Comprar una propiedad es una de las decisiones más importantes de tu vida. Pero ¿qué pasa si descubres después de la compra que la superficie real es un 20% menor de lo que te dijeron, o que el destino del inmueble no permite convertirlo en oficina? Según datos del Ministerio de Fomento, el 35% de los compradores no verifican propiedad antes de firmar. Eso puede llevar a multas, imposibilidad de usar el espacio como querías, o incluso perder la inversión. En este artículo te explico paso a paso cómo evitar esos errores.
Qué es el destino del inmueble y por qué importa
El destino del inmueble es la clasificación legal que determina para qué se puede usar una propiedad. Por ejemplo, una casa puede tener destino residencial, comercial, industrial, o incluso agrícola. Si compras un inmueble con destino residencial pero quieres convertirlo en un negocio, te enfrentarás a multas o incluso a la obligación de restaurar la propiedad a su uso original. Según la Ley de Ordenación del Territorio de España, el destino del inmueble se define en el Plan General de Urbanismo de cada municipio. Por eso es crucial verificarlo antes de comprar.
Para comprobar el destino, visita la web del ayuntamiento donde está la propiedad o acude directamente a la oficina de urbanismo. Allí te darán el certificado de destino urbanístico, que incluye detalles como si la zona permite construir, si hay restricciones de altura, o si requiere permisos especiales. En Madrid, por ejemplo, un inmueble con destino "residencial de alta densidad" permite hasta 5 plantas, mientras que en Barcelona el mismo destino limita a 3 plantas. Ignorar esto puede costarte miles de euros en reformas no autorizadas.
Cómo verificar la superficie real del inmueble
La superficie real de una propiedad a menudo difiere de la que aparece en los anuncios. Para verificarla:
- Solicita el Catastro es el registro administrativo que recoge datos de todas las propiedades inmobiliarias en España, incluyendo su superficie, ubicación y destino y compara con la escritura.
- Contrata a un perito topográfico profesional especializado en mediciones de terrenos y edificios para medir físicamente la propiedad.
- Revisa los planos técnicos oficiales: asegúrate de que las medidas coincidan con los planos aprobados por el ayuntamiento.
En un caso real, un comprador en Valencia descubrió que la superficie declarada era 12 m² mayor que la real. Gracias a la verificación, negoció un descuento del 8% en el precio. Sin esta revisión, habría pagado de más por un espacio que no existía.
Revisar los planos técnicos: pasos concretos
Los planos técnicos son documentos que muestran cómo está construido el inmueble. Si no los revisas, podrías comprar una casa con estructuras no autorizadas o problemas de seguridad. Aquí cómo hacerlo:
- Pide el planos técnicos documentos detallados de la construcción, aprobados por el ayuntamiento en el registro de la propiedad o en el ayuntamiento.
- Compara los planos con la realidad: verifica que las paredes, puertas y ventanas coincidan con lo dibujado.
- Revisa las licencias de obra: asegúrate de que todas las modificaciones tengan permiso municipal.
- Contrata a un arquitecto para evaluar si hay alteraciones no autorizadas.
En Sevilla, un comprador encontró que un patio había sido convertido en una habitación sin permiso. Al descubrirlo, tuvo que demoler la estructura y pagar una multa de 5.000 euros. Con una revisión previa, todo se habría evitado.
Documentos legales clave que debes solicitar
Antes de firmar, asegúrate de tener estos documentos:
- Escritura pública documento notarial que certifica la propiedad y sus características: verifica que describa correctamente la superficie y destino.
- Certificado catastral información oficial del Catastro sobre la propiedad: incluye datos de superficie, coordenadas y uso.
- Calificación urbanística documento que define el destino y restricciones del inmueble: lo obtienes en el ayuntamiento.
- Recibo de IBI impuesto que confirma la propiedad y su valor catastral: revisa que coincida con los datos del Catastro.
En Bilbao, una compradora ignoró el certificado catastral y compró un garaje que en realidad era un depósito de basuras. Al ver el documento, se enteró de que no podía usarlo para estacionar. Con la verificación correcta, habría evitado ese error.
Errores comunes al verificar propiedades
Estos errores son frecuentes y pueden costarte caro:
- Confiar en el vendedor sin verificar documentos: siempre pide copias oficiales, no solo versiones digitales.
- No revisar el destino en el Plan General de Urbanismo: cada municipio tiene normas específicas.
- Ignorar la diferencia entre superficie útil y bruta: la útil es la que realmente usas, la bruta incluye muros y zonas comunes.
- No consultar a un perito: un profesional te ahorrará problemas futuros.
En Alicante, un comprador asumió que un terreno era apto para construir porque el vendedor lo dijo. Al revisar el Plan General, descubrió que estaba en una zona protegida. Perdió 30.000 euros en depósitos y tuvo que devolver el terreno. La solución: siempre verifica con fuentes oficiales, no con palabras.
Preguntas frecuentes
¿Dónde puedo obtener los planos técnicos oficiales?
Los planos técnicos los obtienes en el ayuntamiento del municipio donde está la propiedad. También puedes solicitarlos en el Registro de la Propiedad, aunque en algunos casos el ayuntamiento es la única fuente válida. Asegúrate de pedir los planos aprobados, no los de proyecto inicial.
¿Qué pasa si el destino del inmueble no coincide con lo que necesito?
Si el destino no permite tu uso, no puedes cambiarlo sin permiso municipal. En algunos casos, puedes solicitar una modificación del Plan General, pero es un proceso largo y costoso. Mejor busca una propiedad con destino adecuado desde el principio. Por ejemplo, si quieres abrir un restaurante, asegúrate de que el destino sea "comercial" o "servicios".
¿Es necesario contratar un perito topográfico?
Sí, especialmente si la superficie es crítica para tu compra. Un perito mide la propiedad físicamente y emite un informe certificado. En España, los peritos tienen licencia oficial y sus mediciones son válidas ante notarías y ayuntamientos. El costo suele rondar los 200-400 euros, pero evita errores que costarían miles.
¿Cómo sé si un inmueble tiene licencias de obra?
Consulta el certificado de habitabilidad o el expediente de obra en el ayuntamiento. Allí verás si las modificaciones tienen permiso. Si no hay licencia, la obra es ilegal y podrías tener que demolerla. En ciudades como Madrid, los ayuntamientos tienen bases de datos públicas donde puedes buscar licencias por dirección.
¿Qué es el IBI y cómo ayuda a verificar la propiedad?
El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) es un tributo municipal que confirma la propiedad y sus datos catastrales. Si el recibo del IBI muestra una superficie diferente a la de la escritura, hay un problema. Además, el valor catastral en el IBI te da una idea del valor real de la propiedad. Si es demasiado bajo, puede indicar que la superficie está infradeclarada.
