer abonos extra, pero no sé cuánto impactan realmente.
¡Por favor, alguien me explique!
Sebastian Zacarias enero 20, 2026
Claro, la alemana es mejor... si eres rico y no tienes que comer durante 6 meses.
La mayoría de nosotros no tenemos 300k para pagar el primer mes.
Entonces, ¿qué? ¿Nos quedamos sin casa?
La francesa no es una trampa, es la única opción real.
La alemana es para los que tienen padres que les regalan un departamento.
La realidad no es un libro de finanzas.
Paloma Basbayon enero 21, 2026
¡Muy buena explicación! Me encantó que lo pusiste en números reales, no en teoría
Yo elegí la francesa porque mi sueldo es irregular, pero hago abonos extra cada vez que tengo un bono o vendo algo
En dos años ya reduje mi saldo un 15%
Y no me siento como si estuviera pagando intereses eternos
La clave no es la modalidad, es la disciplina
La alemana te obliga, la francesa te permite elegir
Y elegir bien es lo que hace la diferencia